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原標題:8月昆明房價漲幅全國第5住宅均價破8000元/平米
2013年1-8月昆明市場各類物業開盤均價情況數據來源:至祥研究中心
『以現在這個房價水平,你會買房嗎?』日前,記者在前往至祥研究中心采訪時,至祥董事長副總經理黃雷第一句話就反問道。的確,處在昆明房價的『慢漲』時代,現在是否該出手買房,已經成為大多數購房者的思考題。
據中指院研究發布數據,8月全國100個重點監測城市(新建)住宅平均價格為10442元/平方米,環比7月上漲0.92%,這是自2012年6月以來連續第15個月環比上漲,其中71個城市環比上漲。作為國際旅游大城的昆明,8月環比漲幅高居全國第五位,讓昆明再次進入全國視線。
昆明房價創下28個月新高
『今年1到8月昆明房價一直走高,尤其8月份創了新高,這主要有兩方面的原因:首先,今年全國大部分地區普遍高溫,昆明平均20多度的涼爽刺激了一批休閑度假產品的大賣,間接提昇了昆明的房價;其次就是因調控壓抑太久的剛需終於集中爆發,在政策的調控下,大部分坐等降價的剛需看到一路上漲的房價,再也坐不住了。兩方面的原因相合,昆明樓市一路走高,也是必然的。』針對昆明一直在往上漲的房價,芒果智庫經濟學家王詠雪如此分析。
從至祥研究中心調查數據來看,王詠雪教授的觀點基本得到印證。1-8月,昆明樓市主城區域內,商業產品開盤均價達到24569元/平米,;公寓類投資產品,開盤均價在8595元/平米,價高的公寓,如保利六合昆蟲時光、文化空間等項目產品都高於該均價水平;在住宅產品中,以9724元/平米的均價,大大高出昆明目前八千多一平米的樣本均價。
深圳至祥董事長副總經理黃雷更是明確表示,『昆明房價應該是28個月連創新高!這正如很多專家及開發商預計的一樣。2012年年底,新國五條出來後,使得房地產在預期上達到了一個極致。如果往後面來看,不排除房地產市場還會出現整體上昇態勢,上漲空間依然存在,至少對先前的通脹的預期還很大。昆明是一個先慢後快的城市,出現微漲是很正常的。』
二手房市場租售一起趕『金九』
國家統計局數據顯示,2013年8月份,居住價格同比上漲2.6%。其中,住房租金價格上漲4.4%,住房租金自2010年以來一直保持持續上漲,並已經連續44個月上漲。
從榮城地產的售房及租房成交數據來看,2013年8月份與2013年7月份相比,租、售的成交量變化不大,售房均價略微下降,租房均價略微上昇,但幅度不大。
售房方面,昆明市2013年8月份二手房售房成交均價約為8045.45元/平米,均價環比2013年7月(8066.39/平米)下降0.3%;租房方面,從數據來看,昆明市2013年8月份二手房租房成交均價為21.30元/平米,環比上月(21.09元/平米)上漲1%。
記者調查了解到,在主城幾大房源較集中的片區,租金都有不同程度上漲,以西市區最火熱的白馬小區為例,現在2室租金保持在1500-1800元/平米,比年初的1500元/平米均價上漲幅度明顯;此外,3室或以上的房源,租金基本在2200-2500元/平米徘徊,比年初均價也上漲300-500元/平米左右。
在盤龍區的新迎小區,也出現了和白馬差不多的上漲幅度。在靠近市中心區位,房源較緊張的金馬片區、翠湖片區,市場已基本飽和,租金高居不下成為常態。
面對日益上漲的房租,不少租客發出了呼喊,『CPI持續上漲,漲點兒工資全給房東了,還是買房吧!』借用同策諮詢研究部總監張宏偉的觀點,從房價、房租持續小幅上漲與CPI數據來看,房價房租的出現連續上漲,和新國五條細則之後各地仍然執行以鼓勵首套自住需求購房為主的定向寬松政策有關,另外一方面,也和在宏觀經濟『觸底階段』,市場缺乏投資渠道,而整個通脹預期因素持續存在密不可分。(記者馬桂梅)
多中心城市格局勢不可擋二環外萬元樓盤不斷增多
房價環線論被徹底打破
各片區新房、二手房價位均呈現點狀式高位分布,讓昆明房價呈現與現在多中心城市格局相對應的局面。對此,易居(中國)克而瑞昆明機構項目總監牟嘉駿分析稱,『只要中國城市化進程不停止,在雲南,一城獨大的局面就很難改變。昆明會不斷成為地州及外省人群的首選定居城市。在這個過程中,城市外溢人群會不斷在衛星城市和主城周邊核心區域落戶。』不斷膨脹的城市人口,間接促成了昆明以及各片區匯聚的生活、商業圈,『就昆明目前來說,整個城市的發展是通過中心城市向外逐漸慢慢拓展的模式發展的,因此昆明會像沿海一些大城市一樣,朝著多個核心城區同時發展。』牟嘉駿說。
深圳至祥置業(昆明)董事長副總經理黃雷也表示,『總體來說,旅游城市屬性較重的昆明,二環、三環不見得就比市中心就低,二環外萬元樓盤不斷增多,外地人需求越來越多。城市宜居,生活圈和工作關聯性要求不是很高。昆明正在走出一個獨立的特色,不以環線為特色,走出了多中心、多特色的道路。』
『目前,多中心格局是很多城市正在發展的一種格局。一個城市在發展之初,中心與中心之間差距較大。昆明未來也會出現南市區、西山區、北市區多個區域平衡發展,中心與中心之間的差距縮小,這是一個城市發展到中後成熟期都會走到一個良性發展軌道,這是一種發展趨勢。』黃雷肯定的說。
用數據說話,事實纔更具體。據至祥研究中心數據統計,各個不同板塊,因區域規劃與產品定位的不同,不管是失誤還是商業產品,都有較大的差別。在『金產區』,以萬達、潤城等肩扛大梁的項目首衝,其巨大的商務辦公功能放大,寫字樓、公寓產品大行其道。其中,昆明萬達西山廣場精裝公寓均價13800元/平米,雙塔寫字樓雖然還未正式面市,但隨著所在區域的熱炒,更成為昆明寫字樓產品單價的翹楚。
在旅游、休閑為基調的陽宗海、滇池板塊、世博板塊,度假公寓、酒店式公寓等地區,度假公寓、別墅產品又佔據了投資首位。以春城海岸別墅在均價1.5-1.8萬元/平米區間,俊發滇池ONE豪宅最低總價高達600萬元/套,中航·雲璽大宅最低總價也要550萬元/套,諸如此類的高端物業,價格在同城同等類型物業中讓人咂舌,同時,產品配比資源配套優勢也是無法復制的。
在輔城區域,以安寧為例,新老城區市中心物業價格也不一。如安寧世貿廣場,因其老城區中心區位的地段,商鋪最高單價高達6萬元/平米,直追昆明主城一環水平。呈貢新區,因大學城的不斷發展完善,以及昆明市政府相關辦公機構的搬遷落地,其學區商業和商務辦公需求產品價格也比主城一些板塊優勢明顯。尤以湧鑫·哈佛中心、大成商務中心、七彩雲南第一城等項目較為矚目。(記者馬桂梅)