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85後姑娘小吳大學畢業後獨自來到深圳工作,轉眼也有三四年。雖然自己工資不算高,不過父母在內地城市都是公務員,加上小吳又是獨生女,父母早已準備好在深圳買個小戶型的首付。從去年底開始,父母每次電話來都是催着小吳買房。公司裏還有幾個和小吳差不多情況的女孩子,於是大家常常約着一起去看房。
“房子看了不少,但總是有點缺憾——價格合適的,不是太遠,就是太小。”小吳對記者說,從去年底到現在,眼看價格又漲了不少,自己心裏開始有點着急了。“買是一定要買的,一個人在這個城市,只有擁有了房子,才能找到家的感覺。”小吳說。
根據市規土委和深圳中原的統計數據,今年深圳前八個月的新建住宅平均價有6個月超過2萬元/平方米,每逢新盤開盤或加推新單位,現場都異常火爆。二手房方面,今年以來也一直高位運行,8月份以均價28996元/平方米的成交均價達到歷史最高水平。
到底誰在買房?這個羣體爲何有這麼強的購買力?記者調查採訪多日發現,今年至今撐起火爆房市的是剛需羣體,基本以首次購房剛需和改善型剛需爲主。此外,“非典型”投資者也是購買羣體,但比例較低。
80後首置多有家人支持
“今年上半年在龍華買了一套房,父母給的首付,現在自己每月在還貸款。”從小在深圳長大,深大畢業四年的小姜告訴記者,身邊大部分的朋友,“節奏”也跟他差不多。星河盛世、水榭春天、綠景1866……這些去年底以來的火爆樓盤,簽約者中都有小姜的“小夥伴們”。
“戶型都選擇90平方米以下,總價在200萬元以內。”小姜總結朋友們比較喜歡的產品時說道。在小姜看來,朋友們都是名副其實的“剛需”,畢業幾年工作穩定下來了,有的準備步入婚姻,有的小孩已經出生。“說實話,我們也覺得房價很高,但同時又覺得如果不買,價格只會越來越高。所以,只要能湊得出首付的,基本上都已考慮買房。”小姜說。
“根據我們對今年市場的調查,眼下市場以80年代出生的客戶爲主,是出生率較高嬰兒潮的一代。正是這批客戶支撐起整體地產市場,而且這一現象將會持續幾年。”世聯地產(行情, 問診)資深策劃師趙麗麗對記者說。
8月中旬開盤的橫崗某樓盤,是近期爲數不多的剛需盤之一。策劃人員鄧小姐告訴記者,從開盤當日現場簽約的客戶來看,多爲年輕夫妻,有的帶了年幼的小孩,有的則是由父母陪同而來。
“這類客戶需求的產品多爲2-4房,面積在70~130平方米爲主。選房標準更看重緊湊實用,性價比高、交通便利、生活及教育配套齊全。”趙麗麗分析說,在25~30歲年齡段的客戶,基本有家裏老人資金的支持或老人爲孩子購買。
採訪中,記者還發現一個有趣的現象,如果是未婚的單身年輕購房者,女性比男性顯得更加積極。這或許與女性更願意接受父母支持有關。
改善型“剛需”購買力強大
在深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁看來,眼下這一輪需求熱潮中“剛需”無疑是主力。在這其中,還可細分爲首次購房剛需以及改善型剛需。
“首次購房剛需佔大多數,正是這個羣體支撐起原關外相對偏遠區域小戶型的市場。”宋丁說,目前市場上此類型產品數量較大,而從火爆的成交數據來看,這個羣體數量相當龐大;同時,另一類改善型剛需的購買能力也不容小覷。“比如很多人以前住的房子比較小,或者環境不太好,現在經濟寬裕了,想住的好一些。”宋丁說,這一類改善型剛需能承受的價格範圍更大,需要的戶型面積也更大,普遍在140到200平方米,這類需求推動了目前市場上中高端產品的銷售。
市民甄先生就是這種情況。作爲早期的來深建設者,已經退休的甄先生夫婦在福田擁有兩套住房,面積都在90平方米左右,一套出租一套自住。不過由於建設年代較早,小區已經陳舊,而且沒有電梯,感覺越來越不方便。今年上半年,經過多番考慮,甄先生購買了一套彩田路旁的160平方米複式單位,登記在女兒名下。而住在阪田某小區聯排別墅的企業高管陳女士,幾個月前在農軒路的某項目買下一套單位,原因是孩子到了上學的年齡,這個項目帶有很好的學位。“房子位置很好,價格當然也‘很好’。”陳女士苦笑說。
對於此類改善型客戶,記者發現一個特點,一般情況下客戶更傾向於沿襲原居住習慣,即選擇自己熟悉的區域。
投資需求依然存在
在採訪中,記者發現,一些業內人士認爲,由於限購限貸,目前的市場中投機需求基本已經被大幅壓縮,但是投資者從未離場。
“以80後爲主體的購房大軍中,有的要結婚生孩子,有的要把老人從內地接過來,這都是很現實的居住需求;但也有的夾雜着投資需要。”宋丁認爲,所謂的居住需求,一樣兼具投資需求,沒法精準劃分,大致判斷投資需求佔到市場的20%
以深圳灣片區上半年開盤的某豪宅公寓項目爲例,總價動輒數千萬的超大平層,一期推出的數十套單位已悄然售罄。“四十歲左右企業主,受過很好的教育,擁有全球視野。”項目負責人如此描述客戶羣體。據其介紹,所有單位均帶有高標準精裝,從客戶的反饋情況來看,大多將用於自住。“但對於客戶的資產配置來說,同時也是一項投資。”項目負責人說。
來深十年的鄭小姐也是一位“非典型投資客”。她在一家事業單位工作,上個月剛剛在福田中心區買了一套二手的小戶型,按照房產證35平方米麪積來計算,單價超過4萬元/平方米。這套房子是鄭小姐首次置業,但是她認爲自己考慮的更多的是投資需要。“之前感情生活不是太穩定,所以買房子的事情就被耽擱下來了。”鄭小姐告訴記者,自己現在租房子住,買的這套房子將用於出租,根據中介給出的參考價格,回報率達到4.7%,租金用來還貸還有零頭找。“首付就當換個地方存錢了。”鄭小姐說。
除了“非典型”投資客,宋丁認爲,目前市場上單純爲了投資目的的客戶仍然存在。他表示,如果說至少擁有一套以上住宅才能算是“純投資客”,那麼必定受到現如今限購限貸的政策約束。不過畢竟政策不可能那麼嚴格,難免有部分投資力量通過各種渠道擠進當下火爆的住宅市場。
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