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新快報訊由中國民生銀行(行情, 問診)私人銀行、全國房地產投資基金聯盟和清科集團聯合舉辦的“2013中國房地產基金高峯論壇”近日在北京召開,全聯房地產商會創會會長聶梅生在會上發表了題爲《房地產形勢分析與房地產投融資創新》的演講,演講中表示,開發商不差錢,政府沒有推出相關房政策,不會強行干預房地產。以下爲演講摘錄:
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今年房地產投資實際在回落
大家都知道,雖然到了八月份我們各項指標仍然處於本輪調控的最高值,但非常明顯的是,二季度以後逐月回落。
首先咱們看一下房地產開發投資,因爲這個和投融資有關係,投資實際上今年到一二月份頂到了一個最高值22.8以後,平穩了一段,但到8月份跌破了20,這個數字比較重要。因爲它和固定資產投資有關係,我們第一架馬車不能掉下去,去年房地產是負拉動,今年是正拉動,正拉動到一定程度,現在又成了負拉動,8月份國家固定資產投資增速是12.3%,但房地產投資的增速已經掉到19.3%,又形成了負拉動,並不是今年的房地產投資逐漸地節節升高,而是實際上在回落。
大家說今年房子好賣,銷售量和銷售額都在上升,上升得很高,在一二月份頂到了77.6%和44.5%,所以催生了國五條。但趨勢下得也非常快,並不是高歌猛進,一直到12月份,而下跌的趨勢,漲幅實際是折半,從七十幾到三十幾,從50到23,我現在不確定金九銀十會不會有一個催生,如果不能,大勢已經是這樣了。爲什麼和坊間的報道不一樣?那是因爲分化,一二三四線分化得很厲害,還有一線趁勢當中也分化得很厲害,漲的漲,跌的跌,好賣的好賣,不好賣的不好賣。
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房地產行業目前不缺資金
再看一下開發商資金,到底開發商差不差錢?7月份博鰲論壇都說開發商不差錢,但8月份跌破30%,從7月份到8月份跌得比較多,去年在10%左右,今年差不多在30%左右,總體來說,這個業界是不缺資金的,就算是再繼續有些下調,還是不差錢,所以資金的充裕率仍然很高。從數據看,現在已經有七萬多億的資金到位了,去年到這個時候只有五萬多億,確實漲了很多。重頭戲是在定金預收款和企業自籌資金,這兩段是中國房地產資金的主要到位,房子好賣。來自於銀行的按揭和國內的開發貸,加起來也比去年有大量的增加。個貸比去年同期大概增加了40%,開發貸現在是一萬三千多億元左右,直接融資部分仍然佔了很大的比例。
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8月份土地收入是下滑的
金融機構的房地產貸款到底是多少?2008年全年大概七千多億,去年一萬三千多億,現在超過了去年同期,從銀行出來的錢,今年還是一萬五千億打不住。現在的問題在土地上。我們想投資,投資是兩部分,一部分對現有樓盤開發的投資,另一部分是開發商拿地的錢。現在都在說地王,都在說地方政府財政緊張,但從全國數據看,8月份買地是下來了,並不是上去了,現在是負增長9.1,上個月確實上去了,是負增長1.4,並不是像大家想象的,全國土地價格都在上漲,其實不然,購置面積同比下降了9.1%,降幅比上月增大了7.3個百分點,實際上並不是全國都在搶地王,並不是整體的土地非常好出售。這條線現在又下去了,土地出現了各個城市的差異,現在搶的都是北京、上海、深圳,而且就是那麼幾塊地,形成地王,所以要有一個冷靜的判斷,8月份土地是下滑的。
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當期房地產特點——差異化
我覺得,這個差異可能就是當期房地產的特點,就是差異化的形成,差異的形成是整個產業調整的前期。爲什麼會調整?爲什麼會出現差異?恰恰是因爲今年兩會以後,這一屆政府對房地產基本叫做沒出政策,沒有強行的干預。國五條是上一屆政府在兩會之前出的,而這屆政府的這一隻手沒有發力,市場從3月份到現在半年之間調整的結果就是這種差異化——地王歸地王,賣不出去的賣不出去。今年北京是名列前茅,環比漲幅3.22%,現在同比漲幅已經超過22%,大大超過了房價調控目標7.5%。環比超過1%的城市有北京、武漢、廣州、深圳、上海,但是還在合理範圍內。房價漲跌十大城市出現了很大的差異,環比能差十倍,低的是0.2,高的是3.2,差異化非常嚴重。開發商有錢的一定是追環比漲得高的城市,所以就形成了北京、上海的地王。現在均價超過兩萬元的城市有北京、上海,深圳,這是非常之高的。
當期房地產的特點包括:第一是市場的調整期,剛纔各種數據說明了這個問題。第二是政策的準備期,體現在政府和市場分工這樣一個整體思路會逐漸形成,至於哪些是政府,哪些是市場,政府當中中央政府管哪些,地方政府又管哪些,這些期待三中全會以後能有一個說法。另外房地產長效機制會面市,比如直接融資、房地產稅、土地供給制度、保障房、城鎮化整體佈局和規劃,最後肯定要給大家一個說法。還有大家非常期待的,已經破局的就是國際化的市場經濟體制改革,這個以上海金融實驗區試點政策框架作爲一個標誌,給大家一個很好的預期。對企業來說,現在是戰略的提升期,各個企業是不同的,更多的企業在認識房地產金融屬性,這是非常重要的,今後房地產整個戰略怎樣和投融資聯繫到一起,從大家習慣的間接融資轉變到直接融資,資產證券化即將啓動,到底怎麼啓動,包括開發商和投融資層面,可能業界很多朋友都在考慮這個問題。第二是全產業鏈的分工,體現整個行業業態的提升,是投資商、開發商、運營商、建造商全產業鏈的分工,會使整個房地產行業業態提升。第三是產品質量和產業化,包括綠色建築、低碳、養老住宅等等全產業鏈的提升,包括規劃設計。最後是怎樣適應國際化的局面,房地產怎麼和國際化相結合,海外投資試水也是從今年開始,瞭解國際化的法律和財務管理恐怕是很重要的一條。
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全國同比房價漲幅趨緩
如果再深挖統計局的數據,可以看到,實際全國平均房價同比漲幅迅速下降,年初時是漲幅18.8%,當時很擔心要出國五條,但現在已經跌破10%,如果這個趨勢延續到12月,那也就跟GDP差不多了。我們判斷下半年行業的趨勢,預計房地產投資可能會下降,會穩不住20,現在已經是19.9,有可能會落到18左右。第一,個庫存在增加,去庫存的任務還相當重。第二,預期不明顯,因爲可能大家都判斷到這種調整,再加上國外對中國房地產的影響,四季度如果投資開發預計小幅調整以後,全年房地產投資可能不會太高,除非金九銀十會蹦上去。
前八個月銷售面積雖然在下降,但它雖然環比在下降,也還有23%的增幅,還是賣得比較好,但是同期房屋新開工面積僅增長4%,那就是謹慎開工。開工意願不強,所以供給會下降,市場需求現在也是在一個波動期和調整期,主要因爲:第一,調控政策依然謹慎,而且釋放出長效機制會面世的消息,房地產稅已經公開在說;從銀行貸款利率看,這次貸款利率放開以後,專門說了房貸除外,也是非常謹慎的。第二,貨幣政策的基調仍然是維穩,所以房地產直接融資的擴大可能是一個方向,但它的百分比今年不可能佔到太多。品種有可能增加,另外個貸利率打折這部分已經開始取消了,從0.75到0.85,優惠利率減少了,基本沒有了,個貸放貸的速度也卡得很緊。這種情況下,銀根這部分在四季度政策還會保持謹慎。在供給需求和市場三方面促進下,我覺得房地產行業資金比較充裕,尤其上市公司年報非常漂亮,這種情況下房地產企業不會打折降價,同時地價在上漲,熱點城市地價上漲,會給大家一個感覺——房價要上漲。再加上媒體最近拼命說地王這個事,給大家一個預期,地價上升,房價上升,在供給趨緊、需求推動、土地市場高穩等衆多因素的推動下,房價上漲和下跌在不同城市同時存在,這種態勢可能會延續到年底。但總體看,全國同比房價漲幅在趨緩。
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商業地產面臨很大危險
我認爲中國的商業地產這方面要出事了,還不光是鄂爾多斯(行情, 問診)、溫州的鹿城廣場,很多省會城市都在做大型的商業綜合體,一條路兩邊都是寫字樓,包括成都城南大道,好像很國際化的寫字樓,但裏面就幾個人。因爲商業地產最後是要靠出租來收回,來還貸的,他一出事,是一片一片一塊一塊的,而且它的槓桿和融資手段遠沒有個人貸款那麼方便,那麼順當,本來對這塊卡得比較嚴,如果在這次房地產調整中出現更多的鄂爾多斯和溫州,可能對中國房地產的摧殘也是致命的。所以我覺得這塊確實應該想辦法從銀行裏面解出來,因爲它是綁着銀行的,而且一綁就是一大塊。爲什麼我們看到銷售量在下降,爲什麼房價在下降,包括商業地產這塊起的作用不小。但是我們大家關注的都是新房住宅,包括統計數據都是隻包括商業地產,實際上這次美國金融危機,商業地產的摧殘非常厲害,所以我覺得做銀行資產證券化是不是考慮從這塊起步。
萬達集團董事長王健林:四大核心城市房價還會漲
在達沃斯上被問到最多的問題莫過於怎麼看所謂“房地產泡沫”,我的回答很簡單:任何事物都有泡沫,就像養豬、種菜不可能種菜種得剛剛好,13億人正好吃完。中國房地產泡沫可能被中外媒體或者學者放大了。因爲他們不是身在中國,他們拿他們國家的開工量、投資量、GDP比重來判斷泡沫大小,這並不一定是對的。
需要看到的是,中國現在城市化率僅有52%,其中還有虛假的成分,還有2億多人沒有享受真正的社會保險,所以未來20年,中國仍將保持高速城鎮化過程,在這個過程中,城鎮化不會完全是房地產建設,但是絕對迴避不了房地產。
出現泡沫了怎麼辦?我比較贊同“有控制地發展”。所謂“有控制地發展”就不能不提到政府。房地產調控不可能放鬆,如果完全放任自流,可能真的會有風險。最好是政府加大保障房建設,再讓市場適當調節,現代中央政府提出“保障歸保障,市場歸市場”,這句話非常正確。
對於未來房價,我認爲四大核心城市房價還會漲,但是二三線城市會恢復到一個合理水平。
值得指出的是今年還有兩個事情需要格外關注,第一個是今年的十八屆三中全會,我關注會出怎樣的改革政策;第二個是中國的城鎮化究竟會往哪個方向走。城鎮化對商業地產來講是很大的利好,除了一二線城市,會有更多的三四線城市獲得發展的機會。