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“金九銀十”的到來,並沒有給不溫不火的二手房市場帶來多少利好。業內人士預計,由於二手房購買者主要是剛需,在“婚房市場”逐步火熱的同時,改善型需求有望趕超剛需族成爲濟南樓市第一需求者,省城二手房市場下半年或平穩過渡,在10月底迎來一次集中爆發。
8月份成交量小幅回落
“雖然說金九銀十,但是現在二手房成交量卻在退燒,比起7月份的火爆呈回落趨勢。”濟南和平房地產策劃有限公司解放路店店長張青雲告訴記者,進入8月份以來,二手房市場不溫不火,“金九銀十”能帶來多大的利好,還有待觀察。
據搜房網二手房數據監控中心統計顯示,8月第4周(19日—25日),濟南二手房住宅掛牌均價爲9677元平方米,環比上週下跌21元平方米,跌幅爲0.22%。齊魯樓市一家加盟店經紀人告訴記者,最近兩週來,濟南的二手房住宅掛牌均價下跌,房價有小幅波動,“金九銀十”期間或平穩過渡,很難有大幅的增長。
“普通住宅方面,二手房市場確實有點冷,我們這幾個月的成績都不算太好,有的月份僅有幾套的成交量。”浩翔房地產經紀公司經紀人盧家橋告訴記者,“金九銀十”主要還是新房的銷售旺季,房地產公司也會在這個時候加推房源,二手房將表現平淡。
“我們主要是做學區房,價格一直在漲,同一套房一個月漲幾萬塊錢也不足爲奇。”張青雲告訴記者,每年的下半年,普通二手房銷售都會遇到一個瓶頸期,比如學區房的高潮就主要集中在每年的7月份左右,9月份之後就會進入一個比較平穩的時期,成交量也會有所減少。
齊魯樓市一家加盟店負責人告訴記者,二手房下半年銷售不如人意也與銀行收緊房貸政策有關,“由於信貸額度有限制,銀行上半年房貸放得多,下半年就會收緊”。據瞭解,由於信貸偏緊,業務重心的轉移,濟南已有股份制商業銀行暫停房貸業務。有的股份制銀行雖然在做房貸,但其門檻提高了不少。一家股份制銀行濟南支行客戶經理表示:“最近,上調了首套房及二套房房貸利率,分別比基準利率上浮10%和20%,貸款利率分別爲7.205%和7.86%。”
10月底市場或再回暖
業內人士認爲,8月份二手房市場成交量的回落,預示着傳統“金九銀十”的到來還需蓄勢。張青雲告訴記者,現在二手房主要在市中心的各角落,價格不等,但普遍比一手房價格要高,現在市區新房主要集中在高新區和西客站一些偏遠地區,基本也快售完了。二手房的平穩,與旺盛的剛性需求密不可分。
“很多二手房雖然舊,但地理位置好,交通便利,周邊生活配套成熟,方便生活。”張青雲說,“像一些好的學校主要集中在市區,高新區和西客站等偏遠地區幾乎沒有。”
業內人士表示,由於大量剛需的存在,房價大幅度下跌已是不可能的。在讓利空間小、降價比較困難的局勢下,與其苦苦等待,剛需人羣或許可以把握議價適時出手。
“從近幾年的銷售情況來看,二手房往往會搭‘金九銀十’的末班車,在10月底出現回溫。”盧家橋表示,2011年樓市限購以來,整個濟南二手房市場很難出現2009年時的火爆場面,但現在的市場仍是供不應求,還有改善性住房的需求或在“金九銀十”的刺激下得到釋放,從而迎來一次銷售小高潮。
據搜房網統計數據顯示,7月份,濟南二手房市場呈現量價齊漲的態勢。7月份,濟南市區二手房網籤3109套,環比上漲5.1%;其中二手住房網籤2740套,環比上漲8.8%;7月份濟南二手房(住宅)掛牌均價爲9553元平方米,環比6月上漲了167元平方米。進入8月份以來,房價開始出現小幅下滑,不少買家仍持觀望態度,但近期房價大幅上漲的可能性不大。
山東大學房地產研究中心主任李鐵崗表示,實際上6月、7月成交量的大幅上漲是正常購房需求在經歷了近一年的壓制後的一種正常釋放。接下來“金九銀十”傳統旺季有望刺激市場剛需及改善型需求入市,成交量有望實現穩中有升的局面。同時,隨着成交量上漲,房價也將有上浮,但從目前的市場看,價格和成交量大幅上漲的可能性很小。