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城事
□韓世同
廣州前不久在金融城地塊出讓中,首次公開拍賣地下空間,並未引起什麼爭議。但昨日報載,今年7月24日公布的《關於我市土地節約集約利用的實施意見(征求意見稿)》中,第50項提到『對已出讓土地征收地下空間土地出讓金』,則引發關注。廣東省地產商會認為,該規定可能打擊開發商建車庫的積極性,征收地下空間的土地出讓金也會讓車位的價格繼續攀高。
為什麼地下空間公開出讓,社會普遍接受,而對已出讓的地下空間征收土地出讓金,則引起這麼大的關注呢?
我查看了2011年12月15日公布的《廣州市地下空間開發利用管理辦法》,該辦法並沒有規定已經出讓的地下空間也要征收土地出讓金,而這次『集約用地的意見稿』則提出,已出讓的地下空間在辦理房屋初始登記時,地下負一層按地上部分市場評估價的50%計收土地出讓金,地下負二層及以下面積按地上部分市場評估價的25%計收土地出讓金。
我的看法與廣東省地產商會不完全一致,他們是認為地下空間征收土地出讓金可能會讓車位的價格走高,開發商可能將這筆錢轉嫁到購買車位的業主身上。因此,希望政府就『征求意見稿』召開聽證會,慎重考慮『補繳』的問題。
但我認為車位價格高,與收不收土地出讓金沒有必然聯系,因為以前不用交土地出讓金,開發商開發成本不高,但車位售價一樣會被推得很高。成本並不完全是車位價高的主要原因,主要原因是車位不足、停車難。即使車位繼續免收地價,開發商也一樣會盡量賣高價,不可能因此而便宜出售。
不過,我對『已出讓的地下空間也要征收土地出讓金』有所保留。按理說,今後的地下空間要征收土地出讓金是有道理的,因為開發商開發的地下商場和車位是用於商業用途,並且可以按市價出售,獲取利潤。以前廣州一直沒有征收地下空間的土地出讓金,一方面是由於大多數地下空間是屬於人防工程;另一方面政府也是以此鼓勵開發商多開發地下空間,因為地面以下的空間既不算容積率,也不用交土地出讓金。但今時不同往日,地下空間不僅可以用於停車,還可以用於經商,既可出租也可帶產權出售。政府依法征收土地出讓金是合情合理的。
不過,法規條文應該慎重界定『追溯期』,過了某一個時間點,可考慮『既往不咎』。如果已經出讓的地下空間都要征收土地出讓金,甚至辦理了產權證的,遇企業改制、出售、交換、贈與,產權發生變更時,也要補繳。這樣一來,幾乎現在絕大部分的停車位都要被納入征收的范疇,這樣做是否讓人信服,值得進一步斟酌。(作者是知名房產專家)