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什麼項目全能賣、多高的價格都有人買單、地價漲多高都有企業託底等火爆的場面成爲了近期樓市的主要特點,日前北京中原地產發佈報告稱,今年前8月北京樓市成交金額已達1620億元,預計全年交易額將破2700億元,成爲繼2009年北京樓市的又一峯值紀錄。購房者趨之若鶩地追趕高房價、開發企業義無反顧地做多北京樓市,但是在2009年高峯過後是衆多購房者高位套牢、多家企業做多失敗,樓市火爆的後面可能將會迎來更嚴格的調控措施。
成交額創新高
託人買房、買房驗資、改底單、倒房號等一系列樓市買賣火爆的場景再次出現,樓市彷彿再次回到了2009年。
北京中原地產市場部研究統計數據顯示,今年前8月,北京新建住宅(剔除保障房)合計簽約59039套,總建築面積成交701萬平方米,這一成交量均是最近五年來的第二高點,僅次於2009年。
但因爲價格的上漲,總成交額已經達到了1620億元,突破了創造歷史最高的2009年紀錄。比2009年同期銷售額上漲幅度達到了9.4%。
在2009年,北京商品房住宅(剔除保障房)全年達到過2507.8億元的歷史最高點,預計今年的全年成交額有望突破這一紀錄,達到2700億元。
在業內人士看來,伴隨着房企海外融資通暢、國內再融資閘門打開,開發商的資金情況明顯好於往年,在這種情況下調控房價的難度明顯加大。同時各地頻繁出現的地王導致需求恐慌,害怕再次踏空,特別是“國五條”對市場微乎其微的影響,導致需求逐漸對價格調整失去耐心,入市看房的積極性在增加。各地的地王高價將很快傳遞到開發商定價上。在北京,二手房市場政策較多,也導致部分需求集中到新建住宅市場。
來自亞豪機構的月度數據顯示,8月北京開盤的28個項目累計新增套數6503套,僅次於7月7592套的供應高峯。七八月北京樓市累計新增供應量達1.4萬套,已接近今年二季度1.7萬套的推盤量。即便如此,從整體供需對比來看,8月樓市供應維持在6500套,而成交卻達8708套。“供應的高位仍然擋不住供需矛盾的加大。”一位開發商表示。
房企看多一線城市
造成樓市火爆的原因,地市的強烈升溫起到了關鍵作用,麪粉貴過麪包的拿地案例在今年已經發生了多起。
在孫河,正當泰禾爲高價拿地發愁之時,中糧的入場讓市場知道了在北京拿多高價格的地均有後者接盤;在臺湖,這個曾經默默無聞的小區域,在售的樓盤只有一個且價格不過1.4萬元/平方米,而泰禾的入場致樓面價直接飆升至1.9萬元/平方米。在房山、大興、順義均出現了房企瘋狂拿地、樓面價高過在售樓盤的情況。
“房企經歷了前幾年開發三四線城市之後,發現只有一線城市的投資最爲保值,因此成爲未來回歸一線城市的信號。”一位開發商向北京商報記者表示。
來自機構的數據顯示,在北京拿地激情高漲的影響下,住宅類地塊樓面價創造了歷史最高,在超過溢價率競爭保障房的情況下,平均樓面價依然達到了9306元/平方米的歷史高點,而且獲得的土地面積超過銷售面積。
由於對一線城市的看好,開發商在北京的購地額達到了銷售額的44.2%,爲最近三年最高點,而在2012年這一比例僅爲11.4%。
調控風險加劇
當樓市的參與者正沉浸在市場的繁榮中時,調控的風險也正在不斷地積聚。
2009年北京樓市一掃金融危機的影響,在4萬億元的影響下,如脫繮的野馬一般,通州樓市更是出現了接近3萬元/平方米的項目,2010年初樓市更是一日出現了三個地王,隨即招致“限購令”的出臺,樓市一片蕭條。
歷史出現了驚人的相似,在2013年樓市火爆的影響下,通州樓市再次踏入3萬元/平方米的關口,調控之劍似乎又將再次落下。
近期,關於國家將出臺房地產調控長效機制的討論很是熱烈,主要集中在全國範圍推廣房產稅的可能性上。無論房地產調控政策何時出臺、調控內容如何變化,不斷提高房屋持有成本的房地產調控政策取向,應該說,已經得到社會各界的基本認同。
這種社會輿論層面的討論,對房地產市場預期影響很大,進而可能誘發拋售行爲。據報道,最近一段時間北京市高端住宅掛牌銷售量明顯增加,或許這也是部分人士擔憂房地產調控升級的正常反應。