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昨日,備受各界關注的北京又一“限房價、競地價”地塊最終被恆大地產集團有限公司以40.4億元競得。北京市國土局介紹,今年北京採用“限房價、競地價”方式推出的朝陽區豆各莊鄉地塊是北京除限定商品房每平方米售價外,首次一併限定了單套商品房總價的項目,將面向公衆銷售。北京“限房價、競地價”的大幕緩緩拉開,對於中端住宅市場形成支撐。
北京商報記者昨日從相關部門瞭解到,目前類似豆各莊這類“限房價、競地價”地塊未來房源的分配政策已經初步制定完畢,待多部門會籤後將報市政府審批。
上述部門相關負責人透露,未來這類地塊房源的分配將以滿足剛需、平抑房價爲原則,除了在土地出讓前變設定銷售價格外,也將對分配人羣的購房資格有所限制,同時爲了避免投機投資,將設定再上市的相關要求,並納入到限價房序列管理,但並不屬於保障性住房。
市國土局還透露,近期北京還將根據在施土地儲備開發項目情況,在豐臺、石景山、大興、通州、順義、房山等區域選擇部分地塊通過“限房價、競地價”方式進行出讓。目前,上述各區政府在綜合考慮區域交通、市政、生活配套設施等情況後,已提出了擬通過“限房價、競地價”方式供應的備選地塊。
“限房價、競地價”土地出讓方式是在限定地塊未來住房銷售價格的條件下競土地價格,按價高者得的原則確定競得人的掛牌出讓方式。本次成交的朝陽區豆各莊地塊總面積約22.45公頃,其中居住用途建築規模約24.33萬平方米。按市國土局公佈的資料顯示,該宗地居住用途建築規模5.15萬平方米用於建設公共租賃住房,剩餘居住用途建築規模建設的商品住房銷售限價爲22000元/平方米,套型建築面積全部要在90平方米以內,單套商品住房總價需控制在200萬元以內。市國土局表示,“限房價、競地價”方式直接限定了未來住房銷售價格,能夠較好地抑制區域房地產價格的過快上漲。
實際上,北京早在2010年就啓用過“限房價、競地價”的土地出讓方式推出過房山區長陽鎮起步區6號地塊,該宗地成交隔年後的兩次開盤中都直接當日售罄,價格優勢較周邊非常明顯。雖然業內評價稱“限房價、競地價”項目的商品房能夠滿足“夾心層”購房羣體的自住型商品房的購房需求,但也普遍承認該類項目開發商可獲利潤空間較低。
鏈家地產市場研究部張旭分析稱,按照商品房的最高限價2.2萬元/平方米來看,該項目的銷售額約爲53.5億元,如果考慮到高達40.4億元的土地成本、配建公租房的建設成本以及項目開發成本,房企基本上只能做到微利,甚至難以盈利。不過他也表示,該地塊周邊的二手房交易價格約爲2.6萬元/平方米,限價商品房的價格優勢還是比較明顯的,銷售基本情況將會十分良好。
據瞭解,此次是恆大進入北京後二次出手拿地,且兩幅土地均爲“限房價”地塊。針對該地塊樓面地價太高,加上4500元/平方米的建安成本和其他稅費,業內雖然認可恆大的成本控制能力,認爲恆大適合開發此類土地,但也直呼其“幾乎無利潤可賺”,形容爲進入北京市場“做公益”。而某接近恆大的人士透露,恆大一向自稱做“民生地產”,豆各莊地塊符合這一定位。該人士透露,豆各莊地塊配有一定商業面積,包括2500個車位、1.6萬平方米的社區商業以及3.8萬元/平方米的公寓,對限價房的低利潤將有所彌補。
而對於該地塊成交結果對於市場的影響,中原地產市場部研究總監張大偉認爲,此類型地塊的供應加速將明顯影響市場各方對市場的判斷,對開發商來說將影響定價和銷售節奏,爲了避免與限價房銷售正面競爭,開發商很可能會平價快銷;對於購房者來說很可能會引發持幣觀望,“這也將造成商品房部分可能價格依然持續上漲,而普通中低收入人羣逐漸可以選擇購買價格相對較低的限價房”。張大偉坦言。(記者蔣夢惟李芊)