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經過69輪競拍,融創以21億元一舉拿下農展館北路8號住宅地塊。經計算,該地塊剔除配建醫院後樓面價約7.31萬元/平方米。業內預測,未來這一地塊只有修建高端住宅,開發商才能收回成本。昨天下午在同一個競買大廳進行的還有豆各莊“限房價競地價”地塊的競買,最終,恆大以40億的總價拿下該地塊。
農展館地塊競買現場
8家開發商參與昨日競拍
昨日,農展館地塊和豆各莊黃廠村地塊同日出讓,這兩塊地因爲各自不同的特性引發了大量關注。下午兩點,國土局外面沿街已經找不到停車位,即便是開着賓利來的房企老總也只能停到—公里以外的路邊。
下午兩點左右,各路有意競拍的開發商在拍賣大斤外逐—遞交材料,領取最後的進場券。幾乎每個開發商在登記臺前都表情凝重,如臨大考。而此次拍賣也引起了官方的注意,部分官員在拍賣大斤隔壁現場督戰。據北京青年報記者統計,昨日共有住總、首成、華髮、和裕、懋源、合景泰富、融創、中海共8家開發商參與競拍。
農展館北路8號地塊,土地總面積約2.82公頃,建設用地面積約2.52公頃,建築規模約5.92萬平方米,規劃用地性質爲住宅混合公建用地。該宗地距離朝陽公園僅500米,周邊有北京四季世家、宮廷九號等高端住宅項目及藍色港灣等成熟商業區。下午三點半,競買開始,拍賣開始不到10分鐘,只經過9輪舉牌,融創以21億元將價格打到“合理價格上限”。根據此前規定的競買規則,“戰事”轉到競報異地建設醫院面積,以確定最後得主。最終,經過60輪配建面積競拍,融創以配建27.8萬平方米醫院面積力壓羣雄成爲農展館地塊新主人。
農展館地塊成交價爲21億元,如果考慮到配建27.8萬平米(8000元/平方米)醫院的成本,實際上融創在拿地階段需要爲5.9萬平米支付43.24億。照此推算,農展館地塊樓面價7.31萬元/平方米。
第—場競拍結束後,融創代表在現場表示,“價格在意料之中可接受,若以發展眼光看,絕版地塊符合企業戰略路線。”從現場舉牌來看,融創最大的競爭對手是和裕地產,不過該公司最終和這—地塊失之交臂。和裕現場的拍地負責人在競拍結束後,也遺憾地對記者表示:“農展館地塊非常稀缺,上市—塊就少—塊。”
鏈家地產市場研究部張旭認爲,這—樓面價已經遠超過目前農展館商圈4萬元/平米的均價,再現樓面價與二手房價格的倒掛。從房企的角度看,將該項目開發爲高端項目可能是未來唯—的選擇。
北青報記者查詢了今年成交均價最高的5個項目,如果按照7.31萬/平方米的樓面價計算,疊加建安、管理、稅費、資金成本,融創成本起碼高達10萬/平方米。而如果剔除其中不可銷售部分,人市的成本價已經達到每平米12萬元以上,而保守售價15萬/平方米。可以說這—價格已經全面超過北京在售的所有物業,這裏將成爲北京樓市新的制高點。
豆各莊地塊競買現場
恆大40億元拿下限房價地塊
除了農展館地塊“驚豔”成交,昨天下午,北京今年第—塊限房價地塊——豆各莊地塊昨日也以40.4億元成交,8家企業參與該宗地競買,最終恆大地產以40.4億元競得該宗地,成交樓面均價約13713元/平方米,可提供公租房約900套,總價限定在200萬以內的住房2200套。剔除公租房部分後樓面價16618元/平方米,而地塊政府限價爲22000元/平方米。
朝陽區豆各莊鄉土地位於朝陽區豆各莊鄉黃廠村,土地總面積約22.45公頃,建築規模約29.46萬平方米,其中居住用途建築規模約24.33萬平方米。該宗地商品住房銷售限價爲22000元/平方米,套型建築面積全部爲90平方米以內,單套商品住房總價控制在200萬元以內。
所謂“限房價、競地價”土地出讓方式是指在限定地塊未來住房銷售價格的條件下,競土地價格,按價高者得的原則確定競得人的掛牌出讓方式。
在豆各莊黃廠村地塊之前,恆大曾經拿下過“限房價、競地價”的昌平區沙河鎮地塊。該地塊配建26萬平方米的公共租賃住房,剩餘居住用途建築規模建設的商品住房銷售限價爲14000元/平方米。
記者觀察
“市場的歸市場保障的歸保障”
從這兩場拍賣傳遞的信息可以推測,房價調控長效機制正在形成,高端地塊最終歸於市場解決,保障需求最終通過調控來滿足。北京房地產市場已經沿着“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”的遊戲規則行進。
通過行政干預的“限價地”能在一定程度上延緩房價上漲的衝動,滿足中低收入的住房需求;而高端物業交由市場來競爭,企業自行承擔風險,即通過市場化形成“高價地”,也使得政府能有更多資金反哺至保障房之中。從地方政府收入角度來看,如果土地出讓一味限定房價,也會一定程度上影響土地出讓價格,政府土地收入將減少。將類似於農展館地塊這類非普通住房用地通過市場化手段出讓,高地價款的收入也能夠平衡限價地的損失。
也正是如此,業內人士判斷,今後“限價地”與“高價地”互現或將成爲未來土地市場的主流,也是政府調控差異化對待不同市場的結果。
權威發佈
還將出讓限房價土地
對於農展館北路8號住宅地塊的成交,市國土局表示,爲進—步挖掘存量資源、節約集約利用土地,更好地服務軍隊醫院建設,該宗地成交價款(包含土地補償費和政府土地收益)將全部歸軍隊所有。從成交情況看,該宗地較好地顯現了優質土地資源的價值,支持了公益醫院的建設,保障了社會民生。
市國土局表示,截至2013年8月底,本市累計成交經營性用地81宗,948公頃,其中住宅用地約722公頃,商服用地226公頃。下—步將按照全年土地供應計劃安排,把握好土地供應的節奏,穩定市場預期。同時,近期還將根據土地儲備開發項目情況,在豐臺、石景山、大興、通州、順義、房山等區域選擇部分地塊通過“限房價、競地價”方式進行出讓,進—步增加自住型、改善型住房的土地供應。
目前,上述各區政府在綜合考慮區域交通、市政、生活配套設施等情況後,已提出了擬通過“限房價、競地價”方式供應的備選地塊。經瞭解,市國土局正在督促相關區政府和單位加快推進各地塊開發工作,爭取早日實現土地供應。