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未來4個月即將到期的155款產品中,中航信託共計3款,總規模30.7億元。
近年來,房地產信託時有風險暴露,提前中止信託計劃、延期支付、項目接盤屢見不鮮。尤其2010年以後,房地產信託的發行數量和規模都有了顯著增長。而房地產信託項目的存續期一般都是1-3年,也加劇了近兩年房地產信託集中兌付的壓力。
據理財週報信託實驗室不完全統計顯示,2012年已到期兌付房地產信託555款,總規模1425.7億元。相比2011年到期兌付房地產信託僅爲57款、總規模135.77億元,2012年數量和規模都分別較上年猛增8.74倍和9.5倍。
2013年,房地產信託兌付的壓力依舊不減。
新華中鐵數量最多承壓50億
截至2013年8月26日,房地產信託已到期兌付521款,總規模1162.81億元。
理財週報中國信託實驗室觀察到,未來4個月內至少155款房地產信託到期,涉及信託公司40家,總規模逾281.95億元。
一家第三方財富管理機構分析師對此並不樂觀,“上半年,由於房地產項目出現問題或者融資方認爲融資成本過高而提前兌付的信託計劃就比以前多,而下半年市場間資金的緊張對房企融資的考驗、銀行貸款利率市場的放開和資管公司的業務競爭都將影響房地產信託市場,房地產信託產品提前兌付的數量不會減少。”
據理財週報信託實驗室數據統計,9-12月,即將到期的房地產信託至少155款,總規模逾281.95億元。其中,數量最多的是新華信託和中鐵信託,分別爲21款和18款,規模分別爲29.56億元和21.95億元。
值得一提的是,新華信託上半年就已經到期兌付房地產信託40款,數量僅次於四川信託的44款。
而相比上半年,四川信託下半年的兌付壓力明顯減小許多,未來四個月即將到期的房地產信託僅剩5款。
不過,同樣值得關注的是,其中三款產品涉及資金並不小,包括“瀋陽佳兆業中心貸款信託”5.56億元項目、“深圳建設有限公司流動資金貸款”5.09億元項目和“中華企業優質債權投資信託”2億元項目。
中航規模大華宸兌付成疑
在理財週報中國信託實驗室觀察的未來4個月即將到期的155款產品中,中航信託共計3款信託面臨兌付,總募集規模達到30.7億元。其中兩款信託產品規模之和即達30億元,並同爲今年11月到期。
一款產品爲“天順510號中航地產貸款單一資金信託”,募集規模20億元,也是155款到期產品中單一產品募集規模最大的一款;另一款“天啓147號億利金威集寧保障房建設信託”規模也不少,爲10億元。
中航地產最新披露財務數據顯示,中航信託資產負債率爲77.53%,淨利潤爲-3267萬元。公司短期借款從一季度的14.6億元增至20億元,一年內到期的非流動負債從9500萬猛增至4.7億元,目前有貨幣資金16.8億元。
即將到期的信託貸款資金對中航信託帶來的壓力顯而易見。與此同時,所投資的項目雖爲保障房項目,但資金回籠也不容樂觀。
據瞭解,“天啓147號億利金威集寧保障房建設信託”項目的10億資金運用於鄂爾多斯市金威房地產開發有限公司增資擴股,獲得金威房地產20%的股權,增資資金專項用於烏蘭察布市集寧區“百旺家苑”保障房建設,將於2013年11月18日到期兌付。
按合同約定,集寧區政府到期回購保障性住房,金威建設集團回購上述標的股權,而爲防範風險,金威地產和億利金威城市建設投資開發公司土地抵押,抵押率不超過50%,億利資源集團連帶擔保。
然而投資金威房地產“百旺家苑”保障房建設的並不止中航一家。華宸信託“金誠(1105)號—烏蘭察布市保障房特定資產收益權項目集合資金信託計劃”成立於2011年10月25日,總規模7.3億元,其中2年期3.78億元,資金也用於“百旺家苑”項目的施工建設。該信託將於2013年10月25日部分到期兌付。
與中航信託不同的是,華宸信託取得的不是金威房地產的股權,而是“百旺家苑”小區12.76億元的房產特定資產收益權,到期時金威房地產回購房產特定資產收益權。
華宸信託相關資料顯示,金威房地產和烏蘭察布市有約定,“百旺家苑”小區房產銷售價格初步定於3150元/平米,商業建築6000元/平米,均低於市場價格,該項目市場風險會較小。
但當地房地產銷售人員告訴理財週報記者:“‘百旺家苑’是保障性住房,銷售對象主要是棚戶區的拆遷戶和滿足保障性住房的需求者,是不能通過商業手段來銷售的。住宅價格是會比市場低,但目前銷售也就2000多元每平方米。”
中融5億介入烏市保障房
據理財週報記者瞭解,目前“百旺家苑”小區第一期已經建造過半。但上述兩款信託即將到期,13.78億元的債務規模、銷售市場價格未達預期、建設資金等問題都困擾着金威房地產。
巧合的是,中融信託開始介入。據悉,中融信託在6月21日發行了“中融-億利金威財產權信託”,擬募資5億元,資金用於烏蘭察布市集寧區保障房項目建設和補充公司營運資金。
雖然融資人是金威路橋不是金威房地產,但是兩者都屬於億利資源集團控股。該信託計劃目前正處於開放推介階段。資料顯示,該信託計劃擁有金威路橋對烏蘭察布市交通運輸局6.6億元應收賬款,億利資源集團以其鄂前旗1萬畝土地抵押,2000萬股億利能源流通股質押爲保障。
烏蘭察布市上半年完成財政收入42.27億元,公共財政預算支出108.08億元。“在政府財政較好的情況下,即使對政府的應收賬款壞賬率較低,但政府回款進度通常比較慢,會造成一些流動性的緊張。”一名業內人士告訴理財週報記者。
上述業內人士不無擔憂,雖然烏蘭察布距鄂爾多斯有300多公里的距離,但是一旦城市經濟下滑,包括房地產市場在內的所有實體市場都將受到影響,屆時政府財政萎縮、土地房地產市場慘淡,那麼正真的危機又將到來。