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老樑(化名)將名下的一套房子裝修一新,本想過幾年給兒子當婚房用,沒想到這套房子生了事端。
房子空置期間,老樑與一公司達成協議將房子租予其員工,不料租期內屋內有人亡故,好端端的房子添了晦氣。老樑將承租公司告上法庭,認爲公司違約安排非合同限定人員入住,該員工死亡造成房屋價值貶損,要求賠償經濟損失30萬元。昨天,靜安區人民法院開庭審理該起案件。原被告雙方就被告是否違約、人員屋內死亡是否給房屋價值造成損失以及誰承擔“租客”死亡風險等各執一詞。目前案件雙方初步同意庭下調解,調解若不成,法院將擇日宣判。
合同約定了居住任意3人還是特定3人
老樑與被告嘉特納幕牆(上海)有限公司曾於2012年1月16日簽訂《租賃合同》。按照合同約定,老樑將面積近140平方米的房屋租予嘉特納公司,供其員工居住,租期從2012年2月1日起至2013年1月31日。不料,2012年8月20日,僅入住一週的員工在房內猝亡,被當日入住的另一同事發現並報警。
在《租賃合同》的正文中,雙方約定,房屋居住不得超過3人,雙方還在補充條款中寫明,承租方向出租方提交3名公司居住員工的身份證明。
老樑認爲,死於房屋內的公司員工並非租賃合同限定人員,嘉特納公司安排他人入住,屬於違約。
然而庭審時,被告代理人卻認爲嘉特納公司沒有違約。被告代理人表示,《租賃合同》限定了房屋居住不超過3個人,但沒限定是哪3個人。多項證據表明,房屋從承租開始到租約到期,屋內居住人員從未超過3人,屋內猝死人員也是嘉特納公司員工,安排其入住屬於居住人員調整。
原告代理人認爲,合同約定是特定的3人,而不是隨意的3人。因爲房屋在未來要作爲婚房使用,爲避免出租過程中的一些風險,老樑對居住人的選擇條件較爲“苛刻”,對男女老少、身體狀況、品質素養都有要求,但是公司給出的相關答覆很模糊。根據3名居住人的身份信息和公司其他工作人員的口述,3名居住人都是公司中高層,且都是中青年,各方面條件較符合老樑的標準,因此同意出租。如果只是約定任意3人入住,合同也沒必要再另立補充條款確認3名入住者身份信息,而且死者生前入住也未提供身份信息。
被告認爲,補充條款只是爲了證明居住人的合法身份,並不能說明租賃對象是特定的3個人,而且原告也沒有花時間對租客的各方面情況進行審查。
人員死亡是否造成房屋損失
用來做婚房的房屋內死了人,老樑覺得,按照我國的風俗習慣,此房屋的使用已經受到了嚴重影響。
老樑就房屋情況詢問了中介公司,中介給出的答案是:如果房屋出售,不將屋內發生情況告知買方,則屬於隱瞞重大情況,若告知,房屋的賣出價格將會折掉25%到30%。老樑後又詢問房屋評估機構,得到的答案與中介差不多,出事房屋的折價會超過20%。即便不出售,老樑今後使用這一房屋時也會有心理陰影。
被告認爲,人的死亡是正常現象,與房屋損失之間沒有直接聯繫,屋內死人給房屋造成損失也沒有法律依據,損失無法量化。而且,什麼樣的人在屋內亡故會造成房屋損失,這個人員範圍很難界定。“是否至親在房屋內死亡就不造成房屋損失,遠親就會造成損失,這個如何區分?”
“租客”死亡,風險誰來擔
案件的第三個爭論焦點是,如果被告的行爲不構成違約,那麼“租客”死亡的風險由誰承擔?
被告認爲,承租人的死亡是房屋租賃過程中可能出現的風險,應該由出租人承擔。
原告認爲,出租房屋的風險應該在可預見、可控的範圍內,因此在訂立合同前就對居住人做了一些篩選,但被告人的違約行爲使得非限定人員入住,非限定人員的健康狀況無從判斷,使得出租人的風險變得不可控。本報記者劉力源