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不斷上漲的樓市中,每個人都想分一杯羹。尤其是投資客,低買高賣,套現獲利,一直是他們的黃金原則。
近幾日,沉寂許久的“改底單”賣房,又重現市場。等不及房產證下發就着急脫手的賣家,對賭的是“一房難求”的火爆樓市;而買房人甘冒違規風險去入手,則是看中了無個稅賣點下的便宜甜頭。
樓市動向
甩賣一套便宜300萬
“澳景園別墅,460-500平方米,送300平方米私家花園,僅售1300萬元。開發商現出售價1600萬元。”幾日前,中央別墅區的澳景園別墅,傳出了低價出售的消息,每套房的現售價,比開發商的在售盤還便宜出300萬元。
“客戶着急套現,手頭有6套房,現在都便宜‘甩賣’了。”經手的經紀人史先生告訴記者,正因爲急着用錢,客戶才忍痛割肉,1300萬元的報價,不僅比小區的在售二手房要便宜,甚至低於開發商的在售價1600萬元。“唯一的特殊是房子還沒下房產證,需要‘改底單’做更名,並且無法貸款,需要買家全款支付。”
“改底單”是指在房子還未獲得產權證時,購房者直接更改姓名。“現在新房難買,二手房不滿五年又有個稅,‘改底單’很划算。”史先生毫不避諱地表示,目前澳景園的二手房報價在每平方米35000元上下。若不是業主等不及,待房本下來再賣,這6套房每套怎麼也能賣個1700萬元。“房價不停上漲,您買一套,就等於佔了個大便宜。”
誠售670萬元“底單價”
無獨有偶。在位於亞運村附近的榮尊堡小區,市民蔡先生最近也接到了一則“改底單”的推銷電話。
經紀人在電話中告訴蔡先生,他手頭有一套161平方米的三居室,現在業主着急出手變現,願意在房產證下來前,以670萬元的“底單價”出售,改底單費加收10萬元。
“改完底單後,房子個稅、營業稅都省了,加上底單費,總房款也比市場價低出10萬元。”經紀人向蔡先生介紹,這個小區的同面積戶型,滿五年免稅的房源,至少賣700萬元。而不滿五年、有個稅的房源,報價650萬元,稅費還要50萬元,總支出也在700萬元上下。
昨天,記者打電話向經紀人求證,經紀人直言確實有“改底單”的房源,但已經被買走了,“您要是還想要這類的房子,得找找看了。”
樓市觀察
甜頭“改底單”能省百十來萬
自從北京執行“國五條”細則後,不滿五年的次新二手房,都需要按差額的20%繳納個稅。一套普通商品房的個稅,也能達到10萬元。於是,違規入市的“改底單”房源,便趁勢將“免個稅”作爲最大賣點。
經紀人史先生就向記者表明,澳景園別墅這幾年漲得快,不滿五年的次新房,僅僅是個稅一項,得在100萬到200萬元之間。這筆錢對於買房人來說,可是筆不小的負擔。但對於“改底單”的房源,因爲是直接做更名,完全按買新房處理,一兩百萬元的個稅直接省掉了。“房價省了300萬元,個稅又省200萬元,您一下就賺了500萬元。”
“‘改底單’房源有風險麼?”對於記者的疑問,史先生言之鑿鑿地表示絕對安全,整個過程類似於買二手房,先看房再交錢,只是不走二手房網籤流程。“爲保證資金安全,您只要先交100萬元定金,由我們負責去開發商那做更名。手續全部完成後,您再支付剩餘的房款。”
風險手續麻煩不受法律保護
根據北京市相關規定,商品房嚴格實行購房實名制,認購後不得擅自更改購房者姓名。從法律上說,“改底單”是不被允許的違規行爲。那麼,中介經紀人口中的無風險“改底單”,究竟如何操作呢?
記者瞭解到,在北京限購、限貸的政策管控下,“改底單”的手續非常麻煩。首先,“改底單”房源所在樓盤的開發商,需要先提交申請,退掉已經生成的購房合同。在調控政策下,能被接受的退房申請理由多數是購房人資質不符,或者購房人未按合約交納房款、涉及違約。接着,開發商再將新購房人的信息進行提交,進行購房資質審覈,待審覈過關後重新簽約。其中,如果原購房人還涉及到銀行貸款已發放的情況,還得同貸款銀行辦理清退業務,退還銀行已經下發的貸款及違約金。
“‘改底單’的操作,一般的品牌開發商都不願意涉及。”上述開發企業相關人士告訴記者,“改底單”不僅手續麻煩,而且屬於違規操作,被查出後風險很大。同時,做了一次更名,對於開發商來說就是形成了一筆退房記錄,沒有銷售員願意承擔這筆記錄,因爲會影響銷售業績。“所以,如果是遇上品牌開發商的房子,中介可能就不通過開發商,直接找私下關係改掉了。市場上一些中介宣稱的改底單費,也就是找關係、走後門的費用。”
律師則告訴記者,由於“改底單”屬於違規操作,不受法律保護,一旦中途發生賣房人違約的情況,買房人很難根據合同要求賣方履約。“目前市場上的‘改底單’,多數是按照全款支付完成的,買賣過程中一旦發生糾紛,買房人支付的房款很難輕易拿回。”
樓市故事
前期投資客趁“熱”脫手
“改底單”,也被稱爲“炒樓花”,曾在幾年前北京房價高速上漲時流行過一陣。2011年,隨着北京樓市進入“調控”模式,“改底單”也漸漸沉寂。
“‘改底單’的做法,一般都出現於樓市高速上漲期,投資客可藉此大賺一筆。”一位業內人士告訴記者,今年上半年,儘管出臺了“國五條”細則,可不僅沒有遏制住房價上漲的勢頭,北京各區域的房價漲幅也是有增無減。再加上目前各區域購房需求旺盛,新盤頻現“日光”,商品房“一房難求”,一些前期投資者看到市場火熱,纔會想盡各種方式入市。同時,隨着樓市調控“限貸”的持續執行,部分投資客也會出現無法再靠金融槓桿賺錢的難處,也會想到在樓市高峯期時全額套現。
8月,大興某熱銷樓盤,就曾出現過“改底單”的房源叫賣,賣家以不到每平方米13000元的價格入手,出手的價格則已超過每平方米20000元。
“目前以‘改底單’方式入市的,不少都是在2011年下半年到2012年上半年入手的投資客。”一位業內開發人士告訴記者,2011年下半年,北京房價曾經歷過一次下降,尤其是部分新盤,爲了跑量曾大打折扣、特價。如今,經過一年的補漲,各個區域的房價都已達到高點,“這個時候出手,對前期投資客而言,不失爲一個好時機。畢竟,‘一房難求’的火爆樓市,可不是什麼時候都能碰到的。”
“剛需”鉚足勁兒搶新房
的確,“國五條”細則後不降反升的新盤市場,是投資客敢於違規入市的信心之源。樓市火成什麼樣了?誰會冒險“改底單”過戶?北京人嚴先生的想法,代表了剛需型購房人的典型心態。
嚴先生最近正在等昌平某新盤的三期開盤。儘管價格未定,但據銷售員放出的消息,加上拆分的精裝修合同,開盤均價至少比上期漲3000元。更關鍵的是,拆分出的精裝修合同,要求全款支付,首付也比預期的多出10多萬元。
“漲價、拆分精裝修,我都能接受,只要讓我選上房。”嚴先生的一番話,出乎記者的意料。他表示,他二期就想買這個盤,可惜沒排上號,開盤當天就“日光”了。所以,三期開盤,只要有機會,無論如何他都買。
“現在沒有新盤是不做精裝修拆分的,可地價都高成那樣了,你也不能指望房價降啊。開句玩笑話,現在想在北京買套新房,可一點兒不比當年高考容易。”
嚴先生口中的地價,指的是近兩個月頻發的高價搶地場景。截至8月底,北京年內土地出讓金已突破1000億元,創下了近年來的最高紀錄。
購房人旺盛的入市意願,甚至讓開發商都開始覺得“壓力山大”。一位不願署名的開發企業相關人士私下向記者透露,他們手中幾個正待入市的小戶型樓盤,還沒開始接待登記,售樓處也沒開放,可打來電話諮詢的客戶量,都已經達到了一期能夠入市的房源量幾倍。
“前兩年樓市蕭條的時候,你開放了售樓處,可能還沒幾個人來看房。可現在,樓盤推廣壓根不需要售樓處和廣告。若不是品牌建設的需要,也許,蓋售樓處的錢都能省了。”該人士笑言,如今各開發商想的不是去哪裏找購房人,而是排隊人太多怎麼辦。記者趙瑩瑩J201
1000億元
截至8月底,北京年內土地出讓金已突破1000億元,創下了近年來的最高紀錄
改單路徑
撤單
還未辦好房產證的房源,由所在樓盤的開發商提交申請,退掉已經生成的購房合同
審覈
能被接受的退房申請理由多數是購房人資質不符,或者購房人未按合約交納房款、涉及違約
更名
開發商提交新購房人的信息,進行購房資質審覈
簽約
審覈過關後,開發商與新購房人簽訂合同
清退
如果原購房人涉及到銀行貸款已發放的情況,需要同貸款銀行辦理清退業務,退還銀行已經下發的貸款及違約金