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據《新聞晚報》報道,一羣年齡在40-50歲之間,從事金融行業的滬上富豪階層近期在英國倫敦的房地產市場掀起一股投資熱潮。全球房地產專業服務公司仲量聯行日前發佈的海外住宅投資市場的分析報告顯示,在國內經濟增速放緩、房地產調控政策影響以及人民幣升值等多重因素的催化下,長三角地區、珠三角地區的中國高淨值人羣(注:個人可投資資產超過1000萬元),開始將目光轉向海外住宅市場以實現資產保值和增值。而業內預計,根據中國當前高淨值人羣的資產規模估算,未來或有1.1萬億元人民幣投向海外房地產市場。
房地產成富豪海外投資主要選擇
“在墨爾本,買一棟佔地450平方米,有前後花園、私人停車位的花園洋房只需要不到50萬澳元(約合人民幣280多萬元)。而這些錢在上海中環二室一廳都買不了。”從事金融投資的上海人宋傑(化名)說。
宋傑這兩年在投資市場春風得意,但已到了知天命之年的他也漸漸開始擔心“坐吃山空等於資產在縮水,股市又動盪不穩,怎麼辦?”很快,他就爲自己的資金找到了“出路”——在澳大利亞墨爾本繁華地段購置一套房子,其地段在墨爾本就相當於上海中環以內的地段。 “這樣既解決了女兒在澳大利亞留學的住宿問題,也爲資產找到新的避風港,實現了分散海外的合理配置。”他得意地說。雖然也有外國投資者炒高價樓盤,但墨爾本整體房價還是很穩定地每年一點點上漲。現在,宋傑2010年購置的澳大利亞房產已經有所增值,目前其打算再在墨爾本中心區域購置一套房產。
宋傑可謂當下滬上買家海外置業熱潮的一個縮影。越來越多的上海財富階層去海外置業,或爲投資、或爲移民,或爲子女留學。胡潤研究院與羣邑智庫8月14日發佈了《羣邑智庫·2013胡潤財富報告》顯示全國有105萬千萬富豪和6.45萬億萬富豪,分別比去年增長3%和2%,其中上海有14.7萬名千萬富豪和8500名億萬富豪,排名全國第三。而在投資領域,海外置業漸成風氣。報告顯示, 2012年,中國富豪中擁有海外資產的已達1/3,海外資產在總資產中的平均佔比爲19%。在目前沒有海外資產的富豪中,也有將近30%的人在未來三年有進行海外投資的計劃。房地產是富豪們海外投資的主要標的。
“根據中國當前可投資資產超過1000萬元人民幣的高淨值人羣的資產規模估算,未來或有1.1萬億人民幣投向海外房地產市場,約佔個人投資者人羣可投資資產的5%。”世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉先生介紹道。他表示,在投資目的地方面,以美國、加拿大、澳大利亞等爲代表的傳統移民及留學首選地,由於兼具市場容量大、物業價格相對較低且鮮有限制海外資本投資本地物業的政策調控記錄等優勢,預計將會成爲一定時期內以上海、廣州、北京等主要城市爲主的中國個人投資者進軍海外的主流選擇。
此外,與早前一些具有移民或者是爲子女留學爲主的海外置業者不同,近年來的很多海外置業者更多考慮的是投資回報率的問題,而這些置業者大多呈現出年輕化的趨勢。
倫敦住宅成海外房地產投資新目標
英國倫敦——歐洲最大金融中心城市,已然成爲中國富豪們海外投資的新目標。
仲量聯行的報告分析稱,中國高淨值人羣海外住宅投資主要集中在美國、加拿大、澳洲和英國倫敦等國家和地區。這些地區內的住宅增值空間十分廣闊。在過去的15年間,英國全國的平均房價已上漲了177%,而倫敦房價在15年間的增幅更是高達276%。此外,海外住宅的首付金額最低僅爲25%,最高貸款可達總房款的75%,貸款利率較低,後期升值空間也較爲可觀。仲量聯行上海國際住宅部總監劉藝淇介紹稱,經由仲量聯行購買倫敦物業的客戶中,中國客戶尤其是上海等發達城市的客戶年齡在40歲以上的約佔到84%;從職業來看,來自金融行業的買家佔比最高,約爲23%。
上海市民王先生就是其中一員。通過仲量聯行,他購買了倫敦市中心一區的1房1廳,使用面積52平方米,送陽臺2平方米,總價爲88萬英鎊,該物業毗鄰倫敦政治經濟學院以及皇家司法院,步行至CoventGarden僅15分鐘距離,倫敦金融城也近在咫尺。王先生目前支付訂金5000英鎊,交換合同21天之內付10%首付,一年之後再付10%,等到交房再付餘款,這裏面還有可通過銀行貸款70%。
對於投資目的,王先生直言投資和留學並重。海外買家持有及轉手房產均不設限制,海外買家無需支付房產稅、資本利得稅(增值稅),使投資收益最大化,與此同時,海外買家可申請購房貸款,利率低至3%,貸款比例高達75%,再加上英國房租高房價低的特點,很快就能將房款收回來。
“目前我們代理的客戶中,大多會選擇50-70萬英鎊的房源,因爲這種房源面積小,出租率高,其次是50萬-75萬英鎊的,增長也很迅速。而在支付方式上,使用銀行貸款的客戶比例也較高。 ”劉藝淇說。
置業專家:不要忽視房屋持有成本
面對如此火爆的海外置業市場,衆多投資人士的躍躍欲試,業內人士也多了一些擔憂:市場過熱之下,整個產業鏈有畸形發展的趨勢。2012年8月,一項“在德國投資5萬歐元買商業地產送綠卡”的項目突然興起,一些中介告訴中國的投資者,購買具有永久產權的50平方米的公寓一套,並以此房產註冊一家獨資公司就可獲得德國長期居留權,並可自由通行法、意、荷、比、瑞、西等24個歐盟國家。購房費用加綠卡手續費總計66萬元人民幣。
但是,該項目最後被證實只不過是個別中介爲了賣房子而導演的“鬧劇”。業內人士坦言,除了選擇正規代理機構及律師行,一些房屋的持有成本不容忽視。
泛美海外投資置業公司負責人崔林向介紹,美國一套在25萬-30萬美元之間的房產,如果配齊家電出租,可以租至2500—3000美元/月。但是在美國交易房產必須通過中介,繳納給中介的費用爲交易費用的6%,還不算稅費,交易的成本很高。另一方面別墅沒有高額的管理費用,但美國的房產稅大約每年要繳納房屋評估價的1-3個百分點,而客戶未來不在美國,委託給中介處理房屋,每月月租的5%肯定省不了。
“海外購房和國內購房還有個不同點是,購房後還得學管理房產,這是一件很繁複的工作。除需要及時繳納水電氣費用,及時還按揭貸款等,屋主還需對居所周邊的衛生清潔、花園的花草樹木負責,如果做得不好,會受到市政部門的警告甚至罰款。 ”崔林提醒試圖在境外特別是在美國買房的民衆,“一些經濟條件不允許的民衆都不適合在海外買房。畢竟買房首先牽涉到算經濟賬,獲得房產後要繳水電氣費、地稅、銀行貸款……如果沒有一筆錢鋪墊,短期內無法達到以房獲利的目的”。