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呼吁了多年後,房地產信托投資基金(REITs)將成為現實。近日,瑞銀集團宣布將設立中國首只投資於公租房的投資基金。REITs將讓資金吃緊的公租房建設敞開資金大門,未來公租房的供應會不會大大提速呢?
公租房准REITs出爐
國內可能將出現首只公租房REITs的消息,近日在業界引起一番轟動。
根據瑞銀集團的公開說法,瑞銀將在上海設立中國首只投資於公租房並持有其所有權的投資基金。基金將投資於虹口區已開發的公共租賃住房。虹口區是上海的重要住宅城區,租賃市場活躍。該基金擬采取私募股權封閉式運作,現階段的募資僅針對太平資產管理公司,由其作為基石社會投資者。同時,代表政府方面的上海虹口公租房公司也會部分出資。在監管允許及條件成熟時,該基金計劃轉換為房地產信托投資基金(REITs),在國內公開上市。
瑞銀集團相關負責人介紹,和多數基金產品只介入公租房建設開發階段,然後通過政府回購退出盈利不同,這款公租房基金將通過持有公租房產權,憑借出租和物業管理受益盈利。而在收益分配方面,該產品會進行強制分紅,將租金收益按比例分配給投資者。『公租房享有的稅收優惠和補貼收益,以及略低於周邊市場的租金,都將讓投資人獲得穩定的現金分紅及潛在的資產昇值。』
強制分紅,以租金和房產昇值為主要收益,瑞銀所采用的類似REITs的運營方式,讓人們很自然地將這只基金視為准REITs的身份,從而寄予厚望。
政策限制拉大『一步之遙』
准REITs到REITs,僅有一步之遙。可就是監管條件成熟這一步,業界已呼吁了近十年。
REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,並將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。REITs在性質上等同於基金,少數屬於私募,但絕大多數屬於公募,為中小投資者提供了投資於利潤豐厚的房地產業的機會。REITs收益主要來源於租金收入和房地產昇值,與股市、債市的相關性較低。
『REITs在國外已有很穩定的產品,而國內由於受稅收、過戶登記、退出機制不完善等問題的影響一直未實行。』一位業內基金人士告訴記者,『實際上,資金尤其是公租房這類保障房的資金來源,一直是開發商們的「心病」。』
住建部政策研究中心秦虹在剛結束的博鰲房地產論壇上表示,REITs已經成為中國直接融資最急
缺的部分。在政府鼓勵房地產增加直接融資比例的金融形勢下,我國推出REITs是大勢所趨。『持有型物業需要長期資金投入,在此背景下,資產證券化的創新衝動和企業的熱情相對較高。』
中房集團理事長、匯力基金董事長孟曉蘇則將REITs視為緩解地方債的最好辦法。香港就曾利用地下公共停車場項目發行了第一只REITs,拿回500多億資金。『我國有大量的租賃房,REITs是最好的工具,不僅解決了保障性住房資金難題,還為我國居民提供了投資渠道。』孟曉蘇指出,如果REITs可以實行,不僅地方政府可以恢復資金能力,另一方面,這類良性資產入市,也可以增加保險、公積金等大量社會資金增收渠道,加大資金流動性,促使我國經濟回暖。『REITs在中國只差臨門一腳。』
公租房REITs的回報疑點
有消息人士向記者透露,我國將有條件地逐步放開REITs項目種類,其中涉及保障房、公租房等社會保障類的REITs將會優先放開。
『我國保障房建設的資金缺口太大,拿出土地收入的10%遠遠不夠。』一位業內人士透露,以北京為例,2012年土地出讓金為700億元,可拿出70億元用於公租房建設。按照公租房建設成本3000元/平方米,每套公租房50平方米計算,一套公租房的建設將花去15萬元,70億元的資金遠遠不夠。
迫在眉睫的『錢荒』,是各方積極推動公租房REITs的動力。可依靠公租房的租金收入能否保證投資者所要求的回報,一直是市場的疑問。即使拿最低的亞洲地區看,亞洲的REITs平均收益也能達到7.6%。公租房REITs要想達到穩定的收益率,一是要求政府補貼到位,二是要求租金穩定、住戶繳納率高。『如果讓你投資,你會選擇回報率不怎麼樣的產品麼?』該位業內人士指出,解決好穩定的投資回報率問題,是未來公租房REITs能否發展壯大的關鍵。
本報記者趙瑩瑩J201