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自去年4月開始,鄭州市存量房(二手房)交易全面啓用了“評估計稅”系統。記者近日從地稅部門瞭解到,該系統運行一年多來,共覈定存量房交易48403例,涉及10種房屋類型、6種交易類型,覈定計稅總面積448.1萬平方米,覈定計稅價格總金額224.5億元,有效規避了以往以“陰陽合同”交易避稅逃稅的現象。
“評估計稅”堵塞稅收“黑洞”
家住鄭州的沈女士最近想把自己名下一套81.81平方米的房子賣掉,在中介公司的忽悠下,稀裏糊塗地簽訂了“陰陽合同”,本想着可以省一筆錢,卻沒有通過地稅局的審覈批准。
根據沈女士提供的房屋信息,中原區地稅局稅務人員通過存量房評估系統查詢到該小區標準房價格,也就是基準價格爲8000元,綜合各種因素後覈定繳稅價格在7454元,沈女士的申報價僅爲4400元,與覈定價相差太多,導致申報沒通過。
簽訂“陰陽合同”,不僅是一種逃稅的違法行爲,而且還容易產生經濟糾紛。爲引導交易雙方按照實際成交價來申報並納稅,從去年4月1日起,鄭州市地稅局在全市推廣使用存量房評估系統,最終計稅價格由地稅部門覈定。
據中原區地稅局工作人員介紹,“在此之前,二手房交易的稅額按照房管局提供的房屋市場指導價來按比例收取,基本上同一個小區的房子都按照同一個價格繳稅,不僅耗時長、評估費高,而且公平性差,致使評估價偏低。現在改由系統定價後,評估價更接近買賣雙方的實際成交價。”
存量房評估讓稅負更公平
按照國家稅務總局的規定,2012年7月1日後,所有進入交易環節的二手住房,在申報納稅時都必須經過存量房交易系統這一關。這套系統到底是如何計算存量房價格的?
據介紹,存量房價格評估系統是根據存量房所在地段、房屋類型、房屋面積等指標,由系統自動生成存量房的計稅價格。
鄭州市“評估計稅”系統是在每個小區、每類住宅建立1個標準存量房,在進行計稅價格覈定時,用樓層、交易日期、面積、建築成新、建築結構、建築朝向、分區中的位置、建築朝向、單元位置、通透情況10種估價參數修正存量房價格,最終確定評估價。爲建立科學、準確的基礎數據庫,鄭州市內的房屋被劃分爲499個片區、4326個小區,建立了6069個標準存量房,採集可比實例23866條。
據地稅局工作人員介紹,“標準房”雖然是虛擬的,但都是所在區最典型的房屋,一般中高層的標準房選擇五樓、90-144平方米的房屋,與此對應的各項指標值都爲100。買賣二手房時根據房屋實際情況,各項指標對應的值會上下浮動。
房地產市場是一個動態的市場。爲使評估結果更接近市場實際,目前,市地稅局已與房管、土地、統計等部門建立了定期信息交換機制,定期對房屋信息及價格資料等基礎數據進行更新,保證系統覈定的計稅價格更加接近市場真實成交價格。
中原區地稅局房管局大廳相關負責人說:“儘管評估價確實比原來高了些,但以前的評估方式是‘一刀切’,納稅人有的佔便宜有的吃虧。現在對所有的納稅人一視同仁,房子實際情況不同價格也會不同。長遠來看,存量房評估系統確實起到了公平稅負、規範交易、杜絕陰陽合同、引導納稅遵從的目的。”
另悉,今年6月,該局工商類存量房評估系統在全省地稅系統率先試運行,臨街商鋪、商場商鋪、商務辦公用房、工業寫字樓4種房屋類型也納入計算機評估管理。記者高秀良本報通訊員雷琨偉棚