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一手房價高企,部分買家分流至二手房市場。王雯倩攝
八月中心四區二手房成交量普遍下滑。
房貸收緊對樓市影響不大,反倒是業主放盤價偏離市場價影響成交
8月以來,受到新貨供應量減少以及『限簽』影響,中心六區新房成交低迷,個別區域如天河和越秀,甚至出現了零成交的窘況。相關數據顯示,8月份市區二手房成交量也出現不同程度的下降,多數業主看好樓價後市走勢,惜售心理加強,放盤價普遍高於市場價,且價格上讓步幅度較小。加之近期銀行房貸收緊,持觀望態度的買家有所增多。
文/圖:記者王雯倩
近日,有關銀行房貸額度收緊的消息層出不窮,多位業內人士在接受采訪時表示,銀行房貸收緊將直接影響下半年的房地產市場走向。滿堂紅研究部高級經理周峰表示,從8月的二手樓市成交看,受到銀行難貸款影響的買家仍佔少數。『目前四大國有銀行的房貸額度還能滿足市場需求,但中小銀行確實已有暫緩辦理房貸業務的情況。』在經滿堂紅促成的交易中,選擇向中小銀行貸款的客戶僅佔10%,大部分購房者還是會優先考慮向四大國有銀行申請房貸。倘若銀行房貸業務進一步緊縮,其對樓市的影響或在9~10月出現明顯變化。
中原地產市場部主任黃燕飛表示,中心六區二手成交量一向遠大於一手房,1~7月全市二手住宅成交量是一手住宅的一倍多。但一手樓市低迷,二手樓市也未必能從中『獲利』,『畢竟購買群體的需求存在一定差異性。』從房管局公布的數據來看,無論是一手房還是二手房,今年5~7月,中心六區整體住宅的成交量相對3~4月都下降不少。一手住宅因受新貨供應量減少及限簽所致,二手則多是由於業主惜售,及樓價持續上漲,買賣雙方談不攏價等導致交易受阻。
周峰對此表示,面對成交不濟,現時近郊板塊二手房放盤價已出現松動,中心城區的價格依舊高企,但成交量普遍下滑。特別是早前被外地買家『寵壞了』的海珠區和番禺區,受到外地客戶入市門檻提高的限制,8月的二手房成交量繼續萎縮。
中心四區市場分析
天河:成交套數環比下跌36%
據中原地產統計數據,天河區8月1日~8月25日的二手住宅成交均價約為2.8萬元/m2,環比下降約3%,成交套數環比下降36%,呈現量價齊跌趨勢。中原地產美林海岸分行高級營業經理張素雲表示,以車陂板塊為例,業主惜售心理強,盤源供應量較7月有所減少,議價空間在10%以內。買家的需求量仍較大,『基本上看中合適的便會成交,兩房和三房最受買家歡迎。』據合富置業匯友分行主管鄧雄纔介紹,與7月相比,8月車陂東圃板塊二手成交量略為上漲,成交均價上昇了5%。目前東圃二手樓成交均價為1.9萬~2萬元/m2,65~80平方米左右的兩房單位最為熱求,150萬元以內的可選單位較多,價格的優勢也是一手客轉投二手物業的關鍵因素。
越秀:過半業主反價成交量環比跌37%
據中原地產統計數據,8月1日~25日越秀區二手住宅成交均價約為2.4萬元/m2,環比上漲約9%。而二手住宅成交套數則環比下降約37%。中原地產東風東路分行營業經理伍景強表示,該片區8月成交量較7月有輕微下跌,價格則略有上漲,『東風廣場一套二手住宅7月份放盤價約為350萬元,而8月份放盤價約為362萬元。』據合富置業德政分行主管梁亞柱介紹,目前該板塊改善型和學位房買家佔多數,50平方米樓梯樓小兩房和100平方米左右的電梯樓三房最受歡迎,議價空間在三五萬元。
荔灣:買家更愛一手房成交環比跌23%
據中原地產統計數據顯示,荔灣區8月1日~25日的二手住宅成交均價約為1.9萬元/m2,環比下降約10%。而荔灣區8月二手住宅成交套數環比下降約23%。以中山七路板塊為例,其二手房8月成交量無明顯變化,加上近期天氣多變,買家睇樓意欲不強,導致成交量放緩。合富置業儲備分區營業經理侯峰表示,買家以置換型客戶居多,200萬元左右的電梯樓和80萬~90萬元樓梯樓最受歡迎。此外,近段時間放盤量比之前有所下降,幅度大約一成左右。
據中原地產浣花西路分行營業經理陳鏡流介紹,與7月相比,該片區8月供應量和成交量都有所減少,樓梯樓的成交較活躍。其中,總價在80萬~100萬元、面積在60~70平方米的戶型最受買家青睞。同時,業主惜售心態強,放盤價往往稍高於市場均價,令買家觀望情緒較濃。
此外,一二手價差較小也導致部分二手客戶更青睞一手盤源。該區附近一手房保利公園九裡目前均價約1.7萬元/m2,與周邊二手樓梯樓價差約2000元/m2,與電梯樓的市場均價基本持平。因此,多數買家會更傾向於一手樓。
海珠:地王效應未消樓價漲買家觀望
據中原地產統計數據,海珠區8月1日~25日二手成交均價約2.3萬元/m2,環比上漲約10%。8月二手成交套數與7月持平,但個別板塊成交量則因應大市有所下降。中原地產新港西分行高級營業經理張玉瓊表示,該板塊總體供應量充足,業主普遍看好後市,惜售心理增強,放盤價往往高於市場價5%~10%。如一套富景花園35平方米的電梯一房,1月放盤價約75萬元,5~6月的放盤價約為80萬~90萬元,目前放盤價達100萬元。樓價偏高,買家觀望情緒濃。
目前,海珠區二手房成交相對活躍板塊當屬南洲板塊。據合富置業南洲北分行主管張海輝表示,目前板塊內二手成交量比前一個月增多了,主要是有部分一手客轉投二手市場,如近期在售的江南美景花園,礙於價格問題,部分一手買家流向二手房市場。此外,『地王』效應未消,周邊板塊二手樓價仍在上漲,業主心態較強硬,議價空間收窄,議價幅度在1萬~2萬元之間。