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許多溫州市民發現,由於房價不斷縮水,他們過去買房欠銀行的貸款,甚至超過了房子目前的賣價,房屋已變成了負資產。“斷”還是“供”?成爲溫州市民茶餘飯後的談資。
近日,記者調查獲悉,溫州銀行業其實早已意識到斷供房帶來的風險,並於去年底聯合溫州當地企業家及學者,向溫州市政府反映房價大幅下跌帶來的金融風險,希望當地政府能出臺相關拯救政策,這也構成了溫州此次限購令鬆綁的重要背景。
房價腰斬引發斷供
鹿城廣場是溫州標誌性豪宅,也代表着溫州樓市的最高價。在2011年溫州房價火爆時,鹿城廣場的房價曾超過10萬/平方米,但如今市場價跌至4萬/平方米,甚至有喊出3.28萬元/平方米的案例。
在溫州,價格腰斬的樓盤不只是鹿城廣場。曼哈頓、京都城,鉑金家園、香緹半島等,這些曾經的高檔樓盤,成爲此輪溫州房價跳水的重災區。
房價大幅跳水使得許多人發現,他們過去買的房子,價值正在縮水,而他們所欠銀行的購房貸款,其數額甚至超過了房子現在能賣出的市場價,成了負資產。於是一些房主選擇把房子扔給銀行,不再償還銀行的貸款。
除了個人按揭房出現斷供現象外,通過擔保公司貸款的房源,也是斷供較爲集中的房源。
溫州好旺角房產策劃機構副總經理陳德賺稱,受多套或者個人經濟問題的限制,此前很多溫州購房者只能通過尋求擔保公司的幫助,最終如願在銀行辦理了購房按揭手續。銀行方面當時以爲,第三方擔保使得貸款更有保障。殊不知,民間借貸危機使得擔保公司紛紛倒閉。如此一來,抵押物價格下降,擔保人又沒能力償還,貸款完全高於抵押物,這樣的情況下,斷供也就發生了。
雖然溫州各界對於斷供房的起因衆說紛紜,但從受訪人的觀點來看,房價腰斬、炒樓及民間借貸危機等三大因素的綜合,是造成如今溫州樓市斷供的主要原因。
斷供房批量拍賣
如果不是公開拍賣,恐怕沒有多少人會知道溫州樓市的斷供現象。但伴隨着斷供房的批量上市,斷供房在溫州已成爲公開的祕密。
不久前,一套鉑金家園的斷供房,經溫州匯豐拍賣行成功拍出,丁望遠就是當時的拍賣師。
丁望遠稱,因爲市價已經不值銀行貸款,購房者選擇了斷供,現在溫州中院的拍賣房,很多都是斷供房。
以鉑金家園一套120平方米房源爲例,2011年,該小區的售價高達5萬元/平方米,按照首付三成,銀行按揭貸款高達420萬元。但是,現在價格只有2萬/平方米,上述房源僅值240萬元。
很多溫州人士認爲,當年溫州房價的暴漲,是炒房客聯合擔保公司和銀行共同參與的結果,而房價暴跌,銀行受到牽連也是自然的事情。
據介紹,在放貸衝動和監管部門的默許下,溫州樓市的房貸亂象叢生。當時,銀行的房地產貸款,尤其是個人住房貸款業務競爭日益激烈。爲了爭取更多的市場份額,部分商業銀行採取變通、變相或違規做法,降低貸款標準,減少審查步驟,放鬆了真實性審覈。如此種種,也嚴重影響了銀行的資產安全性。
在溫州當地媒體上,近期幾乎每天都能找到房源拍賣的公告。若電話諮詢這些房源的性質,普遍以斷供房告知。
“目前,溫州債務糾紛案比較多,打官司都要排隊,像醫院看門診一樣。”丁望遠介紹,從起訴、到執行、再到拍賣,一般需要半年的時間。再加上銀行對風險的節奏把控,讓近段時間溫州市場的拍賣房開始增多。
銀行有風險
按照現有的法規,如果選擇斷供,屬於購房者主動違約,這就違反了貸款合同中的約定條款,需要承擔相應的違約責任。
“如果拍賣所得款不夠償還銀行債務,法院會給債權人出具一份債權憑證,在債務人有能力償還的情況下,債權人仍會繼續執行。”丁望遠稱。
雖然從理論上來說,樓市斷供不會爲銀行造成損失,但實際情況往往讓銀行成爲最終的買單者。
“按照現有法規,銀行對斷供房拍賣後,差額部分業主方仍需承擔償還義務。但爲什麼還會斷供?是因爲很多人已走投無路,實在沒有能力再去償還銀行債務,並非惡意而爲之。”對於目前溫州涌現出的斷供現象,一業內人士如是說。
根據目前法律約定,債務人擁有償還能力,是債權人繼續執行債務追回權的前提。如此約定,也使得部分購房者願意背上違約責任。
被外界稱爲救市政策的限購令鬆綁出臺後,溫州也由此成爲國內唯一一個對限購令做出調整城市。溫州樓市是否藉此企穩,房價能否就此止跌,仍需時間來驗證。證券時報