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『我今年已經快40歲了,不想再換房折騰了,就想一步到位找一個居住舒適,環境、交通、物業和配套均理想的住房,犒勞自己和家人。』趙先生的想法代表了很多改善型置業者。在他們看來,在人到中年之際把生活徹底安定下來,就要選擇一次性解決各種居住需求。必須看到,在限價限購的大背景下,擁有一定經濟實力的高端人士,置業時越來越側重於優先滿足自住要求,因此,『城市大宅』、『世家府邸』等自住型住宅成為首選。
自住型支橕高端市場
從買房人的購買動機來看,無非是用於自住或投資,或者二者兼有,整個樓盤在推向市場時也都有自己專門的市場定位,因此,住宅產品也逐漸細分為純居住和投資型兩種。從目前的房地產市場現狀來看,自住型與投資型樓盤並無本質區別,很多項目都會在廣告中宣傳自己是『自住、投資』兩宜,但從長遠看,這樣的市場細分是房地產市場未來發展的一個方向。
今年國五條細則出臺以來,二手房20%所得稅的政策風聲一度吃緊,其中,高端住宅購買者由二手房市場轉向一手房,促進一手房市場火熱銷售。以廣州為例,根據仲量聯行發布的報告稱,上半年廣州一手豪宅市場合共售出1150套單位,較2012年下半年增加10%,其中主要源於一季度銷量的大幅上昇。
『高端需求並不是越來越少,反而是越來越多』,一位多年從事房地產行業的資深人士感慨,高端住宅需求已經由投資型向自住型轉化,『在政策調控之下,投資類需求的確受到了抑制,然而自住需求卻一直在釋放。』高端住宅需求並不缺乏,甚至超過了開發商的預期。
今年開年,品牌樓盤和明星樓盤繼續加推房源入市,均取得了不錯的成績。自住型豪宅的旺銷是支橕海珠樓市的重要因素,而小蠻腰板塊更是成為高端人士置業的重點區域。記者發現,這一區域在近期海珠區樓市中顯得最為熱鬧,而附近的高端項目旺銷支橕著海珠區一手市場成交。位於小蠻腰下的珠江帝景紫龍府項目今年以來成交數據就非常亮眼,作為豪宅項目,珠江帝景紫龍府銷售量在前5個月均排入三甲。據數據顯示,僅在5月該樓盤網簽就達到19套。
核心區高品質住宅受青睞
『這段時間成交都是幾套幾套來的。』在銷售較好的豪宅樓盤中,紮堆『團購』的現象越來越明顯。甚至有樓盤銷售人員透露,現時前來看房的客戶幾乎都是幾戶家庭組隊前來,如果合適往往也是一起成交。『家庭購房,尤其是團購的業主們,都是出於自住需要』,該銷售人員表示,由於項目位於中心城區,朝向好的大戶型基本是『推一套賣一套』,他說,因為自住,業主對住宅品質要求更高,『配套和物業這些因素也很被看重』。
需求決定市場。在業內人士看來,雖然高端住宅面向的人群為社會精英,但是這些人群范圍的不斷擴大,對高端市場的擴大是利好消息。『自住宅產品推出以來,人們的需求就不斷從解決基本的住房需求逐步向更高的需求昇級換代。隨著居民收入不斷提高,改善型需求對居住環境的要求越來越高,市場對高端住房的需求也逐步凸顯出來。』某房企資深銷售經理說道。
『小孩入學,老人養老醫療,工作繁忙要求不能在交通上花費太多的時間成本,各種因素綜合考慮,我決定還是購買一套平層大宅』,馬先生認為,雖然有一個大概的預算,但是只要物業合心水,『突破一些也可以接受』,他說,畢竟換房之後不會輕易再動,價格因素並非決定性的,『自住不同於投資,只要綜合條件達到家人的要求即可出手,當然,通常素質較高的樓盤社區也往往具備保值的特點,這個我們不會去過多考慮』。
業內人士認為,自住型樓盤作為純居住物業,除了地段因素外,還應考慮多個因素。無論是自住型還是投資型,市政、交通等配套環境對於商品樓盤都是至關重要的。對於純居住社區,大規模社區一般各種配套設施比較齊全,日常休閑、購物、就醫、子女入學很方便、生活比較便利,居住的氛圍較濃,這對居住者來說,無疑受益良多。此外,引進優質物業服務的社區對自住型買家而言有極大的吸引力。
自住型高端住宅供不應求
因為調控壓力所致,高端物業受到限售限簽影響甚大,有業內人士分析,國內大牌房企紛紛改變銷售策略,將減少高端住宅產品推貨,這意味著,高端住宅也將和別墅一樣,成為稀缺品。
今年3月中旬,網上已有傳聞稱『面積在140平方米、單價3萬元/平方米以上樓盤』被禁止網簽。對此,廣州市國土房管局相關負責人回應稱,廣州從去年底就開始對高端樓盤進行限售,但沒有規定具體的面積和單價,並未提出過對面積大於140平方米、單價3萬元/平方米以上的樓盤限制網簽。廣州過去實行所謂限簽,其實都是為了應付階段性住宅均價的漲幅需求,刻意限制一些高價項目網簽,有一手樓盤代理人士稱,廣州市對於高端盤的限制一直存在,但是未有明文規定,而且對限制網簽的樓盤具體房價、面積沒有統一標准,因地區而異。據了解,去年9月廣州市國土房管局就已經開始對珠江新城等中心城區個別異常高價的住宅項目采取限制預售規模和控制交易節奏的措施。
『在形勢相對嚴峻的情況下,調整高端住宅產品份額則意味著高端住宅產品將成為稀缺產品。』業內人士分析,供不應求的局面有可能出現。
市場對高端住宅的預期如何?仲量聯行發布的報告稱,廣州地區在上半年豪宅項目銷售量上昇的支持下,2013年總銷售量將較2012年增加。政府為抑制增長過快的房價,預計中短期內將不會放松調控力度。在多輪政策打擊下,投機需求受到抑制,豪宅市場將主要依靠自住需求的支橕。在新推盤數量增加的情況下,如下半年無更嚴厲的調控政策頒布,2013年全年豪宅市場銷售量將較2012年上昇。
文/圖南方日報記者許蕾