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『金九銀十』期間將有13000多套住宅供應。
『金九銀十』13819套住宅入市
隨著『金九銀十』臨近,東莞樓市新增供應明顯增加,據初步統計,9月、10月份將有13819套住宅入市,近八成為剛需戶型,也有豪宅盤『瘦身』入市搶奪市場,預計『金九銀十』期間樓市競爭激烈。由於近期銀行房貸收緊,為『金九銀十』樓市增添變數,購房者購房熱情下降,開發商出貨壓力或將加大。面對可能存在的變數和持續上漲的房價,有業內人士建議,開發商漲價需謹慎。
文/記者蔣幸端
圖/記者盧政
『金九銀十』住宅供應與去年同比增3.58%
每年的『金九銀十』是開發商推貨的高峰期,今年也不例外。據東莞中原研究部監測數據顯示,2013年『金九銀十』期間東莞住宅預計有68個項目推貨,供應套數達13819套(合拼後),同比去年13342套增加3.58%;面積合計162.02萬㎡,同比去年150.31萬㎡增加7.79%。
數據顯示,東莞新開工面積比去年全年新開工面積增加了11%,且新開工項目將在下半年紮堆入市,使得『金九銀十』期間將有68個項目推貨,維持年內較高位的供應水平。
對於『金九銀十』出現推盤高潮,東莞中原地產市場研究部分析表示,從推貨節點來看,『金九銀十』有中秋節、國慶長假等節日,適合推貨和策劃大型活動,交投氛圍好。從開發商回籠資金來看,7月和8月市場進入相對緩衝階段,多個項目認籌蓄客,『金九銀十』自然成為眾多房企不容錯過的推貨節點。另外,從外部環境來看,7月和8月以高溫暴雨天氣為主,一定程度影響購房者看房熱情。9月和10月,天高氣爽,再加上結婚人群增多,也會產生部分購房需求。
產品供應多元化別墅產品供應增幅明顯
『金九銀十』期間,全市剛需洋房、別墅、改善戶型等產品供應同比去年有所增加,產品供應顯示更加多元化,與此同時,受貨幣政策影響,投資資金流向相對保值的別墅產品,投資型小公寓遇冷,供應量也相對下降。
東莞中原研究部監測數據顯示,2013年9月和10月住宅合計供應13819套。其中,洋房供應11979套,比去年同期10583套增加13.19%;別墅供應536套,比去年446套增長20.18%;投資型小公寓供應1304套,比去年2313套下降43.62%。
隨著金九銀十傳統旺季的到來,市場供應產品也顯得多元化,產品供應面迅速擴大,供應以洋房佔絕對主力,別墅供應繼續發力,增幅最明顯,投資類產品大幅回落,反映今年的產品推貨結構與去年有所不同。東莞中原地產市場研究部表示,在外圍市場低迷不振,全球經濟形勢充滿著變數等情況下,部分實業企業主將越來越多將資金投向不動資產,別墅成為這部分人群較好選擇。
此外,由於全球貨幣量化寬松,貨幣貶值預期加劇,也促使部分人將資金流向相對保值的別墅產品,因此也影響了東莞開發商熱衷建別墅。而作為小額投資產品的小公寓供應則出現大幅回落,全市只有天利中央花園、偉柏商住樓、中惠·香樟半島等有少量小面積投資產品上市。
市場觀察
豪宅盤推剛需戶型吸引購房者
近兩年來,剛需購房者成為樓市購房主力,剛需盤熱銷,而大戶型受樓市調控政策影響,銷售緩慢,今年『金九銀十』期間,部分樓盤更改營銷策略,豪宅盤『瘦身』推剛需戶型,以吸引購房者,促進銷售。
據東莞中原研究部監測數據顯示,今年『金九銀十』期間預計有68個項目推貨,其中不少新增供應是舊項目推新一期產品,位於南城水濂山的萬科·金色夢想推90多平方米剛需三房產品,項目原來在售130~230平方米大戶型產品,由於總價高,戶型大,銷售並不理想,而四期『瘦身』後將推出剛需產品,馬上吸引了不少剛需購房者關注。此外,如宏遠·御庭山等擁有山景資源的豪宅盤也推出70~145平方米山居洋房,提前入市搶『金九銀十』市場。
一名開發商告訴記者,剛需戶型是目前最熱銷的產品,特別是擁有較好地段資源的剛需盤銷售很快,不少開發商在進行規劃時,在產品定位上也會考慮偏向剛需戶型。
東莞中原研究部監測數據顯示,2013年9月和10月東莞住宅洋房合計供應11979套,其中剛需產品供應9248套,佔比77.2%,比去年同期的73.37%上昇3.83%;改善產品供應2731套,佔比22.8%,比去年同期26.63%下降3.83%。
購房者入市積極性或降低
近段時間以來,全國多個城市出現房貸收緊現象,東莞也受到波及。記者了解到,目前廣發銀行等個別銀行已停貸,多個銀行全面取消折扣優惠回歸至基准利率,甚至上浮5%~10%。銀行審批更加嚴格、放貸時間延長,一定程度影響到開發商階段性的資金流,也影響部分購房者的心理預期,業內人士認為,『金九銀十』期間購房者入市積極性或降低,開發商需尋找方法促進購房者入市。
東莞中原地產市場研究部表示,樓市成交持續向好,部分銀行已提前用完住房貸款固定額度,是銀行房貸政策收緊的一個主要原因。該研究部相關人士認為,銀行對房地產每年都有固定預算,由於樓市成交持續向好,住房貸款額度已提前放完,年底額度自然緊張。
業內人士表示,房貸收緊將階段性影響部分購房者的入市熱情,同時,銀行信貸審核嚴格,放貸時間延長,部分購買力偏弱的首次置業者或延遲入市。此外,深圳客放貸難度加大,也將使部分深圳客延遲購房決策時間等都會影響到樓市的成交。
預測:
供求關系改善
出貨壓力或加大
今年東莞庫存一直呈現走低趨勢,而隨著『金九銀十』大量新貨入市,東莞住宅總供應量將大量增加,加上受房貸收緊影響,購房者購買熱情下降,市場或將再現出貨壓力加大。
今年以來,東莞樓市維持供不應求的局面,開發商出貨壓力較小。但隨著『金九銀十』的到來,預計將會有162萬㎡的住宅供應量上市,而去年東莞9月和10月住宅合計成交僅119萬㎡。東莞中原地產市場研究部從這個角度測算,認為今年『金九銀十』的供應量將明顯大於去年的住宅成交量,再加上累計的庫存量,整體在售量達到612萬㎡,供應量明顯激增,有效改善供求關系。同時諸多項目入市,市場競爭格局加劇,房貸利率收緊又一定程度上影響部分置業者的心理預期,後市開發商或再現出貨壓力。
建議:
開發商漲價需謹慎
購房者可擇機入市
『金九銀十』市場將掀起一輪推貨高潮,各大房企蓄勢待發,推盤計劃全面啟動。業內人士認為,對於購房者來說,『金九銀十』無疑是一個入市好時機,東莞中原地產市場研究部介紹,首先,市場供應激增,房源客選擇性增多。其次,『金九銀十』眾多項目入市,開發商出貨壓力再現,會加大部分項目的促銷讓利。另外,中秋、國慶等長假能為購房者提供充分的看房時間,在房源選擇性廣的情況下,真正能有時間看到『貨比三家』。該研究部表示,在廣州、深圳等客戶資源的外溢,東莞樓價仍然處於穩中有昇狀態,而未來樓價上漲將會直接增加購買成本。
此外,對於上漲的房價,合富輝煌東莞市場研究部認為,高價住宅成交已越來越多地佔據市場份額,上周全市一手住宅簽約總額排名前十項目中,均價過萬元項目佔六席。高價住宅成交量增加雖證明了東莞樓市對高端住宅的接受能力,但一味地追求高房價將給樓市及項目本身帶來一定的風險,建議開發商漲價需謹慎、品質為第一。