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海珠區雙子星城。記者王維宣攝
南站附近一在建已售罄的樓盤以雙層LOFT為賣點。記者王維宣攝
主要集中在海珠區新港西廣州大道南一帶買家賣家多為投資客
最新數據顯示,廣州市場主要的小復式物業租金比同板塊普通住宅高出逾10%,引來不少投資者。
專家認為,得到投資回報還是小復式物業最重要的價值。
文、表/記者林琳
『小復式的業主都夠「狠」,反起價來真不客氣。』樓市投資『新貴』方小姐打算把資金投入樓市,目光瞄准市場少有的小復式,卻發現精明的業主們至少反價2%,她又因為情有獨鍾而只能『乖乖掏錢包』。
據最新數據顯示,廣州市場主要的小復式物業租金漲幅比同板塊普通住宅高出10個百分點以上,投資者趨之若鶩。小復式物業到底應該以投資出租作為主流,抑或以自住作為主流?專家認為,得到投資回報還是小復式物業最重要的價值。
案例:
比較漲幅後購買小復式
方小姐是樓市投資『新貴』,從2009年開始入市投資,至今4年,有得有失。曾經因買樓齡較長的房改房,在持有8個月之後轉售獲利20%;也曾經因誤信朋友的建議,在新興板塊的某個商場買了一個『蚊型鋪』,等到商場正式開業,卻發現商場地理位置欠佳而無法順利出租持有的鋪位,至今仍是心中的『最疼』。
最近,她想把手中的資金再次投入樓市,目光瞄准了復式單位,但由於前期考察時間較短,又怕中介提供的信息不全而操作失當,所以還是猶豫不決,不知道投資哪個區域的復式單位好。
目前,廣州很多區域、板塊的樓盤頂層都有復式單位,這些頂層復式一般都是客戶自住為主,由於面積較大,即使轉售,基本上都會由新的自用客接手,很少投資客會對這類『大復式』感興趣。了解到這些情況後,方小姐把目標定在了投資小復式單位上。廣州的小復式樓盤主要集中在海珠區新港西、廣州大道南一帶,所以方小姐也把看樓的范圍縮小到這個領域中。
據滿堂紅市場研究部高級經理周峰提供的數據,近兩三個月,小復式的業主也隨著市場的變化而調整自己的放盤價,反價現象時有發生,而買家追漲的現象不算特別明顯,通常是在第一次放盤價的基礎上反價2%以內,但仍有機會成交。所以引得業主的反價之心更為堅定。
周峰以海珠區的翠馨華庭和雙子星城為例分析,今年上半年翠馨華庭的二手住宅買賣成交量比去年同期增加1.7倍,今年上半年雙子星城的二手住宅買賣成交量比去年同期增加1.38倍。
價格方面,翠馨華庭在今年1~7月的成交價為23209元/平方米,比去年同期上昇19.5%。而雙子星城在今年1~7月的成交價為25229元/平方米,比去年同期上昇5.4%。由於雙子星城的漲幅高於新港西板塊的同比漲幅(5.1%),因此方女士最終下定決心購買了該樓盤的一套小復式單位。
投資策略
轉手應賣給投資者
『小復式物業在投資市場上受歡迎是當之無愧的。』周峰告訴記者,今年1~7月翠馨華庭的平均租金為64.4元/平方米·月,比去年同期上昇25.8%,高於廣州大道南板塊的同比漲幅(15.5%)。今年1~7月雙子星城的平均租金為89.7元/平方米·月,比去年同期上昇21.2%,高於新港西板塊的同比漲幅(11.4%)。
從出租回報率上可看出,今年1~7月翠馨華庭的出租回報率是3.3%,而它所在的廣州大道南板塊的出租回報率是2.7%,高出0.6個百分點。今年1~7月雙子星城的出租回報率是4.3%,而它所在的新港西板塊的出租回報率是3.1%,高出1.2個百分點。
不過,細心的方小姐已經很有遠見地考慮到未來應該采取長線還是短線的策略。
周峰認為,從目前行情看,小復式單位可以長線持有,作為收租之用,但是如果未來方小姐考慮轉手問題,最好要在買家方面下工夫:『面對的客戶,應該還是以帶有投資意識的群體為主,自用客戶為次。畢竟這類小復式的室內設計較為獨特,兩層的每層淨高不過2米,小兩口的家庭用於自住是可以的,但一旦有了小朋友,且小孩的年齡在5歲以下的,則不適宜居住在這類小復式單位內,由於樓梯較窄,小孩上落容易發生意外。』