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每一年的盛夏,涼風習習的海濱都會令人神往,而這個時節,也往往是海濱地產銷售火熱之時。在過去的幾個月裏,從渤海沿岸到黃海沿岸,再到南海沿岸,這些區域的地產項目一再刷新熱銷紀錄。在北京限購和濱海資源優勢突出的雙重作用下,今年的濱海地產收穫了衆多驚喜。
京華時報記者桂瑰邢飛潘秀林京華時報製圖吳尚楠
濱海地產迎來銷售旺季
8月18日,位於青島的碧桂園·十里金灘開盤,吸引了五湖四海的置業者,該項目最終以單日銷售4800套、最快2秒賣出一套的傲人業績,讓國人再一次見識了碧桂園模式下的“金灘奇蹟”。
7月6日,同樣位於青島的紅樹林度假世界一期開盤,現場盛況空前,其推出的珊瑚酒店和海葵酒店的100套客房,當天全部售罄。
6月10日,位於北戴河、主打世界級半島養生區的金屋·秦皇半島項目二期開盤,當天半島公園營銷中心迎來了秦皇島本地、北京、唐山、天津、石家莊以及東北等多地數十家看房團,當天到訪客戶超萬人,初步統計銷售突破10億元,再度刷新濱城熱銷紀錄。
無獨有偶,佳兆業·東戴河的銷售業績也同樣驚人,該項目日均來訪量達千人,五月銷售過億元,每天旅遊看房班車超過20班,創造了中國北方旅遊地產界又一傳奇。
對於濱海地產項目的熱銷,亞豪機構市場總監郭毅在接受記者採訪時表示,濱海城市佔據優勢海岸線、景觀資源豐富,又具有政策扶持,前景可觀,對於置業者來說,自住與投資的需求可以兼顧,因此濱海地產項目受到廣泛青睞。
北京限購政策成重要推手
據郭毅介紹,濱海城市多爲中小型城市,城市人口基數較少,購房需求有限,對於普遍大體量存在的濱海地產項目的消化力十分有限,使得多數濱海地產項目定位爲旅遊地產,目標客羣以一二線城市及周邊省會城市爲主,而一線城市中北京又屬於全國政治、經濟與文化中心,人口基數龐大,財富人羣居多,購買能力普遍相對較強,同時北京地處內陸,濱海景觀資源缺乏,對於客羣的吸引力比較大,這都使得北京成爲衆多濱海項目必爭之地。近日來,海航地產旗下多個海南產品——海南·金灣等項目均在北京進行了推介,現場吸引了衆多北京的置業者。
值得一提的是,北京的限購政策也成爲濱海地產熱銷的重要推手之一,受限價令影響,北京樓市新增供應受限,優質房源一房難求,供需倒掛矛盾明顯。與此同時,在限購、限貸的購房資格門檻下,投資需求也難以大幅度釋放,但是目前全國房地產形勢良好,房價上漲的預期普遍較爲強烈,使得房地產仍然是主要的民間資本投資渠道。在北京房源有限與投資受限的雙重擠壓下,部分改善型需求與投資需求已經出現了外溢。
另外,在中國大力推進城鎮化的政策背景下,二三線濱海城市迎來了新一輪的發展機遇,濱海地產不僅有資源優勢,且相對處於價值窪地,投資潛力較大。
黃海
中國大陸最美海岸線
擁有“中國大陸最美海岸線”之稱的黃海之濱,其旅遊度假地產資源主要集中在青島、威海、煙臺等幾個城市。與其他城市的旅遊地產不同,黃海之濱不僅依託天然的旅遊資源,更具備旅遊地產所必需的完備體系,目前,包括碧桂園、龍湖等在內的衆多品牌房企,已經扎堆入駐。
>>區域盤點
兼具自然與人文資源
青島位於山東半島東南部,東、南瀕臨黃海,東北與煙臺市毗鄰,西與濰坊市相連,西南與日照市接壤。青島具有顯著的海洋性氣候特點,空氣溼潤,雨量充沛、溫度適中,四季分明。青島三面環海、一面依山,海岸迂迴曲折,加上特殊的歷史積澱,使青島早在20世紀初期就成爲中國著名的旅遊勝地,也成爲中國最優美的海濱風景帶和海內外著名的旅遊度假、休閒觀光和商務會展目的地。
煙臺是山東旅遊地產的集中地,地處山東半島中部,與遼東半島對峙,並與大連隔海相望,共同形成拱衛首都北京的海上門戶。煙臺屬溫帶季風氣候,是中國少數幾個北面臨海的城市,因而夏季空氣比較乾爽,冬季比較溫潤,是我國北方著名的旅遊避暑和休閒度假勝地。煙臺依山傍海,漫長的海岸線上散佈着衆多島嶼和沙灘,名勝古蹟豐富多彩。
位於山東半島東端的威海市,三面環海,一面接陸。東與朝鮮半島、日本列島相對,西與內陸相接,南可由海上連接東南亞,北與遼東半島相望,素有“京津的鑰匙與門戶”之稱,是中國大陸離韓國最近的港口城市。
資料顯示,截至2012年底,青島、煙臺和威海三個城市是旅遊地產項目數量較多的城市,分別有50個、46個和45個。從項目佔地規模來看,煙臺的旅遊地產用地面積已經超過1億平方米。
作爲海濱城市,旅遊業已成爲幾大城市一項重要的產業,產業投入和回報近年來也呈現大幅遞增的態勢,旅遊地產的市場需求便應運而生。
>>案例分析
碧桂園·十里金灘日銷28億
8月18日,中國濱海度假剛需第一城——碧桂園·十里金灘首期開盤熱銷超4800套,平均每4秒賣出一套,創中國地產史上的單日成交紀錄,而日銷28億元也超越了青島2012年度的單盤銷冠,再次延續了碧桂園式的輝煌奇“績”。引得業界一片譁然,成爲地產界的一個銷售奇蹟。
碧桂園·十里金灘位處青島東丁字灣,氣候宜人,冬季溫暖,夏季清涼。近22萬平方米果嶺主題園林和三大濱海公園完美融合。首期產品從39-88平方米觀海洋房、76平方米酒店式海景公寓到128-174平方米雙拼玲瓏別墅以及430平方米的鑽石墅,產品豐富多樣。豐富的產品種類滿足了不同層次購房者的置業需求。
碧桂園·十里金灘位於青島東丁字灣海上新城核心區,與青島“藍色硅谷核心區”緊密相連。作爲山東半島藍色經濟區規劃“兩城七區”之一,以澳洲黃金海岸爲開發藍本,重點發展遊艇、高端住宅、海洋高新科技產業文化區。
秦皇島
北戴河情結帶熱秦皇島項目
秦皇島市位於華北、東北兩大經濟區結合部,處在環渤海經濟區的中間地帶,地處極具發展潛力的環渤海經濟圈和京津冀都市圈。從北京出發,高速公路驅車兩小時,即可抵達秦皇島,隨着高速鐵路加速推進,秦皇島將北京、天津與秦皇島的時間距離縮小至50分鐘以內,形成一小時生活圈。
冬無嚴寒、夏無酷暑的北戴河是中國北方旅遊度假的勝地,每年夏季都會聚集大批來自北京等地的遊客,使秦皇島素來享有“京津後花園”的美譽,也是人們定居、養老、投資首選的外埠城市之一。來自機構爲期一週的海景房購買意向調查結果顯示,有四成購房人關注秦皇島海景房市場,有在秦皇島置業的意向。
隨着環渤海經濟圈發展戰略的確立,京津冀經濟的一體化進程逐步加快,立體交通的開發建設使得京津冀一小時生活圈隨之明朗。“1小時經濟圈”使秦皇島成爲夏季北京居民避暑休閒度假的首選城市。
每年4月至10月是秦皇島樓市的旺銷期,其中7月、8月、9月是一年銷售高峯期。據瞭解,金屋·秦皇半島、富立·秦皇半島、戴河·海公園等秦皇島項目今年業績較去年均有大幅提升。以當地開發企業金屋集團旗下的秦皇半島爲例,該項目今年開盤至今銷售業績突破16億元的,超過了去年秦皇島銷冠項目全年業績。金屋·秦皇半島規劃打造爲400萬平米的世界級半島養生區,集養生、養老、度假、休閒、娛樂於一體;項目緊鄰萬畝原生態森林。金屋·秦皇半島銷售人員告訴記者,客羣主要集中在北京、東北、唐山以及秦皇島本地購房者。
據瞭解,北京購房者很有“北戴河情結”,北京與秦皇島地理位置優越,也是北京購房者選擇置業秦皇島重要因素;而北京購房者則最看重氣候優勢和價格優勢,在秦皇島,雖然濱海項目的購房羣體主要是異地置業者,但非濱海項目的主要客羣卻是本地購房者。當地客戶的購房需求還處於發展期,大多數的客戶比較看重樓盤外在的地理因素,在產品微觀層面,更多考慮朝向、戶型等基礎因素。
值得注意的是,秦皇島不僅對以北京天津爲主的環渤海區域置業者構成了極大的吸引,而且吸引了遠洋、萬科、恆大、中鐵、國華置業等大批品牌開發商進駐。面對外地大鱷的洶涌攻勢,本土開發商金屋集團、順馳地產等表現可圈可點,在產品品質、園林、戶型毫不遜色的同時,憑藉着本地市場的熟悉度,滿足購房者的多方面需求,共同促進秦皇島樓市品質升級。
□人物
張寶全:打造經營性度假酒店
“一個建築就像一部電影,要想獲得追捧,首先要有好的劇本,要有能夠穿越的充分的想象空間。在這裏,消費者就是演員,要讓他們表演得淋漓盡致,投資人就是導演,要能夠掌控一切”。說這番話時,今典集團董事長張寶全的臉上滿是自信、興奮和讓時間來證明的迫切。在今典的紅樹林度假世界裏,張寶全正導演着他的鉅作。
住宅產業已近中年
當經濟上行時,購買房產可以實現保值增值,當做投資品抵抗通脹;但經濟下行時,保值增值的屬性消失,取而代之的是,運營和經營型物業將成爲主流。
“經濟不可能一直上行,下行時怎麼辦?”張寶全認爲,今典集團的紅樹林模式正是在這樣的背景下應運而生。
在張寶全看來,從目前中國房地產發展的趨勢分析,當前中國家庭自有房產率高達90%,住宅市場日益飽和且泡沫化傾向日益嚴重,再加上以20%交易稅、遲早會徵收的房產稅等爲代表的政策擠壓,住宅產品依靠快速增值帶來的收益正在逐年降低。
事實上,國內住宅產業已經步入中年,住宅開發已經面臨越來越多的問題,而商業、旅遊度假、養老等經營性物業,則面臨巨大的發展空間。張寶全透露,從2007年全面轉型做經營型度假酒店開始,今典再沒拿過一塊住宅用地。
目前,位於三亞的今典紅樹林度假世界已於去年9月一期開業,三個月即實現盈利,創造了世界酒店行業難得的奇蹟;今年7月,青島紅樹林度假世界一期開盤,推出的豪華酒店和會展酒店100套客房在開盤當日售罄。
除了酒店,今典麾下的紅樹林度假世界還開設美術館、書店、娛樂吧等文化休閒體驗,還有風情小鎮、婚禮堂廣場、室內運河商業街、國際溫泉SPA等度假休閒設施,以及今日藝術匯、電影工坊、360度穹幕秀場、國際電影節標準的頒獎影廳等文化藝術設施。別具特色的業態混合是其他酒店都不具備的,也使得紅樹林迅速脫穎而出。
經營性度假開啓新篇章
然而,最終吸引投資者的還不僅僅是這些混搭的業態,紅樹林持續的經營能力和分紅收益,是這一模式的最大亮點。
面對住宅調控困局,海景房等二次置業需求嚴重萎縮,紅樹林之所以逆市飄紅,除了其商業地產屬性不受調控所限,更大的吸引力在於其獨特的“紅樹林”模式。據項目負責人介紹,只要購買一套紅樹林度假世界客房,即可到全國連鎖經營的紅樹林度假世界交換入住,一套房相當於十套房。
此外,“股權”式分紅也滿足了投資者的投資需求。不同於傳統的產權式酒店僅僅得到租金收益,紅樹林的業主每年都會有分紅。據張寶全介紹,今年年底之前,三亞灣紅樹林業主將迎來首次分紅。在紅樹林的概念裏,業主就是小股東,投資變成了全利潤合夥,所有發生在酒店裏的一切消費,紅樹林都會對業主進行分紅。如今,張寶全的紅樹林帝國已經漸成規模。
京華時報記者潘秀林
□觀點
日前,在本報邀請下,東戴河區域的多家房地產企業相關負責人相聚一堂,暢談了對東戴河區域的認識,共同展望了未來發展前景。與會人員一致認爲,東戴河區域在渤海灣雖然起步較晚,但前景很好。
山海同灣總經理李爲民
下一個葫蘆島
本區域要想發展,不能僅用旅遊項目來吸引客戶,這邊的旅遊階段性比較強,常住的客羣不是主流,但要想人長期居住,各方面都需要具備,首先必須有產業。這一點需要企業和政府聯合起來,共同發展本區域。這一點上,目前政府也關注到了,新一屆領導的思路正在轉變,正在做開發重點的調整,從原來的房地產開發爲主體,正在逐步轉向經濟建設、產業建設爲重的發展路徑上來。這對東戴河區域也好,對開發企業也好,對在這個區域購房置業的客羣也好,都是非常值得期盼的利好。
海天翼執行總監王偉
區域應該重點發展產業
東戴河區域離北京只有3個多小時車程,這是海南所不能比的,雖然從北京飛到海南也就4小時,但飛過去的成本遠遠高於開車成本。同時,這邊的氣候冬無嚴寒夏無酷暑,這種氣候特點,使得我們的項目先天就具備了得天獨厚的優勢,不需要開發商們絞盡腦汁去改變小環境。
從建築理念上講,同屬於渤海灣區域的北戴河、大連的建設都開始於100多年前,到今天,優質的海岸線都已經開發得差不多了,但是東戴河區域這些年纔開始開發,我們有着最新的建築理念和居住感覺。
5月,遼寧省省長陳政高表示,東戴河新區作爲遼寧沿海開發開放的重點區域,是遼寧省的重點開發區,具有優越的地理位置,要把東戴河新區建設成爲現代化的港口城市和海岸中關村,使之成爲遼寧沿海經濟帶的一個戰略支撐點;利用五年或更多時間,再造一個葫蘆島。這表明了省裏對東戴河區域的重視,現在本區域支柱性的產業,僅僅旅遊、地產是不夠的,這樣的表態對東戴河區域未來的發展非常有利。
東戴河營銷總監王興東
三個戴河應聯動起來
東戴河區域具有得天獨厚的自然條件,長達15公里的原生態海岸線,這在整個環渤海範圍內,都很難找到。而且,這裏離北京、天津很近,僅幾個小時車程。從人文歷史上看,這裏具有悠久的歷史文化。近年來經過考古發現證明,曹操詩中“東臨碣石,以觀滄海”的碣石就在東戴河止錨灣,這裏還發現了秦漢皇帝巨大的行宮遺址,區域內還有多處明長城,如小河口長城、九門口長城,以及關外第一所城——前所古城。
東戴河新區規劃160平方公里,佔據環渤海經濟圈、華北經濟區和大東北經濟圈三重優勢,也是遼寧省五點一線規劃的起點。在東戴河,有韓國樂天等世界五百強企業入駐,也有佳兆業·東戴河、合生創展、上海圖安等知名房地產企業的入駐。在交通方面,8月30日,津秦高鐵將開通,9月底,東戴河動車站開通,這表明2013年將會有北京、天津的兩條動車或高鐵與我們項目正式連接,所以說東戴河美好的未來將會快速地到達。北戴河、南戴河加上東戴河,三個戴河距離很近,未來發展關係密切,應該叫“大戴河”纔對。