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京華時報記者馬希
您好!最近我一直在關注人濟山莊違法建築的新聞。請問,居民樓的屋頂作爲公共面積,在什麼情況下使用纔是符合規定的?在報道中我看到,違章的樓頂建築上有植被覆蓋,請問這種情況與北京市提倡的屋頂綠化有何區別?另外,我家的別墅屋頂,我正考慮做陽光房或做成花園,請問這涉及到違法建築嗎?
——讀者蔡女士
□專家答疑
使用先向物業申請
據記者瞭解,居民樓屋頂屬於公共面積,頂層居民無權私自處置。想要進行利用,首先要通過業主委員會討論,如果一致通過,業主委員會再向物業單位提出申請。物業單位會考察業主們的申請是否符合國家相關法規政策,再進行批覆。只有手續齊全,才能進行改造。
輕舟裝飾北京公司技術總監孫培都介紹,業主如果想要利用屋頂面積,一定要先向物業詢問和申請,確定自己能否行動。比如安裝太陽能設備,業主就要先向物業辦理申請手續,確定如果施工損壞屋頂、脫落造成傷害以及水管出現漏水等諸多方面的責任歸屬後,才能進行安裝。
至於居民樓的露臺,也有很多業主想封閉或是做陽光房使用,這是允許的嗎?孫培都表示,封閉露臺也需要向物業申請,獲得同意後方能施工。那麼,自有別墅做陽光房,也需要報批嗎?回答是肯定的。“在施工中只要涉及到外立面的改造,都要先向物業申請。私自改造很可能被判爲違建。”
違建危害大處罰重
業內人士指出,屋頂違建的一大危害在於其安全性。“首先,如果安全措施不到位,可能造成高空墜物。違建如果超過樓體荷載,對樓體的結構造成威脅。”孫培都介紹,違建若造成屋頂的排水管道不暢,周圍住戶都要遭殃。由於這類違建明顯違反國家法規,沒有審批手續,正規的建築施工單位不會進行施工。不少業主會找沒資質的隊伍來施工,這樣不規範的操作就使違建的安全隱患進一步加大。
違建除了不安全外,還會受罰。記者查閱相關規定發現,根據《北京市禁止違法建設若干規定》第二十三條之規定,“在已建成的居住建築(含別墅)區域內,不得擅自新建、改建、擴建、翻建各類建築物、構築物。居民委員會、村民委員會、物業服務企業發現本區域內違法建設行爲的,有權予以制止,並及時向負有查處職責的機關報告。”
該規定還明確指出,違法建築行爲除接受整改外,還要進行經濟處罰。首先,對尚可採取改正措施消除對規劃實施影響的,限期改正後處該建設工程總造價5%以上10%以下罰款。對逾期不改正或者無法採取改正措施的城鎮違法建設,能夠拆除的,責令限期拆除,不能拆除的,沒收實物或者違法收入,可以並處該建設工程總造價10%以下罰款。
違建與綠化兩概念
不少讀者指出,人濟山莊的違法建築上有不少植被,這和北京市大力推廣的屋頂綠化有幾分相像。它們之間有何區別呢?市民又該怎樣把握其間的尺度?
“人濟山莊的屋頂違法建築與屋頂綠化完全是兩個概念,市民不要混爲一談。”北京屋頂綠化協會會長譚天鷹介紹,人濟山莊的違建明顯增加了建築物的高度,這種改建必須得經過規劃部門審批才行,私自做就是違建。而屋頂綠化則屬於對建築物的裝飾範疇,日後還將逐步納入建築物的統一設計當中,有着降低熱島效應、淨化空氣等生態效應。
據介紹,2009年3月,市財政局和市農委、市水務局、市園林綠化局聯合印發《市與區縣分稅制財政管理體制支農專項轉移支付資金管理辦法》的通知,文件明確“在城八區範圍及遠郊縣城範圍內,以公共建設爲主及符合屋頂綠化條件的屋頂上實施屋頂綠化工程。”這個文件中所指出的實施屋頂綠化的主體是公共建築設施,並未提出普通居民樓。
譚天鷹介紹,目前北京市同樣也在鼓勵居民樓和自有產權住宅進行屋頂綠化。對於居民樓改造,其前提是獲得全體居民的認可,然後由物業統一規劃。“因爲屋頂屬於公共面積,不能住頂層的就擅自改造。”譚天鷹也指出,屋頂綠化作爲新生事物,很多政策及法規還沒有跟上。協會方面表示,希望日後通過政府及社會各方面的努力,讓屋頂綠化的正確概念深入人心,出臺完善的相關法規。“這樣大家就能將屋頂綠化與違建劃分清楚,也可以杜絕一部分人打着綠化的旗號行違建之事。”
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屋頂綠化講究多
有業主想在自家別墅屋頂或平房屋頂搞綠化,譚天鷹介紹,要做屋頂綠化,建築物荷載、防水、排水等要滿足要求,並要選擇有施工資質的隊伍來設計施工,才能保證萬無一失。譚天鷹總結了以下五條屋頂綠化的技術要點:
1.勘察建築荷載。建築屋面改造成種植屋面時,荷載必須在屋面結構承載力允許的範圍內。如簡式綠化要求靜荷載大於或等於150-200kg/㎡;花園式的350-400kg/㎡以上。
2.閉水試驗。摸清防水現狀,建好阻根防水層,採用二道或二道以上防水層設防,最上道防水層必須採用耐根穿刺防水材料。
3.屋面種植植物。要選擇淺根系,耐瘠薄、耐熱、耐旱、耐寒,適應北京氣候和環境。
4.種植基質。屋面種植應該選擇經濟環保,無病蟲害源體;適應植物生長,保水保肥、不板結,容重較輕但穩定不鬆散的,施工簡便的基質。有機肥和草炭土、田園土配置比例及具體用土厚度因不同種植環境、植物材料和建築荷載要求調整,基質厚度按不同植物存活習性定,種植景天地被植物一般不小於5-10cm,花灌木和喬木20-100cm不等。
5.排蓄水系統與養護管理。屋面排水系統確保通暢,擋牆排水孔、水落口、天溝和檐溝不得堵塞。種植屋面工程應建立綠化管理、植物保養制度等。