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地王,何時說再見?
孫河這回算是給北京“出了一口氣”。近年來,儘管北京的房價是全國最高的,但是地王價格卻屢屢被上海、浙江溫州等城市超越。
7月23日下午,一衆知名房企齊聚一堂,參與朝陽區孫河HIJ低密度地塊的競爭。
經過30多輪競價後,孫河HIJ地塊的價格觸到了政府設定的價格上限,參與競買的房企只得開始競報公共租賃房面積。隨後,又經過30多輪公租房面積的競報,中糧地產最終勝出。
根據業界測算,扣除保障房面積後,該地塊的樓面單價高達4.4萬元/平方米,成爲北京新的單價地王,這也是北京有史以來的最高價地王。此前,這一區域的樓面單價只有2萬多元/平方米。
地王年年有,2013年格外多。回頭來看號稱是“地王年”的2009年、2010年,與2013年相比,簡直是小巫見大巫。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭告訴記者:“比較異常的是,3月份調控政策出臺,眼下政策正逐步落實,但沒想到市場隨後會以地王頻出來迴應,而且速度這麼快,這是相當值得警惕的。”
地王身價分化
2013年的地王們,身價也出現了極大的分化。
在北京、上海、廣州、杭州等城市,地王一浪高過一浪,後面的地王很快就顛覆前面的地王。
對此,楊紅旭表示,地王最能反映土地市場的動向,地王不斷變更,充分表明今年北上廣土地的熱度,但是與此形成極大反差的是,其他省會城市的土地卻有些冷清。
2010年,南寧單價地王已經高達11000多元/平方米,遠遠超過這個城市的平均房價水平,而在2013年,南寧單價地王已經降到9332元/平方米。
更爲誇張的是西安,西安2010年的單價地王高達11666元/平方米,但2013年西安單價地王只有2348元/平方米。
泡沫危機
中國社科院此前的一份報告指出:“目前來看,房價上漲速度雖然大大放慢,但仍高於城鄉居民收入增長速度,中國85%的家庭沒有能力購買住宅。”
2013年上半年,北京的土地總收入已達到664億元人民幣,而成交的土地面積爲813萬平方米。以此計算,北京市土地的平均價格爲8167元/平方米。
北京市的國土面積爲16410.54平方公里,假如將北京市土地全部變賣,即將8167元/平方米和土地面積這兩個數據相乘,可以得出當前北京土地總市值已經高達134萬億元人民幣。
8月2日,美國商務部公佈調整後的2012年GDP數據,爲16.3萬億美元,約合人民幣100萬億元。美國一年的GDP還不及北京土地總市值。
“從一定角度而言,這個有些驚人的數據確實真實反映了中國房產泡沫的危機程度。”信達證券地產分析師張冬峯表示。中國經濟週刊
社科院學者:
地價和GDP不適宜對比
中國社科院數量經濟與技術經濟研究所的研究員告訴記者,地價和GDP是兩種不同的指標,不適宜進行對比。他表示,如果僅僅是爲了反映北京地價過高、存在泡沫的,那麼兩種數據的對比就有一定的意義;如果是從財富的價值來看的話,二者就不存在可比性,GDP是一個流量指標、是社會創造出來的財富,而地價則是一種存量指標,需要一個累積的過程,因此必然比GDP高。人民網
多地醞釀上調基準地價
隨着土地徵收成本提高,近期多個地方政府醞釀上調基準地價。此舉可能擡高未來土地出讓底價,進而爲地價上漲提供動力。
基準地價是指,對不同級別的土地按照不同用途進行評估,並由市、縣以上人民政府公佈確定的平均價格。
土地出讓底價往往以基準地價爲基礎,根據土地的使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區位等因素,綜合評估而確定。通常而言,基準地價越高,土地出讓底價就有可能擡升。
調整基準地價的權限掌握在地方政府手中。近年來,隨着土地徵收和一級開發成本不斷提高,各地已多次上調基準地價,部分城市上調幅度甚至超過50%。
地方債務償債壓力是提高基準地價的重要原因。從今年起,各地進入地方債務償債高峯期,其中相當規模債務需用土地收入償還。在這種情況下,地方政府自然希望土地以更高價格出讓。提高基準地價,無疑有助於擡升土地出讓底價。國土部數據顯示,今年上半年,全國土地出讓合同價款1.7萬億元,增幅達77.3%,其中房地產用地出讓價款同比增幅超過90%。