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李廣軍攝
溫州松綁地方樓市限購令,令當地中介、開發商、炒房者等相關利益方已蠢蠢欲動。反觀廣州,盡管今年以來一二手樓價保持昇勢,且據國家統計局公布的70個大中城市住宅銷售價格變動數據顯示,廣州7月份一二手樓價均錄得自去年10月以來的最大同比增幅,但由於政策環境因素不利炒房者生存,因此,盡管住宅市場存在一定謀利空間,但炒房者在目前廣州二手住宅市場中仍只有極少數,短炒個案佔比長期處於低位。
合富置業市場部經理梁燕明表示,近10個月以來二手住宅市場上短線投資需求佔整體成交最高也不超過3%,7月短線投資成交個案佔比約1.9%。近幾年基本沒有新發展的炒家,目前在市場上活動的基本以資深炒家為主。事實上,只有極少數炒家敢在3月末班車行情內出手抄底,當時市場上短炒需求的成交個案僅佔0.8%而已。投資需求更多體現在長線投資方面,3、4月期間長線投資需求約佔整體的成交的4.9%和7%,而6、7月期間長線投資需求基本保持在6%左右。
短期轉售獲利僅11萬元
在限購政策下,已持有兩套物業的本地投資客,即使在資金充裕的情況下,也只能通過『賣一再買一』的形式來達到房源流通的目的,若是後市政策環境存在變數,如出現交易成本增加、貸款難度增大、下一手客戶接貨意願轉弱等情況,均可能對投資者的出貨計劃及獲利空間產生較大影響。因此,現時資深炒家基本都預先設定獲利期望值,采取到價即買的方式,以盡量減少後市不確定因素對投資回報的影響。鑒於近幾個月以來樓價的上昇,目前樓價水平已達部分炒家的期望值,因此出現個別末班車行情入市的炒家到價出貨的現象。
如惠福東路某套80多平方米的2房物業,投資者老張在3月時以低於市場許多的120萬元買入,持貨三個多月後,近期以156萬元成功出貨,賬面獲利36萬元。老張當時買入時正值廣州細則出臺前,由於擔心可能會實行20%個稅影響出貨速度,亦做好長線持貨的心理准備,原本覺得獲利20萬元已非常樂觀,沒想到按計劃順利出貨後賬面獲利超過30萬元,大大超出預期。老張坦言,若市場在新政後交投轉淡,肯定會對樓價昇幅以及房源流通速度產生影響,老張甚至計劃若市場狀況轉差就先放租等待合適的機會再出貨。
老張獲利36萬元的個案,在3月份入市的短炒客當中,算是相當不錯的,絕大部分近期出貨的短線投資個案,大多賬面獲利還不到10萬元。來自合富置業統計數據分析,3月之後入市的短期轉售個案平均賬面獲利只有11.5萬元。只有一成左右個案短期轉售可獲得超30萬元獲利,而賬面獲利在20萬-30萬元之間的短期轉售個案亦僅佔一成而已,超過半數持貨時間不足4個月的短期轉售個案賬面獲利不足10萬元。
換房客趁勢出售舊居套現
不過,近期也出現一些在去年下半年購置了物業的首次置業人士,趁現時市道交投旺且樓價已累積一定昇幅的時機,出售舊居以獲取再購房資格或籌措換房資金。這些在去年下半年購置的物業,其價格跟隨大市水漲船高,計劃換房人士若以市價出售物業,基本都會比去年購入價格有不同幅度的增加。
合富置業統計數據顯示,在4月之後出售舊居以實現換房計劃的客戶,持有物業在半年以上、一年以內的個案當中,售出價格與買入價格相比昇幅超過20萬元以上的佔40%,大多是100平方米以內的剛需戶型居多,最高昇值幅度達50多萬元。如東曉南某樓盤電梯低層小戶型物業,馮小姐在去年9月初以120萬元買入,但由於兒子出生,舊居間隔就不夠用了,眼看4月之後廣州一二手樓價持續上漲,馮小姐打算賣掉舊居再買一套三房。於是把舊居拿到中介掛牌放售,最後以145萬元成功售出,經過7個多月馮小姐這套物業漲了25萬元。
合富置業市場經理梁燕明表示,無論是投資者短期轉售或是換房客出售舊居套現,近期這類成交個案基本都以市中心中小戶型物業居多,接貨的基本以剛需買家為主。
南方日報記者許蕾