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南五環亦莊的二手房都3萬元了,三環內還有3萬多的房子嗎?答案是有,而且還不少。但即使單價如此便宜,購房人也未必肯出手,因爲這些房子是四五十年產權的商住樓。據瞭解,目前市場上有大量這樣的商住樓,價格明顯低於周邊住宅,但因爲有使用年限短、不能落戶、稅費高、居住成本高等問題,成交量並不高。
北二環60平方米
只賣210萬元
60平方米,210萬元,北二環的位置,單價僅合35000元,還精裝修……在一堆單價6萬元、7萬元的房源中,當購房人小葉看到這套便宜房源時,禁不住“心潮澎湃”,馬上給中介打電話,擔心晚一步被別人搶走了。
“我當天晚上就趕過去看了,這是德勝凱旋小區的一套大開間,房間朝北,室內就像酒店似的:一進門,左邊是一個衛生間,右邊是一個開放式的廚房,檯面上有電磁爐可以做飯。再往裏走就是一張牀和一個寫字檯了,空間顯得挺大的,一兩個人住肯定沒問題。”小葉介紹說。
房子讓小葉滿意的不僅是室內。“樓裏的大堂很氣派,顯得有檔次,小區南側還有一個小花園。因爲房子是2009年建好的,公共空間很乾淨,居住應該挺舒服的。”小葉對這套房子還真動心了。
據帶小葉看房的中介介紹,與這套房一路之隔的塔院小區,上世紀八十年代的老樓都賣6萬元了,而新建的商品房小區陽光麗景,都奔着8萬元一平方米去了。
二百多萬的樓稅費還要40萬
既然單價、總價都這麼便宜,那就出手吧。但當中介給小葉算完了稅費,小葉有些猶豫了。
因爲這套房子是商住樓,住宅該繳的稅,都要繳,而且還是按上線繳,比如5.6%的營業稅、溢價部分20%的個稅、3%的契稅。光這幾項就20多萬元了。
更讓小葉咋舌的是:商住樓還要交30%至60%的土地增值稅。這套房的最低計稅價格是27000元左右,總價160萬元,業主的購房價是100萬元左右,之間60萬元的價差,即使按30%的土地增值稅交,也要18萬元。也就是說,這套210萬元的房子,光稅款就40多萬元。
小葉算了一下兒,加上2.7%的中介費和其他費用,這套房的交易成本需要50萬元左右。小葉向中介諮詢:能否把稅費減少一些?中介說,即使把一些貸款利息、裝修費等成本算上,稅費最少也要35萬元左右,加上中介費,還需要40多萬元。
“200萬元的房子,光繳稅費40多萬元,誰接受得了呀。”小葉沮喪地說。
二手商住樓市場成交少
還一個讓小葉沒想到的是,商住樓雖然不限購,但首付至少5成,貸款只能貸10年,按基準利率的1.1倍計息。這樣一算,成本更高了。
糾結了幾天,小葉對這套房還是放棄了:“全算上260萬元了,住進去之後,這個小區物業費每月每平方米3.5元,水費6.2元,電費1元,都比普通住宅高很多,買得起,養不起了。如果再出售,買家還要交這麼高的稅,等於把投資的路也堵上了。”
據鏈家地產市場部張旭介紹,目前市場上有不少這樣的商住樓,比如東二環廣渠門內的領行國際,市場價3.7萬元左右;西二環內的茶貿國際中心,均價2.5萬元左右;西直門附近的鑽河公寓,均價4萬元……都比周邊二手商品房便宜三成到一半,但這樣的房源成交量並不高。
張旭提醒說,商住樓使用期短,只有40年,綜合立項的也不過50年。交易成本高,特別是有30%至60%的土地增值稅。因此,即使房價將來漲了,投資空間也不大。同時,商住樓的持有成本高,這類項目多采用酒店服務式管理,物業費通常要比住宅立項的公寓高出許多,並且是商業用水商業用電,沒有燃氣對於居住也非常不方便。特別是很多在城裏買房的人,不少是看重城區的戶口,爲將來孩子上學落戶,但產權四五十年的商住樓是不能落戶的。因此,買商住樓除非有實際需求,否則,商住樓未必像表面上那麼划算。