|
||||
房價持續上漲,一些賣房人在簽訂合同之後又反悔,結果導致房屋交付引發的官司越來越多。記者從東城法院獲悉,近年房價調控政策實施後,房屋買賣糾紛主要集中在房屋交付問題上,反映出房價持續上漲心理預期下人們的恐慌心理。記者就此現象採訪了東城法院的民庭法官,法官向市民提出了相關的法律建議。
案例1
拒絕交房要承擔佔用費
2010年9月19日,刁某與董某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》,約定董某購買刁某名下位於北京豐臺區成壽寺中路的房屋一套,房屋價款爲46.5萬元。刁某應當在房屋過戶當日將該房屋交付給董某。
合同簽訂當日,董某按合同約定向刁某支付房價款46.5萬元,並辦理了過戶手續。此後,刁某以其子在房屋實際居住爲由拒絕向董某交付房屋。董某遂訴至法院要求刁某立即交付房屋。
法官提示
此爲第一類糾紛,即賣方明確拒絕交付房屋。雙方簽訂合同後,賣房人基於房價上漲的市場趨勢和心理預期,拒絕向買方交付房屋。這種情況下,賣方違背合同約定,顯系違約,其行爲不會得到法院支持,還可能要會有承擔違約金、支付房屋佔用費的風險。
案例2
強行進住房屋不可行
2011年12月18日,陸某與李某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》,約定李某購買陸某名下位於本市東城區花市棗苑小區的房屋一套,房屋價款爲490萬元,李某應於2012年1月1日向陸某支付首付款150萬元。陸某應於2012年1月15日前將房屋交付李某。
合同簽訂後,李某向陸某依約支付定金5萬元。此後雙方產生爭議,合同未能繼續履行。2012年3月16日,李某未經陸某允許,強行進入上述房屋,並實際佔有使用。後因合同無法繼續履行,陸某起訴要求李某將房屋騰退並返還。
法官提示
此爲第二類糾紛,即買方強行進住訴爭房屋。雙方在合同履行過程中,產生其他爭議,賣房人逾期未交付房屋,買方基於賣方可能違約的擔心,強行進住房屋,並實際佔有使用。須知,在雙方對房屋辦理產權過戶以前,所有權是不發生變動的。如果買方強行進住,則對賣方構成了侵權。如果賣方聲稱財物受損或丟失,那更對買方不利。
案例3
首付和房屋交付不能混談
2012年5月27日,張某與李某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》,約定張某購買李某名下位於本市東城區西花市南里東區的房屋一套,房屋價款爲300.5萬元。同日,原告依約向被告支付定金5萬元。2012年7月6日,雙方辦理了網籤手續。但此後因首付款和房屋交付問題產生爭議,合同未能繼續履行。
張某稱雙方口頭約定在支付首付款的同時應辦理房屋交付,故起訴要求李某配合張某辦理上述房屋的過戶手續並交付房屋。
而李某認爲合同中已對房屋交付時間作出明確約定,即辦理房屋產權轉移登記之日,故不同意原告的訴訟請求;且因張某不依約定按時支付首付款對李某造成巨大損失,故反訴要求解除合同並支付30萬元違約金。
法官提示
此爲第三類糾紛,即雙方約定不明導致爭議。該案買方在向賣方支付大筆首付款時擔心賣方違約,而堅持要求同時交付房屋,同時還稱雙方有口頭約定。但卻無相關書面證據,該案被告並不認可。爲此,張某一直延遲支付首付款,最終導致張某還可能要爲此承擔逾期付款的違約責任。
法官釋法
只有守約方纔有合同解除權
東城法院民庭法官認爲,上述3個案例都有一個共同特點,即合同是雙方意思自治的體現,而雙方一旦簽訂了合同,就要按照合同約定的內容履行。任何一方沒有按照合同約定履行自己的義務,都屬於違約行爲。
根據《合同法》的規定,當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。爲避免以後產生此類糾紛,買賣雙方有必要重視合同中有關房屋交付的條款,如果雙方有其他約定如支付首付款時應交付房屋等,應在書面合同中明確寫明。爲督促賣房人按時交付房屋,還可以在合同中約定不按時交付房屋的違約責任。
法官提示,只有守約方纔有合同的法定解除權,違約方是沒有合同法定解除權的。所謂合同的法定解除權,是指有以下情形之一的,當事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;(二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行爲表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務,經催告後在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行爲致使不能實現合同目的;(五)法律規定的其他情形。
在現實生活中,一些賣房人因房價上漲,而意欲違約並解除合同,則是要承擔相應違約責任的,不但解除合同的目的可能無法達到,還可能要支付大筆的違約金;或者可能雖解除了合同,但卻要賠償買房人因房屋升值所造成的差價損失,最終得不償失。
當然,買房人亦不能無所顧忌,房屋在實際交付之前強行進住房屋,則可能要承擔騰退房屋、賠償損失、支付房屋使用費等法律責任。
本報記者王薔通訊員高韓標籤:房價調控房價款賣房房價上漲李某