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從小就生活在鄭州的你和我,親身經歷身邊的城市鉅變,眼中的世界變大了。城市的邊界變遠了,一個個城市板塊從荒涼到人氣高漲。如今我們的城市又到了新一輪裂變的高潮,記憶中上學的時候,農業大學外面就是農田了,著名的建業金水花園跨在城鄉接合部之間,大家耳熟能詳的鑫苑名家當時只是孤零零地坐落在散發着臭味的東風渠旁,如今都已滄海桑田。可以說,沒有這些開發商的努力和魄力我們的城市沒有這麼快的變化,他們在同一個區域的掘金在一定的程度上刺激了區域發展,而一個一個的區域開發的涓涓細流最終彙集爲城市化的洪流。18年前的城市發展和地產開發軌跡,我們無法把記憶的碎片完整地拼接出來,但通過一個時間段特有的關鍵詞,倒是很容易摸着城市發展和地產開發的脈絡。下一個18年,將會有更多的關鍵詞涌現。鄭州,仍將成爲開發的主戰場,仍會看到日新月異的城市建設和火熱的地產開發一起繁榮的局面。
1995~1998年,打拼江山的年代
[關鍵詞:商品房]
把眼光放到18年前,那時鄭州的市政格局還沒有環的概念,中原路、花園路、金水路是屈指可數的幾條主幹道。同時對於中原地產市場來說,則處於一個萌芽狀態。當時的人們還處於單位福利分房的年代,房地產開發公司寥寥無幾,基本上是國企一統天下。這一年,由中房鄭州公司承建的綠雲小區竣工,同年,河南首家民營上市公司思達也開始進軍房地產行業。
時間向後推了3年,這期間,鄭州市政格局發生了根本性改變,1997年,紫荊山路第一期工程(東里路到隴海路段)打通,1998年,鄭州四橋一路也建成通車,至此鄭州纔有了初步意義上的環行道路。東環是紫荊山路,南環是隴海路,北環是金水路。東環則是經三路和城東路。而這一年,鄭州的房地產也真正意義上步入了商品房時代。
但1998年,鄭州的房地產仍處在粗放型的開發階段,無論在戶型設計還是建築規劃,都屬於初級開發水平,那一年,建業胡葆森開發了具有標誌性意義的高檔樓盤——金水花園,此後胡葆森不止一次在公開場合表示出對當時作品的遺憾,沒有會所,沒有景觀,配套設施也不完善,但那個時代已經無可爭辯地走到了地產開發前沿,併爲中原房地產商點亮一盞明燈。
1999~2002年,草根壯大的年代
[關鍵詞:鄭州三環路]
再把時間向後推3年,跨到新的世紀。鄭州的城市格局開發步入快車道,2001年12月20日,鄭州建成了目前以北三環、南三環、西三環和中州大道構成的環形城市快速道路,總長47.3公里,鄭州環道的概念首次明晰起來,並漸漸被人們所接受。10年下來,三環兩側從荒涼之地變成城市重要的居住地。
北三環的通車徹底激發了鄭州北區的開發潛力,鄭州首個千畝大盤——21世紀社區1999年開工興建,並在2001年前後形成大的居住社區,緊接着家和萬世、嘉秀園、鹿港小鎮相繼在北環以北的花園路兩側亮相。鑫苑名家、清華園等至今在鄭州被視爲經典的樓盤都是在那一年前後動工。品質二字開始走進鄭州人的居住生活,鄭州的小區也首次有了停車位、物業管理、小區景觀的概念。
2003~2006年,羣雄並起的年代
[關鍵詞:鄭東新區]
時間到了2004年前後,一個嶄新的名詞成爲新的增長點,那就是鄭東新區。2004年開始,鄭東新區房地產開始走向火熱,當年鄭東新區的房地產開發投資11.74億元,2007年達到47.29億元。鄭州市主要建設集中在鄭東新區,鄭東新區CBD建設進入瞭如火如荼的階段,順馳、綠地、綠城等國內知名地產公司首次踏入中原,鄭東新區龍湖南區成爲這些外來者的開發熱土。據統計,這段時間,鄭州房地產開發量迅速增長,其中2003年,鄭州增長累計完成商品房開工面積350萬平方米,完成交易面積455.76萬平方米,商品房共完成交易額51.10億元,同比增長58%。
鄭州房地產實戰專家上官同君回顧這個時期時認爲,2004年之後,河南地產進入了資本型發展時期,這一時期市場逐步精細化,資本實力成爲企業的決定性力量,很多地產企業謀求轉型和創新,地產分化開始加劇,一些優秀的企業開始在模式創新、管理創新上下工夫。建業、綠地、美景、正商等企業從這個時期開始步入中原一線開發龍頭企業行列。同時,也誕生了很多有潛力的開發商,開發商數量達到空前的高峯,由於市場繁榮,房地產企業幾乎都活得很滋潤,房價也開始了急劇拉昇的階段。
2007~2008年沉浮洗牌的年代
[關鍵詞:城中村改造]
2007年鄭州啓動了大規模城中村改造,使房地產市場呈現出前所未有的繁榮,成爲這18年中的高潮。其中2006年3月,以燕莊爲代表的城中村改造,給鄭州的房地產發展注入了新的活力。2007年,是鄭州城中村改造的“調整年”。該年6月12日,市政府印發《進一步規範城中村改造的若干規定》;2008年1月21日,以小李莊爲代表的鄭州首個城中村配建廉租房項目開工;2012年7月17日,鄭州市政府公佈了新批准的20個城中村改造計劃,標誌着鄭州城中村改造工作全面啓動。城中村的改造無疑是大勢所趨,是城市發展前行的必然腳步。
這段時間,發生在2008年的美國金融危機也波及中原樓市,“泡沫”、“過冬”、“降價”等一系列熱詞再次被人們所談及。中原樓市首次有了過冬的概念,鄭州的房價出現真正意義上的回調,一些資本實力不強、操作手段不規範的地產企業在這場金融危機所帶動的大浪淘沙中被清洗出去。然而2008年短暫的回調並沒有帶來房價的盤整。隨着國家救市政策的實施,2009年,鄭州樓市出現了V形翻轉。
2009~2012年概念齊飛的年代
[關鍵詞:地鐵、高鐵、BRT、城市快速路]
從2009年開始,鄭州城市進入了跨越式發展。隨着地鐵、高鐵、城市快速路、BRT快速公交等一系列重大市政工程建設的深入,相關的概念樓盤也隨之展開。
2009年,鄭州地鐵1號線正式動工,根據建設規劃,我市在中心城區規劃建設6條軌道交通線路組成“三橫兩縱一環”的棋盤放射狀交通網絡,線網全長202.5公里,共設置22個軌道間換乘車站。工程總投資將超過1000億元,建設週期約14年。1、2號線建成後,鄭州市將形成“十”字形的軌道交通架構。
地鐵帶動了沿線樓盤的紅火,樓盤附近是否有地鐵出入口,已成爲購房者關注的熱點,精明的開發商紛紛在地鐵經濟這塊大蛋糕裏分得一杯羹。於是,地鐵沿線成爲房價“最堅挺”的區域。
2009年,BRT快速公交系統開通運營,主線沿航海路-桐柏路-農業路-中州大道-未來路圍成一個圈,8條支線則圍繞二環路主線,就像一隻巨大的“八腳章魚”,8個觸角伸及大鄭州的東西南北。而沿線樓盤也因爲BRT在交通上的優勢實現了價值的加碼。
同樣打出概念牌的還有一個就是高鐵。這段時間,伴隨鄭西高鐵、京廣高鐵的正式運營,鄭州作爲中原的綜合交通樞紐,成爲新建的北京-武漢-廣州-深圳客運專線和徐州-鄭州-蘭州客運專線的十字交會樞紐。而高鐵概念成爲當時乃至現在炙手可熱的詞彙。高鐵商圈成爲新的財富高地,在高鐵經濟巨大的作用之下,鄭州高鐵商圈價值不斷凸顯,除了投資者之外,大量商業項目、世界頂級酒店、國內外上市名企蜂擁而至。據不完全統計,鄭州高鐵商圈3公里半徑內,已經佈局了百萬平方米的商業體量。
2012年,鄭州京廣快速路一期工程實現了通車。原先備受冷落的沙口路和京廣路沿線瞬間得到了提速,這也讓人們重新認識中心城區的價值,京廣路、沙口路這個被京廣、隴海鐵路隔斷的城區中心區的房產價值,得到了放大。
2013年新起點新徵程
[關鍵詞:航空港]
鄭州航空港的建設,將成爲鄭州今年乃至以後相當長一個時期的開發熱土。向世界開放,對接全球經濟,鄭州藉助航空港又一次站到了發展支點。資本最先嗅到的是政策利好。資本搶食開發“蛋糕”已攪動了航空實驗區。裕鴻世界港、山頂時代商業廣場、豫康新城、沃金商業廣場、華鴻國際廣場、港城793、保利潤豐·水尚等商業與住宅地產已開始佈局。
如今的航空實驗區就像10年前的鄭東新區,政策傾斜、財力支持、產業興旺,按照現在的發展速度,三五年內港區人口將接近百萬,巨大的消費潛力及商務辦公需求將推動區域快速崛起。在商家眼裏,鄭州下一個發財的機會就在航空實驗區。“從各方面看,如今的港區確實與鄭東新區剛起步時有一比,但航空港區有產業基礎,省裏對之規劃的藍圖更宏偉。”一位業內人士說。政策引導的力量是強大的,毋庸置疑的是,鄭州東南,一座航空新城正以令人難以置信的速度快速崛起。
除了航空港區外,鄭州城市建設仍在快馬加鞭,日新月異:京廣快速二期工程已經啓動、隴海高架快速路即將開工、龍湖金融核心區建設正在如火如荼進行中。“10年前,鄭州戶籍人口加上流動人口在400萬左右,今後10年,鄭州城鎮化率還會加速,用不了10年,鄭州將成爲千萬人口的大城市。”建業集團董事長鬍葆森如此斷言。