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8月6日晚間,繼新湖中寶之後,停牌一個月之久的宋都股份發佈了非公開發行預案,擬募集15億元資金投向商品房,再度印證了此前關於房地產企業再融資開閘的傳言。
公開信息顯示,從7月1日至今,已有多家A股上市房企因重大事項停牌。雖然這些企業並未公開停牌具體原因,但業內人士認爲,可能多與再融資或重大資產重組事宜有關。
7月1日,金豐投資(行情,問診)率先宣佈停牌。經過數日發酵,其停牌目的已漸趨明朗:可能是籌劃將金豐投資“賣殼”給上海綠地集團,後者與金豐投資同屬上海“國字頭”企業。
隨後,宋都股份(行情,問診)、新湖中寶(行情,問診)、中弘股份(行情,問診)、榮豐控股(行情,問診)紛紛宣佈,因“籌劃與公司相關的重大事項”停牌。如此密集地“籌劃重大事項”,爲近年來所少見,業內人士認爲,可能與再融資和重大資產重組頗有關係。
官方口徑:監管層表述措辭微調確認審覈啓動
針對市場傳言,證監部門至今還未鬆口承認。不過,市場發現,證監部門對於該問題的口風已經逐漸轉變。
6月28日證監會新聞發言人表示,根據國務院《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》和2013年《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》的規定,對存在閒置土地、炒地以及捂盤惜售、哄擡房價等違法違規行爲的房地產開發企業,將暫停上市、再融資和重大資產重組。
該發言人表示,“證監會堅決貫徹執行國務院文件規定,對於房地產企業是否存在違反國務院有關規定的情形,證監會在進行相關審覈時,將依據國土資源部的意見來進行認定。證監會將進一步完善部門協商機制,提高工作效率”。
儘管仍然是重申態度,並且不少分析人士認爲這是否認再融資開閘,但細心的觀察者還是發現,如今官方的態度與政策剛出臺時比有了微妙的變化,實際上暗藏着房地產企業融資政策的重大轉變。
區別就在“證監會在進行相關審覈時”。據瞭解,2010年10月證監會表示,已暫緩受理房地產開發企業重組申請,並對已受理的房地產類重組申請徵求國土資源部意見,之後證監會內部發文,爲配合國家房地產調控政策,對房地產企業的上市、再融資和重大資產重組一律關死。但現在特別強調“在進行相關審覈時”,則意味着證監會已經準備接收房地產企業的上市、再融資和重組申請,並啓動已經暫停三年多的審覈程序。
媒體動向:新華社爲融資開閘吹風
在監管層並沒有明確表態房地產融資政策調整的情況下,新華社近日也連發多條稿件稱,“房地產融資政策調整已成定局”。新華社還發表評論表示,“房企融資開閘是讓房地產企業融資迴歸市場化,有助於房地產市場的長期穩定健康發展”,似乎在爲房企融資開閘吹風。
政策解讀:與樓市調控並不相悖
7月以來,隨着房地產企業再融資重啓預期的不斷升溫,上市房企中已有宋都股份、金豐投資、新湖中寶、迪馬股份和中弘股份等多家公司因“籌劃重大事項”而相繼停牌。
業內人士指出,由於A股直接融資渠道受阻,近年來內地房企或海外上市,或發債,或通過私募、信託等平臺融資,融資成本大幅攀升,某些企業融資成本甚至高達15%以上。而如此高的融資成本不僅轉嫁到房價之中,最後讓購房人承擔,還對實體經濟其他私人部門產生了“擠出效應”。
“直接向資本市場融資,相比銀行貸款或其他渠道融資成本可以下降很多。”綠地集團董事長張玉良認爲,這幾年上市房企喪失了直接融資功能之後,對企業發展有很大影響。“現在房企再融資應該放開,而且時機已到”。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認爲,房企融資開閘與房地產繼續進行調控並不相悖。“近年來,業內一直呼籲,未來房地產調控應在加強落實現有短期政策的基礎上,着重進行中長期政策制定,建立房地產調控長效機制,更多地用市場化手段而不是行政手段來調控。有條件地放開房企融資政策,就是弱化行政干預,通過市場規律的傳導,達到調整市場結構的目的。”
“該放的權力堅決放開放到位,該管的事必須管住管好。”專家認爲,樓市調控應當有進有退,行政化的調控手段應逐步退出,在房地產融資、開發、銷售等環節應儘量減少行政干預,實現市場化運作。
房價預測:地產融資開閘會不會推高房價?
多家機構認爲,放開再融資將對房地產企業獲取資金形成實質性利好。長期來看,再融資放開有利於優勢企業的長期發展,進而提高行業集中度,龍頭和優質成長企業的估值有望得到修復。
申銀萬國也發佈報告稱,再融資將刺激地產股估值修復。在七八月份銷售缺乏亮點、而龍頭公司估值僅有7倍左右的情況下,再融資重啓將可能成爲地產板塊股價表現的主要催化劑。前期擴張快、負債率較高的成長型公司,以及已經上報過股權/債權融資預案、股東資源豐富的公司,有保障房或一級開發業務的公司可能將更早受益。
在“國五條”實施已過百日,房地產市場初顯平穩,而房價始終堅挺,土地市場“地王”頻出,樓市調控壓力依然較大的大背景下,市場對房企再融資開閘最大的擔心是將釋放出樓市調控的“拐點”信號,使近幾年的調控成效前功盡棄。
綠地集團董事長張玉良認爲,短期內,房地產企業融資後可能會推高地價、房價;但長期來看,房價最終是由供需關係決定。放開融資後,房地產企業獲取資金,增加投資,反而有利於擴大供給,進而平抑房價。不僅如此,開發商資金不再緊缺後,除了增加居住地產供應外,還會開發產業地產和城市設施配套服務的地產項目,對經濟發展有積極推動作用。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也認爲,房企融資開閘與房地產繼續進行調控並不相悖。“近年來,業內一直呼籲,未來房地產調控應在加強落實現有短期政策的基礎上,着重進行中長期政策制定,建立房地產調控長效機制,更多地用市場化手段而不是行政手段來調控。有條件地放開房企融資政策,就是弱化行政干預,通過市場規律的傳導,達到調整市場結構的目的。”
“該放的權力堅決放開放到位,該管的事必須管住管好。”專家認爲,樓市調控應當有進有退,行政化的調控手段應逐步退出,在房地產融資、開發、銷售等環節應儘量減少行政干預,實現市場化運作。同時,住房信息聯網、不動產登記、房產稅等長效機制也應適時啓動,從土地、金融、財稅等方面繼續進行靈活調控。在完善的機制保障下,逐步增強市場的調控作用,從“堵”變“疏”,從注重行政手段,到更加市場化,注重供給。
市場反應:房地產板塊利好帶動相關行業上漲
房企再融資近四年後重啓,從新湖中寶到宋都股份,房企再融資開閘尺度明顯放大,對於房地產迎來中期利好,房地產板塊漲幅在2%以上,億城股份封於漲停板,泰禾集團也接近漲停,金地集團、萬科A漲幅均在3%以上。房地產板塊利好帶動了水泥上漲,巢東股份、華新水泥、海螺水泥漲幅在3%以上。
7月以來,房地產企業再融資重啓預期不斷升溫。在樓市宏觀調控的大背景下,放開再融資政策傳遞出哪些信號?其將對股市和樓市影響幾何?
市場普遍認爲,房地產企業再融資一旦重啓,地產板塊將迎來持續反彈行情。中投證券房地產行業分析師李少明表示,放開房企再融資應是針對大量房企借道海外上市及調控市場化所作的政策調整,這將有利於板塊業績的釋放和反彈的持續。
4日和5日兩個交易日,一則再融資將放開的傳聞更是引發了地產板塊強勁反彈。申銀萬國數據顯示,2天內,地產板塊相對滬深300指數的收益率高達4.0%。
投資建議:
長江證券:地產再融資有條件放開的概率較大。從目前政府對房地產的態度來看,此次再融資重啓應該是有條件放開,符合棚戶區改造和保障房建設等新型城鎮化方向的房企將率先受益。我們重申,在樓市長效調控機制尚未配套跟進前,地產再融資短期不會全面放開:一是此舉與政府引導存量資金流向實體經濟有悖;二是當前地價和房價的持續攀升說明房地產市場缺地而不缺錢;三是開發商資金壓力緩解並不一定有利於改善供給。
有條件放開對房地產行業影響有限。再融資有條件放開對房地產行業的標誌性意義大於實質性意義,說明地產調控機制正在發生轉變,但是行業本身並不會受到太大沖擊。這主要是因爲符合再融資條件的上市公司可能並不多,並且棚戶區和保障房建設天然存在着週轉慢和毛利低的缺陷,龍頭開發商不太可能深度參與。
再融資放開有利於地產股估值修復。在中央穩增長的表態下,地產再融資重啓無疑將成爲又一大推動板塊估值修復的利好,預計地產股短期將反彈至我們所言的低位震盪區間(龍頭房企7-8倍PE)的高點。雖然我們也一直將再融資重啓和中美經濟超預期下滑視爲改變三季度板塊走勢的兩大風險點,但是考慮到有條件放開已經在市場預期之內,並且對行業基本面的影響並不大,再融資重啓不構成地產行情反轉的理由。
維持三季度房地產低位震盪的判斷。儘管地產股短期將在政府保增長、再融資重啓和中報業績的刺激下修復估值,但是綜合考慮宏觀層面、行業層面和政策層面的因素,地產股在四季度趨勢性上漲的可能性遠大於三季度。具體分析請參閱二十四節氣系列報告。
背景介紹:
房企融資歷程回顧:
回顧房企融資歷程發現,再融資禁令發佈已長達三年有餘。2010年4月17日,國務院發佈《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,要求對存在閒置土地、炒地,以及捂盤惜售、哄擡房價等違法違規行爲的房地產開發企業,暫停上市、再融資和重大資產重組。當年10月,證監會披露,爲貫徹國務院相關精神,已暫緩受理房地產開發企業重組申請,並對已受理的房地產類重組申請徵求國土資源部意見。
實際上,從2009年8月17日金地集團42億的再融資方案實施後,房企再融資直接用於房地產項目開發再未有任何獲批案例。不少在金地集團之後遞交再融資方案的房企,審覈時恰逢調控新政,融資計劃紛紛夭折。
我國房地產融資渠道現狀:
1.銀行貸款
2.房地產信託
3.上市融資
4.海外房產基金
5.債券融資
標籤:開閘融資調控副院長房價