|
||||
昆明樓市的中小戶型產品,經歷了開發商從被動開發到主動出擊的一番輪迴。市場需求在變,如何針對千變萬化的需求打造出相應的產品,更是每一個開發商永遠都在琢磨的課題。
早在2006年,以“調控住房結構,加大中小套型比例”爲目的,國家九部委聯合發佈“90/70”政策,要求嚴格執行90平米以下房型須佔到單一樓盤開發建設總面積的70%以上,客觀上促成了90平米以下中戶型產品在市場上大行其道。
曾幾何時,“90/70”政策要求嚴格執行,但到具體操作層面,或者是爲了利潤最大化目的,或者是70%以上中小戶型佔比與項目定位難以匹配,開發商便想出“一房兩證”、“子母房”等種種怪招,把規定比例的中小戶型陽奉陰違成了大戶型產品。
但隨着限購等打擊投機性購房的調控政策出臺,剛需成爲昆明樓市的一大主角,符合剛需購房羣體的中小戶型成了市場的主流產品。據數據顯示,2013年上半年,昆明整體商品房市場成交47038套,90平米以下的中小戶型佔到70%以上。可以這麼說,在限購等調控政策解除之前,誰能抓住剛需,誰就能贏得市場。
在這場剛需爭奪戰中,已經有比較經典的案例。像藍光COCO系產品,戶型面積主要集中在60至80平米的三房,去年5月開始在成都亮相,憑藉其低總價、多功能、高贈送面積的產品特徵籠絡了一大批青年置業者,奠定了其剛需市場的地位。到今年5月份,僅一年的時間,該產品系已銷售12000套,在藍光地產全國化佈局的戰略上,COCO系產品也成了當仁不讓的開路先鋒,今年3月份,藍光COCO蜜城正式登陸昆明。
目前,在昆明樓市中小戶型市場上,比較叫好的主要就是這類低總價、高贈送的產品。像紅星國際,還有即將推出的中產·花香四季二期都是通過低總價、高贈送面積以及多功能空間利用等方面尋求突破,
至於在精裝修、配套、性價比、投資功能以及後續服務方面的可能性,還有待觀察和發現,如何才能通過這道“剛需考題”?我們不妨在這裏做簡單探討,權作拋磚引玉。
精裝考題
品牌房企
提供品質保證
精裝房由於省時、省力、省錢、環保等特點,從2009年開始在昆明漸次普及,也有越來越多的購房者,尤其是中小戶型購房者,會把是否精裝修作爲選擇購買的標準。但由於裝修材料質量不好把控,以及千房一面滿足不了個性化的家裝需求等弊端,有很多購房者也會無奈地放棄精裝房,轉而投向毛坯房的懷抱。
針對裝修材料質量問題,品牌房企的作法比較值得提倡,基本上,在市場上比較有影響力的房企,都有質量監督和供應商的考評篩選制度,像綠地、銀海、俊發在這方面都有嚴格的流程。雖然,就算有層層把關嚴格監督也不見得能完全杜絕質量問題的出現,但久而久之,總會在市場上形成良好的口碑,增加勝算。
針對個性化裝修的問題,中產·花香四季二期的作法值得提倡,據云南中產地產策劃經理唐正偉表示,他們會採用一套類似於菜單定製的精裝修方案,會有不同風格的裝修方案讓購房者在事先選擇。至於購房者更進一步的家裝訴求,則可以在交房後通過室內裝飾來實現。
戶型考題
贈送陽臺、花園
提高得房率
對於中小戶型產品,此前最多詬病的是戶型不規整、得房率低等。但從目前的市場情況來看,首先是得房率,很多開發商在這方面做足了功夫,像今年上半年賣得比較火爆的保利六合、藍光COCO蜜城等,無不是通過花園贈送,在空間組合利用方面下功夫,最高贈送面積可以達到30平米以上,80平米以下就可以做到多功能三房,得房率可以達到120%,並且,有了藍光、紅星地產這樣的表率,更多的開發商的產品研發都在朝着這方面靠攏。
在戶型規整方面,像銀海尚御,通過把兩端端頭做成大戶型,中間方正規整的部分做成小戶型,避免了小戶型形狀不規整的問題,除此以外,也有其他開發商的一些解決方案,比如恆大把不規整的地方設計成廚房,完全影響不到視覺和使用效果。購房者的眼光越來越挑剔,其中,戶型方正、有無空間浪費等又是每個人關注的重中之重的問題,在這樣嚴苛的檢驗下,在戶型考題方面,開發商應該能達到及格水平。
配套考題
吃購娛休閒教育
一個都不少
年輕人工作壓力大,時間緊湊,對各項配套的要求也較高,因此,針對80、90後爲主力軍的剛需小戶型,開發商往往也會選擇在交通便利,佔據城市有利資源的地段做這樣的產品,從高舉剛需大旗的藍光在地段選擇方面,也可以看出這種傾向。
昆明由於城中村改造的因素,綜合體是最常態的開發類型,滿足剛需吃、購、娛、康體休閒、教育等方面的生活配套要求,似乎對於大部分城市綜合體來說都已經不是問題。在昆明二環內外,中小戶型產品形態是最多的。像購物中心、餐飲、KTV、影院、康體休閒都是常見的配套。銀海尚御是目前市場上在這方面綜合評分最高的一個項目。
有的開發商會做得更爲細緻一些,比如萬科、神州天宇在社區開設業主食堂,還有的開發商會提供免費的WIFI等。
性價比考題
做好成本預算
兼顧地段品質
購買中小戶型產品的剛需,對房子的總價最敏感,很多開發商在控制總價的同時,要麼是面積也變小了,居住功能無法完全得到滿足,要麼是地段、環境等方面沒辦法保證。開發商既要兼顧地段、品質、環境,又要做好成本預算控制價格,爲剛需提供最合適的房源,難度不小。
在總價、居住功能、地段等方面都達成一定平衡的COCO蜜城,據藍光昆明分公司總經理助理蔡勇軍介紹,藍光做剛需小戶型產品,首先考慮的是總價,然後是滿足居住功能,在這兩條都滿足的基礎上,再來做其他方面的加減法。
當然,性價比好不見得就是要價格低,只要產品地段、品質、配套等方面都做得十分到位,高出市場預期,就算價格高於市場平均水平,購房者一樣買賬,後期增值也十分可觀。像昆明老牌開發商銀海、城建股份開發的品質樓盤,就經過市場這樣的檢驗。只不過,大部分剛需侷限於經濟承受能力,對低總價有偏好。
投資考題
商務核心區的
商住產品價值大
很多購買中小戶型產品的購房者,要麼把它當成過渡性的居所,要麼直接作爲投資,無論出於哪方面的需求,都會考慮到後續增值和方便出租或轉讓的投資屬性,這就註定了在做功能屬性強的小戶型產品時,必須要考慮到購房者投資方面的需求,據業內資深人士丁雪野分析,處於商務核心區的高檔公寓和按住宅立項的商務樓,租客羣多爲商務人士或商務機構,容易得到較高的投資回報,因而成爲了許多投資者關注的重點。在昆明,受惠於面向南亞、東南亞開放的橋頭堡城市戰略地位的確立,寫字樓集中區比較多,附近的高檔公寓也不少。如何打造符合商務人士或機構訴求的產品,讓購房者獲得更高的收益和投資回報,就成了放在開發商面前的一道考題。
事實上,昆明的開發商也針對類似的特殊羣體打造了個性化的公寓類產品,像萬達精裝國際公寓、銀海MOCO、潤城LOFT,這類型產品多數是空間靈活多變,能滿足高端人士生活與辦公之間自由切換的個性化需求。不過,這類小戶型產品可挖掘創想的空間也還很大,有待更具創新性的產品出現來滿足各種個性化需求。