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萬科一向以行事謹慎、作風務實的風格領跑房地產行業。最近一個月,由於萬科在多地頻繁出手購買大宗土地,引起了廣泛關注。
根據公開資料顯示,短短一個月時間,萬科大概斥資90億拿下6處熱門地塊。而此前,萬科總裁鬱亮曾表示,萬科不會加入“地王”爭奪。
“萬科近期頻繁拿地,已經表現出其對土地的飢渴程度。”中投顧問房地產行業研究員殷旭飛認爲,萬科積極拿地、充實土地儲備,可以看出其對房地產發展的信心十足。
萬科對此解釋爲,上半年萬科的銷售超過800多億,一般房地產企業拿地的金額佔公司銷售金額的40%-60%,萬科目前買地的金額約佔銷售額的40%左右,拿地是補貨行爲,屬於正常水平。
房地產行業的開發週期長度,決定了作爲一家上市公司,必須要有一定的庫存,這是保證業績穩健持續增長的一個重要因素。
在房地產行業中,業內一向認爲,萬科的資金狀況較爲樂觀。據悉,萬科在今年首季度的售樓預收賬款就已達到了1504億元人民幣,而公司去年全年的銷售額則爲1412億元。這樣的數據意味着,萬科在今年首季度已經覆蓋了去年的銷售收入。這無疑能證實萬科的資金充沛。同時,萬科於日前對外公佈,擬在香港發行20億美元中期票據債券。
萬科的資本通道無疑是暢通無阻的。作爲行業標杆的龍頭老大,加快拿地速度,也從另一方面帶火了整個土地市場的交易。
90億6塊地單價低其實很便宜
萬科作爲行業龍頭老大,一舉一動備受矚目。日前,由於萬科大概花了90億連續拿下了6塊地,引起了各界的關注。
由於此前萬科總裁鬱亮曾說過萬科不參與“地王”的爭奪,可是緊隨其後的,卻是一連串的拿地行爲。再加上以敢說著稱的任志強橫插一腳,在微博上說了一句“誰說萬科不地王?”於是,關於萬科四處拿地的話題,又引起了各方關注。
據悉,7月,萬科先後斥資近90億拿下6地塊,其中上海、廣州地塊分別是區域總價、單價地王。而引起關注的熱點,則在6月27日、7月3日和7月8日三度出手,分別拿下了重慶江北區溉瀾溪地塊(聯合保利地產(600048),總價53.7億元)、上海張江項目地塊(聯合張江集團,48.7億元)以及廣州荔灣區斬獲一塊區域單價地王(6.03億元,單價19638元/平方米)。
其實,萬科並不是第一次這樣迅速地拿地。根據往年的數據,在地價上漲過程中,均有萬科的身影。作爲上市房地產企業,土地庫存是本質需求,項目土地儲備要做到未雨綢繆。
“萬科作爲行業內龍頭老大,銷售量是非常大的,正常的土地儲備補充是必要的。”中原地產市場研究部總監張大偉在接受記者採訪時表示,萬科最近的拿地行爲,大部分是正常的土地購入。觀察萬科以往的拿地歷史,一個月內購入六七塊地的現象並不少見。
同時,萬科的銷售量是巨大的。據悉,下半年,僅在深圳龍崗區,下半年萬科將有5個盤推出。
“此外,萬科的拿地單價相比較而言非常便宜,雖然總價不低。”張大偉認爲,有些地塊被誤讀成“地王”,是企圖利用萬科龍頭地位,影響市場預期。他說:“在萬科購入的土地中,我們也做過分析,整體平均溢價率和價格水平,是低於市場平均水平的;萬科也是低於行業標杆房企的平均水平。”
中投顧問房地產行業研究員殷旭飛在接受記者採訪時談道,萬科之前聲稱不做“地王”,但近期頻繁拿地的行爲已經表明其對土地的飢渴程度。
殷旭飛說:“近期‘地王’頻現是多方面因素使然。一方面受宏觀調控政策影響,地方政府在下半年推出地塊的數量增加且集中,房企應聲採取措施,集中購地;另一方面,上半年房地產市場放量,量價齊升,房企擁有的房源減少,手中資金充裕,有積極拿地充實的動力和實力。”
優質土地貴而少積極融資拿地
“萬科轉而積極拿地,充實地塊,尤其是看重一線城市地塊,加強在一線城市的佈局。”殷旭飛認爲,可以看出萬科對此領域房地產發展還是充滿信心的。
“一線城市土地資源稀缺,土地財政依然沒有妥善解決,地方政府有推高低價的動力,在這種情況下,土地價格依然有上漲的趨勢,至於萬科是否預期土地又將經歷新一輪上漲不得而知,關鍵是萬科有實力、有需求、看好後市,才積極拿地。”
在這一輪“拿地潮”中,萬科無疑憑藉雄厚的資本,已經走在了前面。萬科資金面的充裕是無需置疑的。
7月16日,萬科向市場宣佈通過境外子公司設立中期票據計劃,並於7月17日在香港聯交所掛牌。
據悉,本次計劃是萬科繼2013年3月通過其境外子公司首次海外發行美元債券後,拓寬融資通道,豐富融資方式的又一戰略舉措。
中期票據計劃(Medium Term Note Programme)是國際常用的融資工具之一,其具有多幣種、多期限、面向多層級投資者、交易文件規範統一、融資靈活快捷的特點,是境外債務融資市場上靈活有效的融資手段。本次萬科設立的中期票據計劃的規模爲20億美元或等值幣種,具體發行利息、期限和幣種等將在實際票據發行時確定。
這次萬科中期票據計劃評級分別爲標準普爾“BBB”、穆迪“Baa3”、惠譽“BBB+”,與之前發行的美元債券評級一致,代表了國際評級機構對該計劃的支持。
據萬科介紹,公司將基於該計劃,根據資金需求及市場情況,靈活決定實際的發行金額和時間等,用於支持集團業務的發展。
“凡是在境外有融資渠道的企業,資金使用成本都能拉下。王石去香港買了這個殼以後,融資成本大概能下降7個點左右。”華遠地產(600743)董事長任志強評價。
也難怪任志強會眼紅萬科在海外融資的活躍性。因爲成本的降低,促使萬科更有資本備戰土地市場。據悉,在今年3月份,萬科通過境外子公司萬科置業(香港)首次發行8億美元的5年期定息債券,融資成本僅爲2.755%,
如何拓寬融資渠道,是擺在所有開發商面前的課題。而萬科的融資進程,可以給所有的開發商上一課。
龍頭企業迅速拿地的示範意義
在每一次“拿地潮”中,以萬科爲主的標杆房地產企業均被賦予領頭羊的作用。
7月,萬科、中海等房企在全國多個城市斬獲數幅地塊。截至7月25日,十大標杆房企權益購地293億元,購地金額創年內新高,面積達502萬平方米。高總價、高單價、高溢價的地塊不斷出現。萬科在上海以48.7億元拿地。
中原地產研究中心監測數據顯示,截至7月25日,十大標杆房企權益購地293億元,金額創年內新高,面積達502萬平方米。北京區域內,截至7月28日,7月土地出讓金合計達到了205.17億元。算上在29日、31日出讓的7月最後兩宗工業用地,預計7月土地出讓金合計爲206.2億元。
大環境決定了萬科迅速拿地的背景。殷旭飛認爲:“從市場角度來看,土地是供不應求的,尤其是一線城市。人口不斷增長,中長期內區域資源優勢不斷加強,對人才的吸引力不會降低,住房、商業等需求會不斷增長;而城市後備土地資源不斷減少,地方政府也希望得到較高的土地溢價率,因此地價易漲難低。開發商運營成本增加,後續風險加大,但是好區域的地塊,潛力可期。”他認爲,在目前土地供應量增大的情況下,房地產企業的拿地熱情也不減,土地價格回落的概率依然很小。
以萬科爲首的標杆企業,目前銷售回款無憂,資金流充裕,紛紛看好後市,尋求補倉的機會。同時,地方政府也趁此時機,持續推出較爲優質的地塊吸引房地產企業競拍,加劇地塊競爭的激烈程度。特別是北京、上海、等大城市陸續推出優質地塊,引起各大房企的爭搶。
北京中原地產市場部研究總監張大偉表示,從整體來看,土地市場可能首先出現分化,在下半年錢緊的大趨勢下,部分現金寬裕、資金成本低的龍頭企業可能在土地市場繼續有所斬獲,但也並非什麼地塊都拿;而中小房企在土地市場可能會受到資金影響而出現保守表現。
中投顧問房地產行業研究員殷旭飛認爲,三四線城市樓市早已出現一定的結構性失衡,樓市風險要較一二線城市高出許多。房地產企業迴歸一二線城市的願望早就有,只是在資金、綜合實力、資源、背景等方面有所差異。一二線城市土地市場競爭激烈,無形中設置了一定的門檻。而三四線房地產市場面臨調整,差異化競爭等成爲房企需要考慮的實際問題。(記者曾靜婕)
標籤:地塊殷旭飛標杆萬科地潮