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中國農民開發商第一人夢碎房地產
一個人的開發商李家喜欲賣公司
李家喜和他建的第一棟五層高的樓房
記者馬振華實習生周本炎
李家喜,黃陂農民。4年前,他以『中國農民開發商第一人』的身份,成為央視『一周新聞人物』。那一陣後,他再沒在媒體上露過面。
而如今,他似乎是怕見到媒體。頂著那頂帽子,現在房子賣完了,李家喜一算賬,竟然虧了,而且再無力『翻本』,公司面臨轉售,可以說是相當『落魄』。他說,准備寫一本關於房子的小說。
農民『吃螃蟹』拿地開發房產
農民『吃螃蟹』拿地開發房產
昨日見到記者,李家喜已經不會像4年前那樣充滿驚喜。
2009年9月4日下午4時許,他以39萬元價格通過武漢土地『招拍掛』程序,拍下了武漢最北部鄉鎮蔡店鄉一塊僅有2.85畝的土地後,急忙辦手續以趕上回鄉的最後一班中巴,不料被媒體圍住,他纔意識到,這回好像辦了件不尋常的大事。
『不尋常』是快50歲李家喜的特質。上世紀80年代他當兵,當時供給部隊家屬的蜂窩煤廠經營不下去,李家喜主動請纓,整合各方資源,沒過多久盤活了蜂窩煤廠,不僅滿足了後勤需要,還略有盈利。
90年代初,李家喜轉業回到蔡店鄉糧油管理所,吃上了『商品糧』。『我這個人膽子大、勤快,也不怕吃苦。』他總結自己性格。不安於現狀的他到處尋找賺錢的機會,辦冷飲廠、搞電腦培訓、養海狸鼠,全是蔡店鄉『第一吃螃蟹的人』。
一次挫折,讓沒有土地的李家喜重新認識土地價值。上世紀90年代末,李家喜租用福利院的土地養海狸鼠步入正軌,不料福利院決定收回土地,這迫使他尋找屬於自己的土地。
2000年,李家喜花5萬元從糧管所買了一塊2.85畝的養豬場,獲得50年的國有綜合用地使用權,當上了『地主』。
李家喜沒有想到,自己的事業及一家的生計從此與土地聯系在了一起。
拿地後的事情,並沒有像他最初拿出5萬塊錢那麼輕松。
面臨的首要問題就是『釘子戶』。買地受到了在此養豬的幾家人的長期聯合抵制,他們拒絕搬出。一次次上門請求都沒有效果,直至2005年訴至法院纔使他們搬離。
為了這塊地扯皮好多年,他不得不關閉正在起步的海狸鼠養殖。這塊地竟給他招來這麼多的煩惱,李家喜苦悶中思索出路。
這時,武漢市的房地產熱蔓延到蔡店鄉,有農民用自家宅基地蓋房出售,當地的房價從二三百元一路昇到四五百元。
『我也要蓋房子,只有房子纔能賺到更多錢。』頭腦靈活的李家喜信心滿滿,按照他的估算,他這塊地蓋房出售,至少能賺幾十萬元。
事情沒有李家喜想的那麼簡單。他的一個熟人在自家地上蓋房出售,最後辦不了『兩證』。他意識到,如果自己也以這樣的方式蓋房,最後也是小產權房。
『我不是沒有考慮賣小產權房,但始終覺得,兩證辦不下來怎麼跟買房的鄉親交代。』李家喜否定了當時最普遍的蓋小產權房的做法。
怎樣讓小產權房『轉正』?2008年開始,李家喜在各個部門間奔波了好幾個月纔搞明白:要把這塊國有綜合用地的性質變成國有住宅用地,首先需由政府回收,轉為住宅用地,進行招拍掛出讓,自己再回購。
這塊位處武漢最偏遠地區、面積如此小的地塊,有關部門擔心回收後沒人競買。李家喜承諾:這塊地再出讓,他一定會競標。他相信,除了自己,不會有人關心這塊不起眼的地。
一個人的開發商曾被全國媒體聚焦
2008年6月,李家喜把這塊地以28.5萬元的價格賣給了黃陂區土地中心,接下來就是回購。按照規定,要在土地市場拍地,必須是公司,不能是個人。而注冊房地產公司的門檻是1000萬元,這幾乎是不可能完成的任務。
李家喜首先想到的辦法是『繞道走』,他找了幾家公司『掛靠』,都被拒絕了。掛靠公司嫌地太小,賺不了什麼錢。
李家喜東挪西借,籌到了注冊資金。那種窘境很多開發商是不可能有的:『前幾個月我手裡沒有現金了,差點連加油的錢都沒了。』
就這樣,武漢家佳喜房地產開發有限公司成立。老板是李家喜,員工也是李家喜,公司成立時只有一個目標:拿下那2.85畝地,在上面蓋擁有『兩證』的房子然後出售。
2009年9月4日,這一地塊終於掛牌出讓,底價是38萬元,李家喜詢問可不可以就填38萬元,答復是可以。為穩妥起見,他最後填了39萬元。沒人競爭,他如願買了回來。
李家喜正式進入房地產業,這個武漢偏遠地區的普通人,突然被全國各地媒體關注。媒體給李家喜貼上各種標簽:中國首個農民房產開發商、個人拿地蓋商品房第一人。
21套房子賣完竟然虧了錢
21套房子賣完竟然虧了錢
『我賣房,只賺10%利潤。』李家喜拿地後就高調宣布『低價賣房策略』。而當時,房地產業平均利潤率在30%以上。這博得了不少購房者的贊揚。
李家喜現在回憶說,當初低價賣房更多是出於現實考慮:農村購買力有限,購房者對價格很敏感,要與大量的小產權房搶市場,必須走低價路線。另外,他還籌備著滾動開發,要盡快回籠資金。
盡管低價,李家喜當時對自己賺錢很有信心。他算了一筆賬:樓面地價170元/平方米左右,建築成本500元/平方米,其他稅費100元/平方米左右,總開發成本粗略算來770元/平方米左右。而當時小產權房成本400元/平方米,售價600-700元/平方米。如果房子賣到850元以上,比小產權房貴100多元,他也能賺10%,應該會賣得好。
李家喜一共蓋了3棟樓27套房。第一棟樓11套售價800多元/平方米,第二棟樓10套賣到1000元-1100元,第三棟樓6套漲到1300多元。
沒做任何廣告,李家喜自己就是最好的售樓員。通過口口相傳,所有房子到2011年賣完,至今已有21戶拿到『兩證』。
開發的房屋全部售完,賣房一共得到270萬元銷售款。李家喜一算賬,竟然虧了。
第一次涉及房地產開發的他沒有想到,房產開發過程中的各種稅費遠超過他的估計,光施工階段就要交納11種費:質檢、安全、牆改、散裝水泥、裝飾裝修、檔案保存、施工招標、監理、建材質量檢測、建管、綠化隊,總的實際成本是1080元/平方米。
『沒有必要計較得失,虧了錢我並不心疼,就當是交學費』。這次虧錢,李家喜並沒氣餒。在他看來,房產開發過程復雜,自己積累了其中經驗,為以後做其他項目打下了基礎。
『翻本』無望擬寫房產小說
僅在蔡店鄉,那種零星的國有綜合土地還有不少。心存高遠的李家喜准備復制此前的模式,再拿地蓋房賣房『翻本』,卻一次次無功而返。他不得不面對殘酷的市場形勢:地價上漲,賣地門檻抬高;小產權房興起,市場需求被搶佔。
李家喜給記者算了筆賬:2009年他拿地時,地價在每畝13萬元左右,而後來黃陂區政府給蔡店鄉定位的土地起拍價都在每畝37.7萬元,再加上土地增值稅率上浮4個點,人工、材料價格上昇,如果現在拿地蓋房,每平方米的成本至少在2000元以上。
相比之下,目前蔡店鄉小產權房的售價也纔1000多元/平方米。按照他的模式,以前買一套100平方米的商品房不過比買小產權房多花2萬元左右,而現在足足多出10萬元,當地人更願買小產權房。而據他估算,蔡店鄉消化現有的小產權房,至少要3-5年。
李家喜不是沒有努力過,他參與毗鄰的姚集鎮一個朋友在農村拿地蓋房項目運營,最後困難重重只能退出,去年遠走秦皇島謀生。
李家喜從媒體的光環中徹底消失,有多家媒體近幾年聯系采訪,都被他婉拒。他說,出名對他沒有任何幫助,他現在就是給朋友『打工』過生活。
李家喜現在開始反思個人拿地蓋房模式。
他蓋的房子不像大開發商的項目那樣有物業公司、業委會,出現管道堵塞等問題,住戶就找他。他不得不一次次地『兜底』維修,長此以往,不堪重負。
從開發規模來看,現在政府出於規劃需要,也不可能再拿出2-3畝的土地來開發,小開發商拿地蓋房的模式以後難有用武之地。
現實讓敢闖敢乾的李家喜陷入人生低谷。今年,李家喜回漢准備把房產公司賣掉,徹底斷了房產開發的夢,卻又有些捨不得。
他不甘心,總覺得還有希望。他說,蔡店鄉今年沒有出現新增小產權房,農村房地產市場的需求空間會慢慢騰出來。而農村的城鎮化,需要房屋設計、質量都過硬的房子,或許還有機會。
現在,李家喜把希望寄托在引進實力強的開發商上。他說,蔡店鄉已成功開發3個旅游景區,結合新農村建設的進程和政策,在蔡店搞旅游+地產開發,前景十分看好。哪怕自己給開發商打工,憑自己的經驗,為更多鄉親蓋有『兩證』的低價房,他也樂意。
這個夢,李家喜不知道還有沒有機會實現。他說,准備寫一本關於房子的小說。