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編者按
房地產業投入資金巨大、對相關產業的帶動性強,關係着國計民生,各國政府都非常重視。但房地產過快、過猛地發展又容易產生各種風險,因此,各國根據實際情況不斷對房地產業作出調控,採取各種措施抑制投機,防止房價過快上漲。
房地產市場投資的高回報率,使得新加坡近幾年來房地產價格如同井噴一樣不斷躥升,引發了大量民怨。新加坡政府自2009年以來先後出臺了7輪降溫措施,而今年出臺的措施更爲嚴厲,包括收緊貸款、提高印花稅、限制組屋出租等,堪稱多管齊下。
“組合拳”抑制房價過快上升
由亞洲上市房地產協會和西悉尼大學聯合調查的一項報告顯示,新加坡的房地產投資信託股息回報率高達6.39%,高於日本(5.9%)、澳大利亞(4.38%)和美國(3.4%)。報告顯示,新加坡房地產投資信託市場一直對投資者有着巨大的吸引力,所提供的平均股息回報率和“收益率溢價”均比許多市場高,回報率也比新加坡當地股市的一般股票回報率高。而新加坡房地產投資信託的平均回報率更是位於7個被調查的亞洲市場之首,多達14.2%。
正是由於房地產市場投資的高回報率,使得新加坡近幾年來房地產市場的價格迅速上漲,不僅私人公寓的房價高居不下,而且80%以上國民居住的組屋價格也在不斷上漲,引起當地民衆的不滿。爲了控制房地產熱的持續升溫,自2009年以來,新加坡政府先後出臺了7輪降溫措施。
根據今年出臺的新規定,外國買家的額外買方印花稅將從10%升至15%;原本不受買方印花稅影響的購買首套組屋或者私宅的永久居民,以及購買第二套私宅的新加坡公民,也將分別支付5%和7%的額外買方印花稅;那些計劃購買第二套或者更多住宅的永久居民,以及購買第三套或更多住宅的新加坡公民,現在必須繳納10%的買方印花稅,大大高於此前3%的比例。
在組屋市場方面,新加坡政府爲了減緩市場對轉售組屋的需求,規定禁止擁有組屋的永久居民出租整間組屋,如若購買私宅,則必須在半年內出售組屋。與此同時,新加坡政府進一步降低購房貸款的比例,非首次購買新舊組屋的貸款條例也再次收緊,規定購房者必須支付現金房貸的首付由之前的10%增加至25%。而購房者向銀行借貸的比例不許超過月收入的30%,向政府建屋發展局貸款者償還的比例則從40%降至35%。
此次新加坡政府房地產政策的出臺,也破天荒地介入了工業房地產領域,首次向短期內轉手套利的買家實施賣方印花稅。如果他們將買進的房地產在一年內賣出,則必須繳付相當於售價15%的賣方印花稅;如果在第二年或者第三年賣出,則要分別繳納10%和5%的賣方印花稅。
對開發商“高標準嚴要求”
在解釋政府對房地產市場實施大幅度降溫措施的動因時,新加坡官員明確指出,目前低利率的大環境和本地持續高漲的房價是政府痛下決心的不二選擇。
新加坡副總理尚達曼認爲,目前新加坡本地房市的旺熱並非來自投機,而是新加坡人真正的投資需求,購買第二套或者更多房產的新加坡人,佔據了新私宅單位銷售的一半。因此,政府必須推出兩種不同的措施來爲市場降溫,一種是週期性的暫時性舉措,另一種是長遠的結構性調整,有可能是永久性的。而這兩種不同措施在短期內的目標都是爲了給房地產市場降溫。尚達曼認爲,新加坡的房屋價格已經偏離了經濟基本面,如果政府之前沒有出手干預,現在新加坡早已陷入困境,處在一團真正的泡沫之中。他說,政府或許永遠也無法馴服一個由市場情緒驅動的房地產市場,但是它必須抑制房價上漲,因爲這將對社會帶來影響,導致人們負擔不起。尚達曼表示,新加坡政府之所以分7次爲房地產市場降溫,是因爲不能一次性地把所有的“彈藥”用完。尚達曼表示,政府有信心讓房價調整至更符合國民收入的水平。
在適時出臺政策抑制房地產價格飛漲的同時,今年3月新加坡政府還向房地產開發商提出了7項售房指導原則。要求房地產開發商從樣板房、售價、平面圖、業績記錄到廣告等諸方面必須進一步規範化,向買家提供更大程度的透明度。根據新的指導原則,買家能夠掌握比以前更及時準確的購房信息,在購房期間,如果發現開發商違規,買家可憑上述資料向市建局提出投訴。
政府之所以作出此項規定,是因爲在此之前,有的開發商在建造樣板房時極盡美化之功能,以便讓樣板房看起來更加寬敞明亮。但是,在新的指導原則下,這些招數將無法過關,以保障消費者不被樣板房所誤導,並能得到更準確及時的價格信息。
除了對樣板房提出了更高的要求以外,新加坡政府市建局還要求開發商必須在買家簽下購買意向書以前,以規範文本的形式提供更多的信息,例如預估的建築面積,包括陽臺、露臺、植物槽、凸窗以及空調機壁架等都必須一一列出。此外,開發商還必須向買家提供按比例畫的位置圖、總面積圖和單位面積圖等。指導原則還要求,開發商必須每週公佈成交價,最多必須在12天呈報相關數據,而開發商如果想要修改房屋項目規格,則必須得到買家的許可。另外,除了廣告以外,開發商有關新項目的網站上也必須註明基本信息,如地契、房地產包空移交日期等,不得有任何錯誤和誤導性的信息。
轉折點或已臨近
新加坡產業發展商公會會長謝文華近日在一個房地產展望研討會上發表演講時認爲,新加坡房地產市場週期正朝着一個重要的拐點靠近。這意味着近期屢創新高的新加坡房地產市場在不久以後將會來到一個轉折點。
謝文華也是新加坡當地著名的房地產開發商遠東機構的執行董事兼營運總裁,他表示房地產已經成爲一個強大的磁鐵,吸引着投資者和住戶購買房地產,以達到爲資產保值的目的。謝文華認爲這是因爲西方經濟體和日本採取的量化寬鬆貨幣政策導致的高流動性,以及持續的高通貨膨脹率和低利率等因素所致。不過,他認爲新加坡的房地產市場仍存在着風險。其中一些風險因素包括美國可能削減刺激經濟的貨幣政策措施,造成利率無可避免地上升,而中國也可能重新調整其國內政策,所有這些都將影響到全球經濟,而新加坡也不可能置身其外。
謝文華認爲,新加坡的市場波動性已經上升,房地產市場週期也日趨成熟,在此背景下,謹慎的態度和長期的考慮對維持穩健的房地產市場生態系統很重要。因爲相互依賴的房地產投資社羣廣佈於新加坡各個經濟領域,從房地產的最終用戶到投資者、融資者、發展商以及整個房地產項目生命週期的供應鏈,再加上承包商、諮詢公司和其他服務夥伴等無不包括其中。謝文華認爲,新加坡政府抑制資產價格通脹和避免失衡狀況的謹慎宏觀政策,正在取得預期的結果,顯示出房地產市場已經開始穩定。
數據顯示,在2010年、2011年和2012年,新加坡私人領域在房地產的投資分別達到了100億新元(約合500億元人民幣)、120億新元和126億新元。房地產及建築業對新加坡的GDP貢獻巨大,其中每5個就業人口中就有一名來自該行業。記者陶傑