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目前『小蠻腰』片區可售盤源相對緊缺。
中軸線以南豪宅業主惜售心態加劇
經過土地市場一輪火爆交投後,市場對後市看漲心理不斷增強,據央行網站公布的《2013年第2季度儲戶問卷調查報告》顯示,對下季房價僅有7.3%的居民預期『下降』,高達34.1%的居民預期房價『上漲』。近半年來廣州二手樓樓價的走勢,促使購房者加強了看漲預期。在二手樓市交投活躍、樓價穩步上昇的影響下,部分出售意願不強或不急於套現的豪宅業主,則顯現惜售的心態。
文/圖:記者王荔玨
『小蠻腰』片區可售房源相對緊缺
日前,市民胡先生驚訝地發現,自己原本在中介門店看中的珠江帝景一套156平方米的高層望花園四房,總價突然從430萬元昇到了445萬元。而該中介還委婉地表示,業主最近在出長差,你要急著買的話不如多看幾家,讓人感覺業主似乎在惜售。隨後,胡先生一連走訪了兩家中介,發現珠江帝景苑房價都有一定漲幅,而且就連周邊的樓盤價格也漲了。像與珠江帝景相鄰的帝景華苑,目前一些160平方米中層四房總價已在480萬元以上,單價達3萬元/m2。甚至連東邊琶洲板塊的樓盤,價格也跟著上漲。
據合富置業世港分行主管甘志堅表示,在琶洲片區,畔江花園、世港國際公寓、雅郡花園等樓盤備受買家歡迎,目前該片區二手成交均價約2萬元/m2,而素質較高的雅郡花園等大型社區成交均價比其他樓盤更高,在2.2萬~2.3萬元/m2。與上半年對比,整體樓價上昇超過10%。
經過上半年盤源的高速消化,目前在整個『小蠻腰』片區,可售盤源都相對緊缺,業主對物業價值預期明顯提高,放盤價均提高了1000~2000元/m2不等,一些面積較大的單位,總價昇幅尤為明顯。近兩個月,由於二手市場整體交投旺盛,不少想入市者都在抓緊時間物色房源,可惜貨源欠充裕。據了解,在『小蠻腰』一帶乃至東部的琶洲板塊置業的買家一般以自住為主,其中,三、四房比較搶手,少部分以投資為目的的買家則會購入一些洋房或公寓物業用於出租。現時該片區租賃行情較活躍,平均租金達50元/m2/月。每逢廣交會期間,短租市場更活躍,短租租金為平日租金的4~5倍。
崛起的新豪宅圈價值可看高一線
有市場分析人士就指出,『小蠻腰』周邊樓盤業主敢於惜售,主要是該板塊一直以來就是廣州『高端人士』聚居的地方。其中,珠江帝景苑作為廣州經典的豪宅大盤被認為是高端人群最密集的社區之一。經過多年的社區建設,這裡已經凝聚成廣州一大『豪宅圈層』。在珠江帝景苑居住的人士不僅有國內外商界的精英,還包括不少政府高管。這些人士所形成的高端圈層效應是廣州其他豪宅項目所不能比擬的。
記者發現,除了現時形成的高端圈層以外,隨著TIT創意園、海珠區生態城等大型項目定位,這一區域將成為眾多新興經濟群體聚集的地方,未來珠江帝景板塊將成為廣州市中心高端經濟人群最為密集的區域之一。『廣州市原來擁有不少豪宅群,但在新興的豪宅圈中,「小蠻腰」板塊最有吸引力。』
有市場人士認為,作為廣州新城市建設的重點區域,擁有成熟圈層以及政策支橕的『小蠻腰』板塊將成為廣州最熱門的豪宅區域。但雖然定位為廣州城區生態宜居板塊,可現時『小蠻腰』周邊樓盤非常少。目前在售的僅有珠江帝景紫龍府一個售豪宅項目。基於買少見少的效應,加上對前景的看高一線,業主惜售也就在情理之中了。
規劃利好為該板塊帶來上漲空間
『目前的中軸線往南移過了珠江一直到海珠島的南端將來可以發展到番禺,這個發展方向為廣州建設一個國際化的中心,或者說新興城市提供了一個強大的中軸線。』廣州社科院高級研究員談錦釗說,在廣州新中軸線的規劃當中,南段是最重要的一段。其中,最核心的就是以『小蠻腰』為地標的核心區域。在這裡,有赤崗領事館區、IT產業園改造相繼落戶的明顯利好。去年12月,廣州新中軸線南端的重點項目之一赤崗領事館區迎來了首家領事館——韓國領事館,這預示著這個區域不僅是行政功能區,更是廣州對外的新門戶,是廣州形象的窗口和名片。這也預示未來這裡將成為集居住、創新產業、行政、外事、商貿於一身的核心區域。
廣州高力國際調研及諮詢部董事陳厚橋就認為,在中軸線南段將會形成廣州『副CBD』,獵德大橋的貫通將促使CBD跨過珠江,形成『一江兩岸』的模式。新領事館區所帶來的不僅是功能上的便利,還能帶來更多經濟上的實惠。它與『小蠻腰』這個深入民心的地標建築一起,為中外人士定義了新的『廣州形象』。
此外,東面的琶洲展會經濟也為這一片區帶來商業窗口的職能。值得關注的是,在新中軸線核心區內如今還有兩大產業集群,一是『珠影文化創意產業園』,二是『TIT創意產業園』。一個規模超大的商業綜合體——TIT合生國際廣場也正在動工中。按規劃,這座總建築面積達到85萬平方米的商業巨無霸落成後不僅擁有20萬平方米的高端購物中心,兩棟250米高的國際甲級寫字樓,同時還有一棟185米高的國際五星級酒店。未來幾年,在赤崗一帶,人們所看到的已經不會僅是珠影廣場這一個成熟的商業體,而是多類別多層次的高端商業群。
『按照現時海珠區、特別是中軸線南段的規劃,未來的樓市仍然有很大的上昇空間。』廣州市社會科學院專家彭澎在一論壇上表示:『連南洲路的樓面地價都達到兩萬多,『小蠻腰』板塊樓價未來肯定會更高。』