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“個稅漲了,房貸利率優惠取消了,最低過戶指導價也上調了,買套二手房是越來越累。”看着記錄本上長長的支出列項,市民陳先生皺了皺眉。他口中的“最低過戶指導價”,就是最低計稅價。7月1日,本市各區縣普遍上調了二手房最低計稅價。儘管並非“劍指”樓市調控,但購房成本的增加,影響了市場成交的熱情。
“我的稅負成本究竟漲了多少?”因爲並未對外公佈調整詳情,心裏沒譜的購房人總覺不踏實,只聽經紀人介紹“平均漲幅在10%”。記者則在調查中發現,學區房小區每平方米漲了四五千元,個別老小區一分沒漲,最低計稅價這筆賬,千差萬別。
算賬
案例
1
華清嘉園上調幅度:5000元
位於五道口的華清嘉園,因爲屬於學區房,一直是北京屈指可數的高價二手房小區。此前,因爲有業主報價超過10萬元/平方米,網友將華清嘉園戲稱爲“宇宙中心”。
昨天,記者以購房人的身份,諮詢了掛牌的一套73平方米兩居,業主報價480萬元。“這套房子屬於不滿五年、非唯一,有稅,所以單價比小區平均成交價便宜了4000元/平方米。”
中介隨後表示,如果首付款足夠,該套房可以按照最低計稅價網籤,能節省稅費,7月1日調價後,華清嘉園的最低計稅價平均從3萬元/平方米上漲到3.5萬元/平方米。“不過這套房子具體多少錢,還得到納稅大廳才能知道,也就在35000元上下。”
記者粗略估算,即使按照做低網籤價的“陰陽合同”的方式交稅,一套480萬元的房子,按差額50萬元計算,契稅、個稅和營業稅的總額也達到27.88萬元,比調整前多出近10萬元。
案例
2
朗琴園小區上調幅度:4000元
“哎,爭了半個月,最後還是我輸了。”市民劉先生長嘆一口氣。最低計稅價上調後多出的成本,最終還是他全攤了。
6月下旬,市民劉先生在朗琴園買了一套未滿五年、非唯一的80平方米兩居室,單價50000元/平方米。正準備辦理網籤審覈時,各區上調了最低計稅價,沒趕上趟的劉先生,只能按照新價格納稅。
“簽約時,朗琴園的最低計稅價是24000元/平方米,如今變成了28000元/平方米,一平方米就多出4000元呢。”本來就覺得錢緊的劉先生算了算,按新價格算,三項稅費就多了8.48萬元。
於是,劉先生提出和業主協商,希望對方也能負擔一部分上漲的稅費。“當時談的成交價格是按24000元/平方米算的,這對我不公平。”不過,覺得自己房子不愁賣的業主,卻咬緊牙關不鬆動,認爲這是不合理要求。
僵持了半個月之久,劉先生最終還是同意買了單。“沒辦法,業主不同意,我又不能爲了這點錢違約,首付款都交了。”
案例
3
利澤西園上調幅度:2000元
望京區域,也是北京的一個二手房成交大區。昨天,記者又以購房人的身份,諮詢瞭望京區域的最低計稅價。
“姐,我手裏有一套107平方米的三居室,業主報價350萬元,但他願意承擔稅費。”21世紀不動產的經紀人告訴記者,這是利澤西園的一套非唯一住房,業主6月下旬掛的牌,可因爲稅費較高,一直沒有賣出去,再加上近期最低計稅價上調後,稅費又平均漲了3萬元,所以業主剛同意由他承擔稅費。
據其介紹,利澤西園的最低計稅價,從此前的17000元/平方米,上調到了19000元/平方米。
案例
4
馬連道西里上調幅度:0元
“嘿,我的房子竟然沒調價,感覺像是賺到了。”週日,趁着在家休息,市民何先生去中介門店交了所有的個人證明材料。本以爲要多掏稅費的他,卻從經紀人口中得到了“最低計稅價沒調”的好消息。
爲了離上班地方近點,6月底,何先生在馬連道西里買了一套45平方米的一居室,總價171萬元。就在他忙着湊錢交首付時,全市上調了最低計稅價,他也成了調價後的“第一撥”買房人。
看房時,何先生曾算過賬,因爲是不滿五年、非唯一的房子,按當時22000元/平方米的最低計稅價算,他這套房子,契稅、營業稅和個稅,總額在12.93萬元。“調價第一天,我就做好了多交幾萬元稅的準備。”
昨天,經紀人告訴何先生,拿着22000元/平方米的價格去納稅大廳試了一下,成功了,所以他只需要交12.93萬元。“經紀人告訴我,北京許多2000年之前、近期房價漲幅不大的老小區,這次都沒有上調最低計稅價,而馬連道西里就在此列。” J201
2006年7月
北京首次公佈二手房最低計稅價格。
2011年11月
北京地稅部門對二手房最低計稅價格進行了上調,制定了更細化的價格計算系統,明確規定最低計稅價根據市場情況進行動態調整。
2012年上半年
北京調整二手房最低計稅價格,但規模不大。
2013年7月
2012年以來,北京二手房交易價格變化較大,最低計稅價隨之上調。如果今後一些區域房價變動較大,地稅部門還會根據市場變化情況,適時不定期調整,最低計稅價格動態調整將會常態化。