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房地產金融化趨勢愈發明顯,其中,借道酒店信託實現不動產資產證券化悄然顯現投資熱潮。日前花樣年集團高調宣佈試水酒店REITs(房地產投資信託基金),首期募集資金高達百億人民幣。此外,包括開元酒店集團、花樣年以及新世界發展等紛紛藉此整合旗下物業。然而在國內酒店業面臨僧多粥少、人工成本持續上升的壓力下,上述行爲無疑對企業營運管理能力提出大考,加上國內REITs尚未開閘,如何能保證對投資者的高額回報仍存諸多不確定性。
花樣年試水酒店REITs豪言募資百億元
近一年來,越秀地產、華僑城A、海印股份以及開元酒店集團等國內開發商紛紛開啓不動產的資產證券化之路。
日前,深圳房企花樣年在其金融轉型路上,高調宣佈與海外私募高盈集團聯手,籌建酒店信託。據悉雙方分工合作顯示,花樣年方面將會藉助其國內資源優勢,物色潛在酒店併購項目,提取一定佣金,同時提供品牌運作和經營管理,獲取相應收益,高盈集團則將從併購項目中的運營利潤中獲取收益。
高盈集團副總裁潘嘉豪在媒體會上透露,此次募集客戶主要以海外投資者爲主,首期的募集資金規模約100億元。首先關注的將會是一線城市的10家~15家酒店,經過統一管理後,纔將酒店範圍擴大至二線城市。“由於經過統一管理,管理成本等相應降低,將會給予投資者較高回報率”,上述人士如是說。
對於酒店資產證券化,花樣年集團董事局主席潘軍更是給予高度期望,他認爲隨着酒店數量和資產規模的擴大,公司旗下酒店業務板塊自然受資本市場青睞。
夢想總是美好,現實卻很殘酷。此前花樣年業績數據顯示,2013年1月~6月,該公司累計實現合同銷售金額約36.7億元,累計銷售面積450987平方米,不足年初銷售目標四成。而根據近三年公司年報顯示,酒店業務收入呈現虧損狀態。這無疑使得行業對其運營能力以及是否能達到預期投資回報產生質疑,百億募資或成空談。
在仲量聯行廣州及深圳商鋪部主管林世鬆看來,酒店收入能爲公司帶來一定的現金流,實際回報率卻不是很高,酒店信託無疑是爲公司提供了另一種融資渠道而已。
盛富資本和協縱國際總裁黃立衝指出,在中國市場內,花樣年通過打包收購國內酒店不好操作,首先遇到估值問題,除盛富資本和協縱國際總裁黃立衝指出,在中國市場內,花樣年通過打包收購國內酒店不好操作,首先遇到估值問題,除非是自己持有酒店,一般而言經過市場評估將會打五折來收購,酒店老闆是不願意乾的。其次,如果通過高估值對其物業進行七折或八折,到了房託市場打五折,收購方就虧大了。如果沒有酒店管理公司的話,光持有酒店物業,就算做得很好的話相對經評估後的物業價值回報率也僅在2%~3%。
首個酒店信託市場反應冷
投資回報率低
在國內酒店市場新增供給不斷增加,資金流動性趨緊影響下,不論是開發商還是投資者均面臨多重壓力。對市場風險管控以及投資回報,花樣年面對媒體時也並未給出較爲清晰的答案。
戴德樑行策略發展顧問部高級助理董事邵豐指出,從一線城市看,像廣州由於有廣交會之類需求支撐,高端酒店收入影響不算太大。畢竟長遠來看,利用資本市場融資、持有酒店物業走向證券化途徑是未來一種趨勢,但當前央行給予銀行一些警告也意味着不確定的風險。
作爲國內首隻酒店REITs,開元酒店集團旗下的開元產業信託,市場曾寄厚望。然而在赴港上市路上,恰逢內地“錢荒”,導致資產市場一片恐慌,開元產業信託也遭遇掛牌延期、發行規模削減等波折,最終在本月10日於香港聯交所主板得以上市。
值得注意的是,開元產業信託首日開市報價就跌破3.5港幣的招股價,報價3.4港幣,此後一直在招股價附近徘徊。一香港投資人士向記者透露,新股上市,在香港有個律協機制,意味着在發行規模外還有15%超額配置,一旦跌破股價,大股東就可以購買這15%基金單位,力撐股價。
“一旦這15%的子彈打完,後續將如何支撐呢?”上述人士擔憂當前國內酒店行業供大於求,特別是一線城市的高端酒店供應過大,導致回報率小,使得開元信託不太受市場喜歡。
酒店投資氾濫導致過剩市場承壓前途難定
根據中國旅遊酒店協會的最新報告顯示,目前中國平均每4天就有一家國際品牌酒店開業,目前有超過1.6萬家星級酒店,截至012年底,全國共有660家五星級酒店。
“當前國內酒店情況是市場上僧多粥少,嚴重影響租金回報率”,黃立衝說,而高端酒店受到影響是重災區,由於要維持星級標準,五星級酒店的人員投入成本是不可能下降,只能維持這麼多人員纔有星級標準。但現在酒店業面臨中國低端服務業勞動價格不斷上漲,房費不漲,成本上漲的三面夾擊。“一些綜合性的房地產公司也進入商業地產開發領域,諸如大型綜合體,基本都會配備酒店,形成同類競爭”,他說。
記者注意到,中國最大經濟型品牌連鎖酒店如家快捷,在其今年一季報顯示是虧損1.03億元,另一家快捷酒店漢庭連鎖一季報也虧損940萬元。仲量聯行酒店集團中國區高級副總裁何超也同樣指出,目前國內很多城市的飯店市場都面臨需求和供給的不平衡,這種現象在五星級酒店市場十分明顯。預計未來在供給增長速度大於需求增長速度的情況下,飯店市場總體業績將面臨較大壓力。
一專門做資產收購人士透露,現在不少快捷酒店因出租率下降正謀求轉型,近期接洽類似城市客棧這些酒店,欲將部分房屋轉成公寓項目,但實際操作有一定的困難。
隨着國際酒店品牌和本土品牌相繼涌入,一線城市以及旅遊目的地市場高端酒店投資迅猛,加上開發商運營酒店難度比純商業地產小,項目上大量配備酒店,造成市場僧多粥少局面。在黃立衝看來,商業地產的過度投資,將會使得酒店業恐成爲中國第一個商業地產領域出現困難的產業,其次纔是購物中心。