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主持人:接下來,我們將進行"中國地產六方會"談第一場《抉擇:調控模式站在十字路口》。
現有的調控政策,效果越來越差,房地產調控已經站到了一個十字路口。調控的思路、方式和模式,已經到了非改不可的地步。但對於什麼纔是既堅持市場經濟取向又符合經濟轉型目標的房地產調控模式,我們從來沒有展開理性、深入的討論。本場論壇將就此問題展開深入的討論。
我們有請“中國地產六方會”會談嘉賓:
建設部政策研究中心主任秦虹女士
全聯房地產商會會長、富力地產聯席董事長兼總裁張力先生
華遠地產(行情, 問診)董事長任志強先生
首創集團董事長劉曉光先生
天鴻集團柴志坤先生
下面讓我們掌聲有請嘉賓主持:北京師範大學金融研究中心主任鍾偉先生
鍾偉:這一環節力爭言簡意賅,言之有物,任總認爲還沒有走,怎麼就十字路口了,往前越走越寬的,對話之前說一下規則,讓對話更加的集中有效。
第一,對話集中在以下幾個領域,第一城鎮化對房地產有怎樣的機會,因爲秦主任說城鎮化是人的城鎮化,而不是城市運動或者是房地產建設。
第二,房地產稅這個事,有沒有可能開徵,如果開徵的話,給我們帶來了怎樣的影響。
第三個事,地產是否是E+N,包括醫療、教育等等。
第四個事,房地產是高潮涌現,還是高潮迭起,我問了城鎮化、房產稅和地產以及高潮等等,諸位可以不回答,因爲笨人問的問題要比聰明人要回答的問題多得多,如果你要是不想回答,可以拒絕回答。
演講嘉賓歡迎相互攻擊,相互的拍磚,言簡意賅是最好。
第一個問題,城鎮化給我們帶來了機會了嗎?如果有機會的話,體現在哪裏,女士優先,請秦主任開始。
秦虹:城鎮化當然帶來了機會。我們的總理說,城鎮化是人的城鎮化,我想人在城鎮裏得有地方住的,你要提供住房的。人到城市裏面工作,要有地方上班的,無論是工廠,要提供廠房,要去經商,要提供商鋪,要去辦公室,要提供寫字樓。因此人的城鎮化並不意味着跟房地產沒有任何的關係。我認爲房地產是城市運行一個基礎性的產業。要提供城市居民基本的生活資料,生產資料,因此離不開房地產,人和城鎮化到底是怎樣的關係,房地產的開發要跟着人走,今天上午是這樣的邏輯,研究需求在哪裏,就是人的需求,哪裏有產業發展,哪裏聚集人口,哪裏就是房地產業發展的機會。
鍾偉:謝謝,機會隨着人走,房地產隨着人走,這就是房地產業的機會,謝謝您的發言。
張力:我覺得房地產企業,即使不承認,或者是承認,在中國都是國民經濟的支柱。因此我認爲城鎮化是中國改革開放的必然產物,城鎮化加劇了房地產業的發展,我認爲房地產企業是朝陽企業,不是說一、二年的問題,而且是十幾年乃至三十年都不會衰敗的。因爲中國真正搞房地產,就目前來講,最多就是一、二十年,對於中國十幾億的人口,需求量是巨大的。城鎮化的發展,更加的有利於房地產企業的發展,因此我是看好未來十年、二十年中國房地產業的發展,就目前來講,房地產這個行業是中國經濟發展重要的基礎。
我跟任總的看法是一致的,謝謝。
鍾偉:您覺得是一、二線城市機會更多,還是三、四線城市的機會更多。
張力:就目前來講還是一、二線城市。按照人往高處走,水往低處流,客觀上講很多人是往一、二線人擠,特別是比較有錢,素質比較高的,都希望往一、二線城市走,因爲一、二線城市的工作條件、教育和醫療條件都比較好,未來都是一、二線城市比較好,三、四線城市的房價和購買力都是比較差的,因此未來五年內三、四線城市還是不行的。
鍾偉:謝謝,接下來有請任總髮言。
任志強:讓我說嗎!低層次的城鎮化基本上跟商業開發的房地產沒有什麼區別,從國際上看,大城市在高速城鎮化的初期,初期都是靠農民工,中國是靠小產權房。我們第一個高潮是土地推出後,大量的農民釋放出來進城裏來了,但是跟房地產開發沒有關係,當時他們住地下室,因爲他們是以農民服務爲主的產業鏈。
1995年以後,以工業化爲主的城鎮化帶動,允許企業私有化,私營經濟高速發展,安排了大量農村進入城市的勞動力和農民工。但他們也不買城市的房屋,跟商品房關係不大。1996年到2006年每年2000多萬人的進城,一年只生產100到300萬套房屋。到2008年的時候,也就是是四、五百萬套,現在進城的人數前兩年是比較低的,前兩年是差不多二千萬,現在生產房屋是千萬套,差距巨大,不要認爲商品房可以解決城鎮化,而是高品質的商品房,不再是幾十個人住一套房屋,或者是住地下室的時候對城鎮化的需求就越來越高了,不是完全沒有關係,我認爲是有關係的,有助於更快的提高和改善城鎮化的水平。大量的城鎮化改造實際上是將原有城鎮化吸納的人羣轉變爲提高,使他們的經濟情況發生了變化,城鎮化的過程中,是第一產業向第二和第三產業轉變的過程中,因此需要蓋房屋,是不是商品房還是其他的房屋,就不好說了。
我同意秦主任的觀點,需求是隨着人走的,東部城鎮化很高了,達到了63%,高於全國的平均水平。中部地區是40%,西部的數據更低一些,三、四線城市只有30%的城鎮化率,二線城市是50%,一線城市是60%,人越來越聚集的地區就是高檔房屋更高的區域。
三、四線城市說人要進入城市,不等於真正需要大量的商品房,從鎮一級和縣一級來看,自建房屋的比例是比較高的,商品房開發的比例並不是很高的,全國所有的城鎮中,商品房的開發不到50%,不要認爲城鎮化就可以大力發展房地產,只要城鎮化過程中,房地產就會得到正面的發展,現在是1200萬套,也許是需要1500、1600萬套的過程,這是需要持續增長的過程,否則我們的城鎮化是無法依靠小產權房解決,也無法解決進入城市的流動人員的住房,這是層次不同的變化的過程。
鍾偉:謝謝,不知道諸位並了半天,是否聽清楚任總的長篇大論,我不恰當的理解是這樣的,城鎮化是好消息,對房地產並不是天大的好消息,城鎮化的過程中,獲得更多機會的是小產權房或者是保障房,不一定好處都落到開發商和商品房方面。柴總多年從事商品房開發和保障房開發,東南沿海可以搞,內蒙古、新疆、自然村之間,地理稀疏如何搞城鎮化,城鎮在縣和縣之間。
任志強:內蒙古地區是遊牧地區,如果變成城鎮化就是巨大的破壞,要將草分了,否則無法定居,本來草這裏好,今年就到這裏,明年哪裏好,就到哪裏,如果定居的話,就是巨大的破壞,我們爲了維穩就將很好的草原拉上鐵絲網,產生了巨大的破壞,因此這些地區不適合搞城鎮化,就是對環境的巨大破壞。
鍾偉:好的,謝謝。現在已經在農村居住的人,一方面希望到城鎮就業,一方面還要找到工作和上社保,這些人到底有多大的能力,如果不是保障房的方式覆蓋,而是用商品房的方式提供的話,他們是否有足夠的消費能力。開發商是否能夠在縣和鎮兩極,目前供應量巨大的基礎上,在大量的投放非常便宜的中低端的住宅。
柴志坤:其實城鎮化的話題或者是城市化的話題不是新的話題,而是老的話題,我們可以看一下前十幾年走過的道路,基本上可以看到普遍的現象,就是千城一面,中國的城市建設或者是城市面貌和規劃的特點是差不多的,爲什麼產生這樣的結果,我們自己的腦子裏有定論,城市就應該是這樣的模式建設的,實際上走到今天這樣的地步,再談城鎮化要有幾個概念搞清楚,今天上午嘉賓都有所提到,中國經濟增長速度相對是否會放緩,越來越多的人認爲中國的經濟增長速度是相應的放緩,產業結構要調整,中國城市化率的增長是否可以想發達國家那樣增長得很高。
剛纔鍾老師問的三個問題,是否可以這樣看。我們的城鎮化應該是多種形式,而不應該是一種形式,在城市化的過程中,我們要城鄉統籌,不能只是看到城市發展的一面,應該結合中國的城市特點,農村和城市發展結合。說到這個話題,包括鍾老師提的第三個問題,大城市是否可以聚集這麼多的人,農民是否可以進城後還可以找到生活的來源或者是生計,上午秦虹所長提到中國城鎮化率在50%上下的問題,實際上城鎮化率在80%的時候,城市人口就往外走,對於核心城市,中國的一線城市城鎮化率達到80%到90%,依然會進行城鄉統籌,也有周邊城市化率的機會,結合開發的行業而言,在這樣的背景下,實際上是給了我們很多新的課題或者是很多新的機會,讓我們在傳統開發模式,已經看到天花板(瓶頸)的同時,可以研究新的問題,找到新的機會。
鍾偉:謝謝,城鎮化就暫時告一段落,因爲克強同志還沒有系統的闡述對於城鎮化有怎樣的想法,全國城鎮化的總綱和動員大會還沒有開,今年年內一定會召開的,我們等到國務院今年年內召開全國城鎮化動員大會的時候,方案和盤托出的時候再討論也不遲,下面有請劉總爲大家提得思路,您剛纔提出,在過去幾年,您所在的企業在您的倡導之下,走產業加地產的模式,地產是一軸,產業是一軸,N+什麼,可以跟產業結合,使地產走得更加的多元。
劉曉光:城鎮化我也加兩句話,中國幾千年來房屋是比較破舊的,尤其是農村的房屋更加的破舊,農村不讓地產介入,不進行物質形態的介入,就不是小城鎮,就是舊村,因此要進行改造。小城鎮要有改造的機會,不是說你是否願意,將來必然要參與。
鍾偉:說到地產要參與的時候,我就有一個疑問,您的企業是一個大象,是用鼻子吸金的,城鎮化是小螞蟻,對於大企業而言,全國的點很多,但是規模不是很多,大象如何將小螞蟻雕刻得特別好。
劉曉光:北京城鎮化的體量是2400億元,這是非常大的體量。大的企業是好做的,將來最有前景的就是中型城市帶來的小城鎮羣,這是中國的特點。
我說一下產城地產的問題,過去是做住宅地產,套現快,競爭壓力大,而且容易調控。在六、七年前,我就在反覆的研究這個問題,怎麼能夠走一條新路,新路應該將其他產業的價值跟地產的價值嫁接在一起,我們發現有地鐵的地產、高速路地產、商業地產,醫療的養老地產,都是很大的產業,我在美國的一個沙漠地區,他們的醫療中心是自己開發的,高於同類企業的四倍,因爲在墨西哥和馬來西亞蓋的地產也是高於50%,說明產業價值跟地產住宅的價值是正相關的。我們做的過程中,看到很多的案例。就以奧特萊斯爲例,如果建起來的話,可以賣到二萬三四,結合我們自己的場地跟他們融合。例如地鐵上蓋的物業結合起來,高速公路的產業,要跟高速公路結合,還做旅遊地產。我的想法不是一個產業跟地產行業嫁接,而是圍繞相關幾個產業嫁接,價值就會平衡得更大一些。
鍾偉:劉曉光說地產可以加旅遊、養老、地鐵、高速公路等等商業模式,1+1是>;2的,張力您所在的企業在全國開發是非常優秀的,將來如何做怎樣的模式,走的話,會在幾個產業上有所突破。
張力:我們一直正如劉曉光所說的,我們都有參與,例如旅遊、度假、養生、康復、養老,這些都是綜合性的。目前有四、五個比較大的項目,樓面都是200多萬平方米。我們的旅遊項目也在做,在這附近打造世界一流的海洋公園,我們也在很多的城市都有我們的酒店,包括物流、商場、公寓,應該說房地產行業和屬性我們都具備的,但是沒有跨越,例如高速公路、產業地產還沒有涉及的,我們還是專業的做系統內的內容。中國大的房地產企業,基本上並不是純粹的開發這麼簡單,可以製造一個城市體,又可以做大型的物流中心,大型的商場,還有很多的酒店,這些年中國酒店發展得很快,很多是得益於各大的房地產公司建設。據我所知,一個大的房地產企業,基本上都有二、三十個酒店在手上。
鍾偉:謝謝張總的觀點,地產依然是核心,要有專業的能力,地產要跟其他的產業多軸聯動。任總對於地產+產業會有很多獨創的思路。
任志強:劉曉光的意思是我帶着產業將房屋賣得貴,不帶產業就賣得便宜。
劉曉光:有這個意思。
任志強:正確的說法,房地產商將公共的資源本來是不平衡的,現在變得平衡。比如說很多地區的教育配套不夠好,開發商在建設的過程中。調整了公共資源的配置,過去的公共資源是你需要建一個學校,建好了給教育局,教育局配老師等等。現在發展的過程中,雖然房屋也交給教育局,但是我們希望用最好的學校來聯合參與。最好學校的資源,在開發商不斷重複的建設過程中體現,而不是給教育局,我們是配置資源。例如奧特萊斯不是你的產業,你們只是將已有的產業資源通過開發的方法將它配置到公共區域中,除了教育資源外,還包括其他的內容,都是因爲開發商在城市建設和開發的過程中,認爲某個區域需要公共資源,就將公共資源配置在合理的位置,於是劉曉光說的問題就出現了,當你的公共資源是開發商配置的時候,這個資源就稀缺了,政府也是做學校,但是配置不好,這樣的話,學區房就不值錢,我們配置的是很好的學校。過去新區建設的時候,沒有新的學校,因爲沒有教育資源,我們將城區的資源配置到郊區,這樣的話,通過開發商很好的將資源進行配置,因此這種產業也好,公共資源也好,配置的過程中,讓城市變得更好。政府調控的過程中,只是看到房屋賣得貴了,沒有看到我們配置的公共資源。剛纔楊總講的,講的商業帶到鎮裏面,也是公共資源的配置,目的是將服務提供得更加的完善。政府考慮房地產業的時候,一定要想到,沒有公共資源配置是不可能像。
柴志坤說,城鎮化發展到80%到90%的,會有大城市向郊區轉移的過程,如果土地私有化,國外的富人在擁擠的城市中心,搬到舒適的郊區或者是農村居住的時候,將公共資源帶到郊區,於是小城鎮就逐漸發展起來,因爲有資源,於是小城鎮就變成了城鎮。我們恰恰忽略了開發商能將公共資源很好的配置的內容,李克強講的城鎮化的一個要點就是公共資源配置的合理化,只是記得政府可以進行配置,忘記了開發商配置得更好,因爲我們知道需求,纔有可能將城鎮化和城市化發展到均衡的地步,而不是政府配置。
鍾偉:任總的話可以總結爲產業加地產可以配置公共產品,也可以配置市場化,例如旅遊和購物消費等等產業,房地產開發商對社會的公共產品的配置是有貢獻的,因此產業家和地產賣得更貴是有道理的。
柴總的天鴻集團是否嘗試過產業加地產的模式。
柴志坤:也做過一些。
鍾偉:成功的經驗不說,是否有令人撓頭的事。
柴志坤:我說一下風險,或者是這個事應該如何看。房地產以前做傳統產品的時候看的就是兩個屬性,一個是投資,一個是消費。如果是產業地產的話,就象今天上午秦虹所長講的,產業地產時是生產資料,如果做產業地產有最好的事情,在政府拿便宜的地,價格能不能高要看具體的情況,如果是純粹的產業地產,開發商要有一個心態,不是按照原來的心態做地產,而是做產業模式。商業是否可以賺錢,而是看生意是否賺錢,而不是租金不斷無限的上漲。產業和地產是類似的,我想說的一個觀點,如果真的做產業地產的話,作爲傳統從事開發商業的企業來說,我們要調整心態要有產業的思想準備,錯可以將產業地產做好,因爲你的資源沒有跟你做地產,而是希望將自身的產業做好。
鍾偉:柴總講了真心話,第一產業加地產不是講一個故事,讓政府給便宜的地,因爲有很好的故事。
產業加地產不是對消費者說,有產業加地產,所以房屋賣給你,貴是有道理的。第三,開發商要下決心做產業加地產,就要有心裏準備,將產業做好,這是比較困難的。
秦虹是政府公職人員,因此我想保護您。五位都是開發商,我的問題,你們幾位,如果贊同收房產稅的,請您將左手和右手舉起來,如果不贊成的話,可以不予理睬,我所指的房產稅是扣除自建房、福利房、經濟適用房之外的商品房,按照一定的條件再扣除一部分,就是商品房買多的人,持有得多的人,對他們再收房產稅,是否有支持開徵房產稅的。
劉曉光:持有環節的房產稅嗎?
鍾偉:對的。
劉曉光:關鍵看方案。
鍾偉:我現在看到張力、任志強、柴志坤都支持。
任志強:凡是有財產,就要收財產稅,這個道理是相通的,大家都認爲是對的,但是在什麼情況下收,中國和國外目前情況是不一樣的。如果要對所有的房屋都收房產稅,凡是財產就應該收財產稅,這個邏輯來說,中國要試行的話,很快就將共產黨打倒了。
張力:也不可能這麼說。
任志強:這樣收是不符合道理的,對富人要收房產稅,對窮人不收房產稅,就跟個人所得稅是差不多的。
張力:對的。
任志強:就會產生極大的腐敗,中國目前的情況下,不要讓腐敗繼續產生了。
鍾偉:張總認爲房產稅是否可能收。
張力:中國收房產稅是勢在必行,早晚的事情。而且我認爲收房產稅,調節富人和窮人之間的關係是很好的方法。
鍾偉:您就要多交房產,您有很多的房產。
張力:該交就交。富人交稅是應該的,而且應該多交稅也是應該的。不僅僅在中國,在國際上也應該是這樣的,越有錢,就應該收得更多。外國的遺產稅,如果有100億元的資產,到你兒子就是50億元,兒子有50億元的資產,到孫子那裏就是25億元。社會要和諧的話,貧富不要搞得太大,如果貧富太明顯或者是落後的生產力,在資本主義初級和中期都是存在的,但是目前的社會我是反對差距太大的。收房產稅是拉小差距,或者是收豪宅爲主,特別是一些二套,面積比較大的豪宅。有錢就高消費,你要交高的稅收,這是很正常的。
鍾偉:張力總說對富人而言,多交稅是正常的,對於二套和大面積的豪宅要交房產稅是社會和諧的必要,避免拉得太大,避免社會的不穩定。
柴總認爲是否要徵,應該向誰徵。
柴志坤:應該徵收,我也不認爲徵收房產稅對市場產生比較大的影響。目前成熟的市場經濟國家來說,對於持有房產徵稅是普遍的法律約定,從這個角度來講,十幾年前和九十年代末搞的房改,業內也有一個爭執,原來主要的購買對象是機關單位,當時房改後,機關單位就不買,變成了讓個人購買。當時大家有一個討論,對地產的影響是負面的還是正面的,結果是不言而喻的,是正面的,因爲走的是市場化的道路。房產稅的開徵,對房地產長期的健康發展創造良好的環境。在此之前,有很多的問題要解決。
政府除了短期的土地收益外,未來有長期的資產,就是財政收益的來源,對於城市的長期發展是有利的。從目前的情況來看,如果開徵房產稅的話,會提高現有存量房的使用效用,房屋多要拿出去租,目前無論是一、二線城市還是三、四線城市,近年來房屋租金快速上漲,這種情況下,如果這些人願意將房屋拿出來出租的話,他們完全可以覆蓋房產稅的稅收,從供給來說,可以有效的提高城市房屋的供給。
鍾偉:柴總說徵收房產稅後,市場會出現一系列良性的反應。劉曉光您的航班快到了,在您趕航班的時候,您爲什麼表示對徵房產稅表示猶豫。
劉曉光:我想徵房產稅有幾個問題。一個是產權的問題,現在只是房產的使用者,70年的土地出讓金,這是一個問題。第二個問題來說,房產稅徵收的基礎是信息完全的公開和透明,能不能做到這一點,如果做不到的話,就是公平不公平的問題。
房產稅的標準是怎樣的,老百姓的房屋、富人的房屋,特殊人的房屋徵收的稅率到底是怎樣的情況,這就比較難了,不能說大家都一樣,你有第二套房屋是4%,第三套房屋是6%,第四套是10%,這樣的話就有問題了,包涵了房屋的價值,如果可能的話,關於持有房屋還是應該做一些適當的調整,我主要是有一些疑慮。
鍾偉:謝謝劉總的回答。
請秦虹女士介紹一下,目前國內房產稅的學術研究和未來可能徵收的方向。
秦虹:房產稅的本質就是財產稅,跟個人所得稅是一樣的,有所得就應該交稅,也有起徵點,房產稅最大的特點是財產稅,財產多了就要多交稅,也是符合賦稅公平的原則,房產稅有一個致命的弱點,房產的稅源,就是拿什麼來交稅,交稅的源頭和房產稅的稅基是分離的,我們交的是房產稅,如果房屋不能自己產生交稅的錢,必須另外掙錢爲房產交稅。其他所有的稅只有財產稅有這樣的特點,例如交利息稅,拿利息交稅,交了利息還有稅。拿所得交所得稅,拿什麼交房產稅,必須另外賺錢爲房產交稅,房屋自身不能產生稅錢,因此徵房產的時候,造成這樣的情況,開徵房產稅後,社會的整體福利水平是降低的,這樣的話怎麼辦,國際是搞一個起徵點,對於工資只能解決吃飯問題的家庭,是不可能來負擔財產稅的,因此就要免徵。還有一個辦法,就是減稅。通過各種各樣的扣除,財產稅的計算是非常複雜的,美國各個州財產稅的情況是不同的,扣除的比例也是不同的,但是有所扣除,解決了稅源和稅基不同的問題,也不會降低廣大家庭降低自己的福利水平,結合中國的實際,我認爲中國如果開徵房產稅的話,有一大批的免除,例如只有一套住房或者是一定的面積,就可以免交。例如我的父輩是拿退休工資就是社保的二、三千元,也就是解決自己的吃飯的問題,連病都不敢生,但是工作了一輩子,得到了房改房,在城區的黃金地段,讓他們交房產稅,拿什麼錢吃飯,讓他們吃飯,就沒有錢交房產稅,這部分的家庭不會被房產稅徵收而受到影響。我認爲開徵房產稅是大概率的事件,對於已經擁有基本住房的需求,還擁有很多套的房屋開徵房產稅,至少我們的起步需要這樣做,纔有可能使這個稅推進下去。
鍾偉:秦虹主任的意思是說,擁有多套住房,而且是商品房,而且很貴,很有錢,有可能被徵收房產稅的。
任志強:這個概念不對的。張力說第二套住房要徵收,他認爲只有富人有第二套房,錯了,最低收入羣體的調查中,大概有4.6%到5%左右的人擁有第二套住,其中相當一部分人是因爲公私合營的時候獲得的房屋,但是他們的收入水平是非常低的,而且是非常窮的,完全就是靠房屋。但是政府又不讓他們將房屋高價賣出去,這部分人房屋出租後,如果按照第二套徵收的話,他們就窮了。即使產生了房租,也不足以交稅,最高收入的階層只有20%的人符合交房產稅。剩下的五級和四級都不具備交房產稅的標準,但是他們是否都具備兩套房,中等收入的家庭就有10%左右擁有住房,有一個家庭拆遷擁有7套住房,如果按照這個標準就很難確定了。
張力說了豪宅,如果面積大就是豪宅嗎,農民工的面積大,子女都去城裏打工了,就剩下一個老頭,如果徵稅的話,老頭就要了,現在的徵收都是理想化,都是坐在機關裏面拍腦袋的人,不瞭解實際的情況,如果是財產就要徵稅,農民的宅基地也算是財產,這樣的話,就完了。
如何區分,有的人說3000元免除個人所得稅,因爲可以保住基本的生活。如果家庭養了五個孩子,3000元不夠分的,平均五個孩子,或者是雙胞胎和老人,一分配就不夠分了,但是沒有個人所得稅徵收的辦法,就讓過了3000元的人這邊交稅,這邊拿補貼,我們的政策只從一方面出發,忘記了另一方面,我看已經出臺的房產稅,相當一部分都是犯了類似的問題,有錢人要交稅,如何就財產而交稅就不知道。
就土地而言,現在有劃撥土地,出讓土地、集體土地和其他的土地。這些土地的性質不同的時候,有的人一次性交了70年的土地出讓金,利息就是交了房產稅,有的土地沒有交,就應該交稅。官員中,比如說一個三十年參加工作的老幹部,可能分了200多平方米的房屋,如果按照60平方米居住的話,這個老幹部要交稅,他有巨大的財產,按照房屋的估值當時是1000元/平方米,現在的房屋價值5萬元/平方米。
鍾偉:秦主任要回應。
秦虹:如果一個家庭擁有很多的房屋,無論是十套、八套,實際住的只能是一套,剩下多餘的房屋怎麼辦,只有兩種情況,要不空置,要不是出租。如果空置不徵收房產稅的話,蓋多少房屋都不能改善供求關係的條件,因爲大量的房屋空置是對社會的巨大浪費,如果出租的話,我認爲就是收益的,這一收益要交一定的房產稅,我認爲是可以徵收的,而且對自身的居住並沒有產生影響。我認爲在一定範圍內免稅,同時多餘的房屋交稅,有利於擠出存量,有利於節省社會資源,也是可行的。
農民的問題,農民有宅基地但是房屋和地不是財產,因爲不能轉讓,不能出租,不能抵押,沒有賦予農民財產權,在這種情況下,不可能向他們徵稅。現在的不公平就在這裏,你是城裏人,你的房屋價值上百萬,一條馬路之隔,我的房屋是宅基地,就不能出讓,什麼都不能做,這就是不公平,不能給農民宅基地和房屋財產權的時候就能徵收。
任志強:農民的房屋可以出租,而且賺大錢。
秦虹:法律不允許出租。
任志強:政府都鼓勵農家樂,而且讓他們賺錢,都是可以出租的。
鍾偉:最後一個問題,我個人一直認爲從2010年之後,房地產行業進入了平穩的平臺期,在2000年到2010年,我對中國房地產是看多的,10年後對中國房地產沒有看空,而是看平,我相信在座的各位,肯定跟我的看法不一致。在座的嘉賓認爲中國房地產的高潮到了,過了嗎,還是更加美妙的高潮在今後的一、二十年內誕生。
柴志坤:我認爲這幾年跟2010年有很大的不同,一個是區域性的差異越來越大,原來三、四線城市沒有人去開發,現在開發出來後的市場表現大家已經看到了,一、二線城市和三、四線城市中都有很大的變化,這種情況下,應該有所甄別,應該有一個標準選擇怎樣的區域發展,這樣就有很好的機會。
結構上產生比較大的變化,隨着產業結構的調整,內需不斷的拉動,包括今天上午講的企業家和專家分析的房地產本身的特性,一方面內涵豐富,有很大的空間,另一方面外部環境在改變,實際上給地產行業內部的調整帶來了很多的機會。傳統意義版塊的增長速度是個位數的,有些版塊的增長是兩位數的。
鍾偉:您的意思是整體高潮已過,結構性的精彩還是有的。任總一定認爲高潮在後面,張總是如何看待的。
張力:我已經回答了這個問題。
鍾偉:還有二、三十年的輝煌。
張力:是的。
秦虹:我是覺得房地產市場的增長高潮過去了,但是總量的高點還沒有過去。還是在增長,只是上漲慢一點,絕對量還是在增加,絕對的高點還在,還在持續的攀升,但是增幅慢了,過去十年房地產年符合銷售面積的增長速度是兩位數或者是16%,未來是在增長,增長的高點過去了,絕對的高點還會持續一段時間。
鍾偉:任總高潮在哪裏?
任志強:您說的高潮一個是數量上的,一個是價格上的。如果在紐約高潮還沒有過,雖然生產量很少,每年紐約是200萬的建築量,還不如張總的1/5。
張力:現在是1100萬在建量。
任志強:一個紐約市的在建量是張總的1/5,10萬美元一平方米,還在上漲。還有就是數量上的高潮,秦主任的觀點是數量上的高潮沒有到高點,速度在下降,還是往上增長的,例如每年增長20%或者是10%,現在是一位數了,還是上漲的,不能說高潮已經過了。
鍾偉:價格怎樣?
任志強:價格在區域劃分的過程中,在一、二線城市可能還早着呢,還有比較長的時間,但是我們通常說,數量和價格兩者是反比的,在數量上升的時候,價格是有上有下,下降的過程中,城市改造的過程中,價格是越來越高的,城市改造是補貼性質的,很小,但是價格是越來越貴的,這種趨勢會出現。單一用高潮兩個字解釋的話,解釋不了,生活中有很多種的高潮。
鍾偉:對話中討論了幾個問題,城鎮化對房地產無論是大的好事,還是小的好事,產業加地產可以讓你拿到更便宜的地,拿到更貴的價格,賺更多的錢。房產稅絕大部分幾乎沒有人認爲是不該收的,每個人都贊成該收,對於怎麼收,個人有不同的理解,房地產是否到了歷史的頂點,大多數人認爲未來有很大的增長空間,無非是二位數的增長還是一位數的增長的問題,謝謝臺上的各位嘉賓,謝謝臺下各位耐心聽“中國地產六方會”的聽衆,謝謝各位,這一輪的“中國地產六方會”到此結束。