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幾家歡喜幾家愁,這是當今房地產企業最真實的寫照。
近日,各大房企上半年業績捷報頻傳,業績前十的房企中超過半數銷售均價呈上漲之勢,其中僅有綠地、保利、中海及萬達的銷售均價,較去年同期基本持平或小幅下降,且跌幅僅在4%以內,其餘房企售價均上揚。
另一方面,中小房企市場受困的消息卻不絕於耳。萬方地產公告,公司名稱將變更爲“萬方發展”,而行業類別也由“房地產業”變更爲“批發業”。除此之外,上海新梅、萬好萬家、綠景地產等也在逐步退出房地產業。
不難看出,在大房企高歌猛進之時,一部分默默無聞的中小企業正經歷着殘酷的行業洗牌。在這生死抉擇之中,他們或退出、或轉型、或割肉、或追逐資本市場,無不使出渾身解數。但不管怎麼樣,整合時代的到來亦不可逆轉。
房企命運上演“天上人間”
對於大房企來說,今年上半年房地產市場,延續了自去年下半年以來的回暖態勢,行業龍頭企業的市場份額進一步提升,較早奠定了全年的業績基礎。據中國指數研究院監測數據顯示,銷售業績行業領先的52家品牌房企中已有26家在上半年銷售額突破百億,其中萬科、綠地、保利、中海四家企業的銷售額更是突破了600億的銷售大關,而融創、碧桂園、華潤等企業銷售額則實現了50%以上的同比增長。
從具體企業來看,萬科銷售業績保持首位,累計實現銷售金額843億元,銷售面積726萬平方米,行業地位穩固;綠地集團以銷售金額653億元,銷售面積714萬平方米緊隨其後;保利地產則在2013年上半年共實現銷售金額648億元,銷售面積581萬平方米,位列第三。
從數據上不難看出,今年上半年大房企業績表現不俗,在調控背景下並沒有習慣性地進入銷售瓶頸,反倒逆勢而上。3月份樓市“國五條”出臺之後,包括萬科、保利、金地、招商在內的一線房企在2012年業績基礎上,紛紛上調了2013年全年銷售目標,且平均上調幅度爲12.8%。
另一方面,中小房企卻在巨頭的陰影下舉步維艱。
近日,金都房產就傳出,爲緩解資金壓力把旗下高爾夫藝墅項目出讓給融創和綠城的消息;而盛高置地在接連賣地、賣項目後,最終把殼資源都賣給了綠地;上海本地的一家開發企業——上海新梅近期則完成了一筆特殊的交易,以1020.86萬元向興盛集團出售江陰新蘭房地產開發有限公司55%股權,並以3035.3萬元向興盛集團購買喀什中盛創投有限公司100%股權,以間接獲得宋河酒業10%股權。而據相關人士透露,上海新梅憑此完成了房與酒的置換,公司決策層也確定了在未來一段時間內逐步退出房地產行業的戰略。
“因房價、地價的持續走高,房地產行業逐漸走向一個寡頭壟斷的行業,中小型房企生存困難”,萬好萬家相關人員無奈地向媒體這樣表示,爲應對企業所遇到的困局,公司擬由房地產、酒店業向礦產行業和第三方支付產業轉型,力求逐步退出房地產行業。
數據也證明如此,據《2013年上半年中國房地產企業銷售排行榜TOP50》顯示,2013年上半年,在上榜企業銷售金額集中度方面,全國TOP10企業市場份額爲15.21%,較去年全年增加了2.45個百分點;銷售面積集中度方面,TOP10企業市場份額從去年的9.10%上升至9.85%不難看出,房地產行業集中度已越來越高。
而這一現象似乎還將在未來延續,據中國房地產業協會預計,未來3年內至少有30%的內地房企被淘汰,企業總數將由目前約5萬家減至3.5萬家。
融資渠道或成房企分水嶺
2013年6月20日,對於中國的銀行業是瘋狂的一天。當日,銀行間隔夜回購利率最高達到史無前例的30%,7天回購利率最高達到28%。而在過去很長時間裏,這兩項利率往往不到3%。由此,銀行間資金極度緊張的“錢荒”蔓延開來。
衆所周知,房地產是資金密集型行業,而銀行的“開發貸”一直以來是開發商賴以生存的生命線。銀行沒錢,錢從何處來?這裏可成爲房企的首要問題。而這也自然會對整個房地產行業帶來巨大影響。
實際上,融資渠道的差異,已成爲大小房企分化的重要原因。
在港上市的龍湖地產有限公司10日公告,公司近期與13家本地及國際銀行簽訂一項76.72億港幣等值的四年期俱樂部式籌組貸款,刷新了內地房企單筆貸款融資規模的新紀錄。據瞭解,龍湖獲得這筆貸款的利率爲香港銀行同業拆息率加310個基點。貸款總規模共計76.72億港元,其中,美元部分1.65億美元,港元部分共63.85億港元。
而據龍湖知情人士透露,龍湖早在4月份就開始運作此筆銀團貸款,當時市場的流動性還比較寬裕,但近期國內外的流動性已經明顯收緊,龍湖算是抓住了難得的市場窗口。
實際上,大房企通過海外融資,拓展融資渠道的遠不止龍湖一家。6月29日,恆大與郵政儲蓄銀行達成戰略合作,並獲50億綜合授信,獲得穩健增長“發動機”;而前一天,萬達在香港成功買殼,有了另一條融資通道“躲錢荒”;萬科總裁鬱亮也一反常態地表示,目前現金流很重要,反而不太強調資金效率。
而據相關機構統計,截至目前,今年已經有約30家標杆房企通過各種海外渠道進行融資,總額接近800億元,這早已超過去年全年的規模。
大企業多融資渠道,規避了“錢荒”帶來的影響。而從長期來看,對於以銀行貸款爲主要融資來源的中小房企卻是個考驗。土地是房地產行業生產原材料,但銀行這條融資渠道受阻後,手中無錢買地,已成爲中小房企的普遍現象。這意味着進一步再生產受阻,製造麪包的麪粉沒有了;退一步說,即便中小房企手中還存有剩餘資金,拿地也難免要與大型房企遭遇,但凡有開發價值的土地,價格都會被“舉”得虛高,開發用的資金還耗得起麼?
對於融資問題,豪爾斯地產董事長李小寧認爲,從經濟領域來看,房地產分化是趨勢。房地產市場的政策逐步趨於完善,不規範、不適應的企業就被排擠出去。地產行業相對於其他行業,對資金鍊要求更高,一旦出現問題就會馬上顯現出來。而中小企業融資更困難,有些被迫轉向其他資本市場融資,但成本高、風險大。
華高萊斯國際地產顧問有限公司副總經理公衍奎則表示,“目前,金融環境發生最大變化就是金融脫媒,很多資金來源不是依靠銀行貸款,而是依靠直接融資。融資脫離銀行後,貸方不是僅僅關注項目本身,而是關注企業本身,這種趨勢越發明顯,所以越來越導致馬太效應。因此,在金融背景和市場背景下,房地產行業分化程度、集中度會越來越高。”
創新型中小房企或突圍
其實,面對着市場競爭的日益加劇,中小企業也一直在尋求自己的生存之道。
在銷售業績不佳和融資途徑不暢的情況下,一部分中小企業開始打起了赴港上市的主意。6月,南京朗詩地產以總價8.631億港元,收購香港上市公司深圳科技控股有限公司12.6億股,從而完成借殼上市。而有此想法的並不止朗詩一家,金輪天地、五洲國際等中小房企也都於年內成功登陸香港資本市場。
但這一方式,似乎並未被業界所看好。北京聯達四方房地產經紀有限公司總經理楊少鋒表示,當前的房企分化和政策有關,國家對房地產的打壓,使房地產脫離暴利。對於本身有沒有技術優勢,運營不規範的中小企業,會導致其逐步脫身。融資是一方面,大房企開發成本較低,運營規範,這些是中小房企不可比擬的。
而另一部分中小房企的做法就顯得更爲激進。不久前,一家註冊資金僅1000萬元的北京房企以46億元拿地刷新上海總價紀錄,上演了蛇吞象的壯舉。在這“拼命三郎”式的行爲背後,實際上隱藏着巨大風險。倘若這一行爲並非資金充裕而爲之,那這樣的行爲無異於一場豪博,而賭注正是未來的房地產市場走勢。但在調控背景下,房價大漲的可能性幾乎沒有,在未來這家房企是否會得益於該項目是個未知數。
然而,中小房企並非沒有生存空間。公衍奎認爲,目前爲止,適於中小房企的一些生存模式也在出現,如清資產模式。“資金是尋求能帶來利益的投資。如果未來小企業有一些特殊的競爭力的產品,一些特殊的模式,也是可以盈利的。房地產行業是會洗牌,但是隻會洗掉那些平庸的中小企業,一些具有創新性的中小企業很可能在這個契機中做大。”