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最近,國際貨幣基金會評出全球10大高房價城市,其中7個在中國。有人說,重慶房價每平方米爲7984元,爲何就被列入10大?須知,房價的高低,是相對於居民的收入而言的。
3到6年的收入買得起房房價就合理
美國《大西洋月刊》2013年7月1日發表了題爲《中國住房世界最貴》的文章,文章引用國際貨幣基金組織數據稱,以房價相對薪酬來考量的全球10大最不可負擔的房地產市場中有7個都在中國,它們是北京、上海、深圳、香港、天津、廣州、重慶,而且7箇中有5個城市的房價甚至超過同爲10大的東京、倫敦和紐約。
有讀者對這個排名提出質疑,認爲重慶的房價並不高(6月份重慶住房均價爲7984元/平方米),把它列入世界住房最貴的城市感到不理解。這是怎麼回事呢?
首先要告訴你,國際貨幣基金組織的世界住房最貴城市排名是科學的。
中國對比房價,通常用住房價格的絕對值比較。例如,北京房價是每平方米28000元,廣州房價是每平方米17000元,我們就說北京的房子比廣州貴。在重慶買一套普通住房需要80萬元,在美國紐約買一套普通住房需要40萬美元,約合247萬人民幣元(1美元=6.17人民幣元),我們就說美國紐約的住房比重慶的貴。
其實,中國比較房價的方法是很不科學的,因爲只比較房價的絕對值,而沒有對比居民的收入。說貴或便宜是相對的,是相對居民收入而言的。如果一套房子標價100萬元,對年收入50萬元的人來說,房子很便宜,因爲他用兩年的收入就可以買下這套房子:而對年收入2萬元的人來說,房子就很貴,因爲他要用50年的收入才能買下這套房子。
對不同城市或世界房地產市場進行研究,必須用“中位數乘數”這把尺子去衡量。中位數乘數也叫“房價一收入乘數”,它等於一個城市的房價中位數除以該城市居民戶收入(稅前毛收入)的中位數。也就是說,普通居民要用多少年的收入可以購買一套普通住房。
中位數乘數不是表達住房價格的高低,而是表達房子貴不貴,也就是購買一套住房,要用幾年的收入。
有人也注意到,個別房地產研究機構也用房價平均值和居民平均收入的比值來對比住房貴不貴,但這樣的計算結果會與用中位數計算的結果相差很大。
中位數乘數被哈佛大學房地產研究中心等很多房地產研究機構所採用,聯合國、世界銀行、國際貨幣基金組織等國際機構也用中位數乘數作指標,評估世界各國房地產的泡沫情況。聯合國認爲,合理房價的中位數乘數區間爲3.0-6.0,即用3到6年的收入購買一套舒適的住房。
“中位數”比“平均數”更能體現真實房價
這裏提出了一個統計學概念“中位數”。請讀者一定不要把中位數與平均值相混淆,這兩個數值差別很大。
所謂中位數,是指把一組樣本的變量值(觀察值)按升序排列(也可按降序排列),這個數據處於中間位置的那個數就是這組樣本的中位數。如果觀察值的個數是奇數,毫無疑問,中間位置的那個數就是中位數;如果觀察值的個數是偶數,中間位置的兩個數的平均值就是中位數。下面我們以一個例子來說明。
假如一個城市有5套住房,我們把價格從低到高排列,分別是60萬元,80萬元,100萬元,200萬元,2000萬元,房價中位數就是第三個樣本的數值100萬元。但是,如果說房價的平均值,則是(60萬+80萬+100萬+200萬+2000萬)÷5=488萬。可見,平均值與中位數相差甚遠,這是因爲一棟2000萬元的豪宅就把平均價格給拉高了。所以說,平均房價不能真實地反映一個城市的住房價格情況,要想真實反映住房價格情況,就必須用中位數。
這就是統計學上說的集中趨勢。由於中位數不易受極大值或極小值的影響,因此,它比平均值更好地反映集中趨勢。
居民收入也是如此。每年統計局發佈居民收入數據,很多人認爲數據水分太大,統計局造假,不可信,並戲稱自己“又拖全國人民後腿了”。這就反映了中國統計的缺陷,中國統計局不統計中位數,而平均收入根本無法反映中國居民收入的集中趨勢,也就是與大多數人收入比較接近的那個數值。
我們接着舉例說明。假如一個單位有6個職工,年收入由低到高排隊分別是3萬元、4萬元、5萬元、6萬元,7萬元、5000萬元,如果統計這個單位的平均收人,則是(3萬+4萬+5萬+6萬+7萬+5000萬)÷6=837.5萬元。如果你不是這個單位的高管,見到這樣的一個平均工資,你肯定憤憤不平,認爲自己又“被平均”了。顯然,統計工資的平均值無法服衆,因爲多數人的收入距離837.5萬元相差甚遠,這個平均收入是被一個年薪5000萬元的企業高管拔高了。如果統計中位數,則是(5萬+6萬)÷2=5.5萬元,這纔是和多數職工收入接近的數值,這才能服衆。
《大西洋月刊>提到的世界上10個住房最貴的城市,就是用住房價格的中位數除以居民收入的中位數算來的,即普通居民用多少年的收入購買一套普通住房,然後按各個城市排序,排在最前面的10個城市,就是住房最貴的10個城市。根據2011年(2012年數據尚未發佈)重慶城鎮家庭平均每人全年收入21794元,中國城鎮居民平均每個家庭的人口數爲2.87人,這樣,我們可以知道重慶城鎮居民每戶家庭的年收入爲21794×2.87=62549元。由於我們無法得到重慶的房價和收入中位數,我們姑且用平均值計算,重慶居民購買一套普通住房需要75萬÷62549萬=12年的收入。
因此,用國際通行的標準對比,重慶的住房還是相當貴的。當然,北京、上海、深圳、香港、天津和廣州就更不用說了。
看看美英加澳四國,他們情況如何
美國房價最高的城市是檀香山,該市房價中位數是627200美元,居民戶收入中位數是67200美元,中位數乘數爲9.3。底特律是美國房子最便宜的城市,該市房價中位數爲75700美元,居民戶收入中位數爲49800美元,中位數乘數僅爲1.5,也是世界337個城市中住房最便宜的城市。由於城市化過度使底特律元氣大傷,該市早已進入了蕭條期,很多人逃離了市區,導致房價大跌。
2013年7月18日底特律正式申請破產,成爲因過度城市化導致經濟崩潰的一個典型案例。加拿大房價一直比較穩定,對大多數居民來說,用3年左右的收入就可購買一套舒適的住房。溫哥華的房子最貴,房價中位數爲621300加元(1加元=5.93人民幣元),居民戶收入中位數爲65200加元,中位數乘數爲9.5。美國《華爾街日報》2012年6月1日報道稱,溫哥華高級房地產經紀人埃裏克·克里斯蒂安森說,2011年上半年他在溫哥華賣出了房價超過500萬加元的豪宅16套,其中14套被中國人買走。
最近幾年,多倫多的房價上升較快,2012年多倫多房價中位數爲430200加元,居民戶收入中位數爲73300加元,中位數乘數爲5.9。有媒體報道稱,是中國人把多倫多的房價炒上去的。
英國的住房與其他國家相比還是較貴的,2012年全國中位數乘數爲5.1,而在20世紀90年代僅爲3.0。當今,在英國幾乎找不到中位數乘數低於3.0的城市了。
2012年,澳大利亞的房價中位數乘數有所下降,這是因爲居民收入提高,房價穩定並略有下降所致。麥奎利港住房最貴,房價中位數乘數爲8.6。澳大利亞住房最便宜的城市謝珀頓的中位數乘數是4.5,該市房價中位數爲230000澳元,居民戶收入中位數爲51400澳元。據羊城晚報