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去年,貴陽樓市曾“被鄂爾多斯(行情, 問診)(行情,問診)”過一次,如今,因幾個千萬級體量的超級大盤再現,被某些地產專家預言“崩盤”。不過,克而瑞研究中心在最新發布的《城市房地產發展前景排行榜》報告中,卻將貴陽列爲“中國房地產投資TOP50強”第29位。
面對如此相左的觀點,人們不禁要問:貴陽樓市的開發前景到底如何?
多家貴陽當地房企的高層人士向《每日經濟新聞》記者表示,他們並不迴避當前貴陽樓市短期內的供需失衡、剛需被透支及利潤空間日趨收緊等核心問題,但也絕非一些房地產專家所把玩的“數字遊戲”,即便是千萬級體量的超級大盤,也基本上是分階段拿地開發的。在城鎮化紅利面前,貴陽樓市前景依然看好。只是,在本地超級大盤“花果園”和“未來方舟”等的壟斷定價下,後來者可能需要更好的產品、更高超的營銷及融資能力,才能把市場“錢”景轉化爲財報上漂亮的數字。
超級大盤林立
繼號稱“中國第一超級大盤”的花果園項目之後,如今貴陽的房地產市場再擴容。據中地行貴陽公司市場研究部提供的數據,目前貴陽千萬級體量的超級項目有4個。其中,花果園項目總建築面積達1830萬平方米,目前這一“巨無霸”地位已被“中鐵·龍裏生態城”項目取代,後者建築體量爲2000萬平方米,“中天·假日方舟”爲1400萬平方米,“大川·白金城”達1600萬平方米。
近來提出“貴陽樓市也瘋狂”等觀點的中國企業資本聯盟主席杜猛在接受《每日經濟新聞》記者採訪時解釋稱,“貴陽官方網站上已批的在建工程10000萬多平方米,三口或四口之家可住500萬人,而貴陽目前僅340萬人。也就是說,貴陽新城(觀山湖區)可再裝一個貴陽的人口,而貴州9個地州人口都往貴陽流動,也需好幾年,這是地道的‘鬼城’。”
“其實沒有外界說的那麼嚴重,有些開發商是爲了宣傳而製造概念,可能大量土地還沒有拿到。”俊發地產集團貴陽公司總經理張播說。碧桂園集團戰略發展品牌部總監林偉營也表示,公司現在拿到的土地才幾百畝。
中鐵置業貴陽公司副總經理、財務總監王成平亦表示,“總投資500億元的國際生態城項目,當初規劃是3萬畝,這是未來好些年的規劃,目前批下來的僅2000畝,即使是這2000畝,中鐵也是分步驟滾動開發。”
貴陽大川地產營銷總監朱晉儀亦稱,大川·白金城的最大投資量將會在明年,總投資額爲500億元。
在中地行貴陽公司市場研究部高級項目主任劉定坤看來,貴州省人口4000萬,貴州是個沒有第二個大城市可以分流的中心單核城市,其城市化率要在10年後從目前33%達到57%,這個簡單的人口轉移運動還將持續,貴陽房地產還會持續快速發展。
超級大盤掌控定價權
業界公認,貴陽幾個超級大盤幾乎壟斷了市場並掌控了定價權。
數據顯示,今年上半年,貴陽市共銷售商品房近5萬套,比去年同期增長了25.4%;商品房均價4617元/平方米,同比僅增長了1.5%。在前述總成交量中,位於南明區的花果園項目就售出了2.5萬套,位居貴陽各樓盤銷冠。花果園項目銷售總監孫浩對記者表示,花果園地處老城區,以成本價銷售。
劉定坤認爲,花果園成功的最大因素是其用地性質,項目大部分屬於城中村舊改用地,相關稅費大幅減免,行政審批一路綠燈,大大縮短了工程工期,使得銷售加速,爲後期資金保障提供了來源。
王成平表示,“我不是特別樂觀。貴陽超級項目靠低價快速回籠資金,1平方米才3000多塊錢,一些中小房企本身資金承受力較弱,經營壓力是蠻大的。”
劉定坤認爲,市場透支嚴重主要緣於多個大盤對市場的強力吸收,大部分即將入市項目由於缺乏區位優勢、政府導向、政策保障、價格吸引等,想取得如花果園的銷售業績不太現實。
在朱晉儀看來,貴陽大盤前期基本上是微利,開發商是靠後期大量人口的入駐,爲項目商業帶來持續現金流。
“(花果園的)客戶主要來自地州,每個地州均有1名銷售經理帶隊,每個銷售經理有5萬元/月的活動經費。在分銷點上累計的客戶,每個週末派大巴車接到項目售樓部成交。”劉定坤說。
差異化突圍
“下一步,我們將推洋房產品,價位在5300元~5600元/平方米。”王成平表示,現在市場上的產品同質化很嚴重。一不願具名的央企地產營銷部負責人也表示,在當前剛需住宅短期失衡的情況下,市場更需要分流,產品也更需要多樣化,客源也需要多維度拓展。
據媒體報道,今年下半年,貴陽樓市將有500萬平方米的新房供應量。其中,中天·未來方舟下半年將推140~160平方米的洋房和190~230平方米的沿河豪宅;中鐵生態城下半年推盤量將達到20萬平方米,包括低密度住宅別墅以及度假型四合院產品。此外,樂灣國際、中鐵逸都國際、俊發城、溪山御景、首開紫郡等項目都會相繼推出高層、花園洋房、別墅等產品類型,大打市場差異牌。
王成平表示,貴陽生態文明國際論壇剛開,在貴陽“宜居”與“氣候”資源上,度假型產品需求才剛撬動起來,隨着貴陽至周邊中心城市甚至到香港、上海等城際高鐵的開通,未來如何滿足多元化需求才是項目規劃的核心。