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太原市政府懲治違法建設、違規預售商品房的行動利劍出鞘。繼“長風東鼎”等嚴重違建項目被太原市規劃局罰沒之後,7月19日,記者從太原市房管局獲悉,太原市房地產監察大隊近段時間通過開展房地產市場違規預售整治專項行動,已對屢教不改的12個樓盤開出罰單,其中3家違規較爲嚴重的項目被沒收違法所得。
今後,太原樓市上以任何名義(如城中村改造、舊城改造、棚戶區改造)建設的商品房項目,未依法依規辦妥預售證之前,不得假借項目展示、認購排號、VIP客戶服務等方式出售。
12個樓盤之前就有被罰“履歷”
今年6月起,太原市房地產監察隊開始啓動房地產市場違規預售專項整治行動,此次整治行動的時長爲6月至今年年底。與歷次整治行動有所不同的是,太原市房地產監察大隊此次行動的檢查對象爲全城範圍內以各種名義在售和展示的樓盤,而以前檢查對象集中在城區國有土地上在售和展示的樓盤。經過一個月的檢查、調查、取證,有12個違反國家預售法規、且屢教不改的樓盤被處以3萬元罰款,其中3家違法行爲嚴重的樓盤被處沒收違法所得。
7月19日上午10時,在太原市房地產監察大隊,恰好有一家違規預售的企業正在辦理交納罰款的手續。記者獲悉,該項目地處省城小店區,於2010年以城中村改造項目的名義違規預售。2012年,監察大隊曾對其開出過罰單。今年,該項目的土地、規劃、建設手續已辦妥,仍未取得預售資格,繼續向購房者銷售。按照我國的商品房銷售(預售)管理辦法,未取得商品房預售證前銷售房源的行爲屬違規,該項目所以再次被罰。
工作人員介紹,今年開始整治行動之後,監察大隊對去年處罰過的樓盤進行了回頭檢查,有些曾被罰的樓盤積極整改,取得了預售許可證,正在合法銷售;另外,還有12個曾被罰的項目現在仍在違規銷售,監察大隊對他們果斷開出了罰單。
政府已提高手續辦理效率
事實上,全國各地的違規預售現象屢見不鮮。在省城太原,隨着城市框架擴大、外來人口增多,住宅的需求量與日俱增,太原樓市中銷售的樓盤數量高達200餘個,但已取得預售證的樓盤卻不足百個。不少項目均是假借城中村改造、舊城改造等名義違規預售。
針對開發商的違規預售行爲,太原市政府相關職能執法部門,通過市場巡查、市民舉報等多種渠道取證,對違規預售行爲進行了懲處和打擊,但違規預售的現象仍有發生。
據業界人士介紹,開發商違規預售的主要原因有兩個:第一,開發商資金實力不足,想通過收受預售房款,解決項目的資金缺口;第二,由於之前行政審批流程繁瑣、週期長,項目建設前期的規劃、土地等手續辦理緩慢,也會對開發商的項目資金週轉產生一定的影響。另外,購房者求房若渴,貪圖違規預售項目售價便宜的心理,也助長了樓市違規預售成風的壞風氣。“太原市政府重拳整治違建、違規預售就是爲了進一步規範樓市。同時,給購房者一個放心的購房環境。”據一位房企高管介紹,太原市城建提質升級工作的重要內容,除了道路改造之外,還有加快城中村改造,建設外觀靚麗、品質上乘的城市建築羣。而許多未批先建、品質不高、違規預售的項目,擾亂了市場,對太原的整體發展是個阻礙。
太原房地產監察大隊工作人員透露,太原市城建提質工作的實質是兩手抓:鼓勵符合城市規劃、建築品質上乘的項目快速落地,同時嚴厲打擊違法建設、違規預售商品房的行爲。“此前,有部分房企反映個別城建部門對正規項目的規劃、土地、建設、銷售審批流程較慢,現在政府已通過改善辦公硬件,提高了正規項目辦理各類手續的效率。項目從立項至預售手續辦妥的週期大大縮短。”
獲得商品房預售許可證才能銷售
本週,省城違規建設項目“長風東鼎”被罰沒的消息經披露,引發違規預售項目業主的恐慌。對於太原市房地產監察大隊開出的12張罰單,已經購買這些項目的購房者又該如何,現已經成爲全社會關注的焦點。
山西地產監察大隊的工作人員介紹,太原市商品房違規預售專項整治的檢查對象爲違法主體--即不守規矩的開發商。已經接受違規預售處罰的樓盤,現在必須終止違規預售行爲,同時,要按國家法律法規到太原市房管局加快辦理商品房銷售(預售)許可證。項目獲得銷售(預售)許可證之後,方可向購房者銷售。已經購買了這些項目的購房者,可以與開發商協商退房款;或者等待項目預售整改合格。
該工作人員介紹,太原市房地產監察大隊將加大執法力度,所有違規預售的項目必須停止銷售、接受處罰。但記者走訪太原業界瞭解到,爲應對職能部門的執法,省城違規預售樓盤的銷售手法可謂花樣翻新,給職能部門執法取證帶來難度。最常見的方式有將承擔售樓職能的售樓處改叫展示中心,通過認購排號、VIP客戶優先選房、團購等方式弱化違規銷售的痕跡。“商品房買賣雙方簽訂的購房認購書、意向書及購房者交納定(訂)金的收據、憑證,都是執法部門的認定樓盤違規預售的證據和依據。”這位工作人員說。
記者瞭解到,因爲太原市整治違建、查處違規預售,部分有違規預售行爲的樓盤已明確告知業主交房期將延期,有些項目稱政府整治工作爲不可抗力因素。但記者採訪山西省房地產協會法律事務部副主任張秋峯時,對方稱,開發商因爲自身不守法,而引來政府查處整治,並帶來違約延期交房,這不屬於不可抗力因素。另外,購房者明知項目沒有預售證卻執意買房,這種不合法的交易行爲不受法律保護,購房者同樣得承擔一定責任,不能出了問題全部推在開發商身上。