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地王頻出,土地的溢價率還在走高,樓市成交量居高不下,房價漲勢依舊,無論是樓市還是地市都一派火熱景象。不過這種"火熱"的背後,也逐漸顯現出一線城市和重點二線城市,與廣大三、四線城市"冷熱不均"的問題。一面是北京、上海爲代表的一線城市地市、樓市火熱,供不應求,地價、房價上漲壓力大,另一面是廣大三、四線城市面臨着供大於求、庫存高、去化弱、風險加大的情況。
地價走高
7月17日,天津土地市場迎來6宗經營性用地集中出讓,和平區與紅橋區各有1宗地塊,另有靜海團泊新城東區宅地2宗、武清區宅地2宗。其中最受關注的無疑是市區的兩幅地塊,分別是紅橋區佳寧道地塊和和平區的一幅商業地塊。
佳寧道地塊吸引了10家知名房企競拍,其中不乏天房、融創、旭輝、振業、金地、天津市政、金僑等大型房企。該地塊規劃總建築面積不大於99257平方米,其中住宅建築規模84657平方米、住宅配套非經營性公建建築面積不小於1370平方米、配套商業建築不大於10430平方米。經過50多輪競拍後,天津振業房地產開發有限公司以7.9億元的總價競得該地塊,樓面地價達到7959元/平方米,溢價率48.64%。而目前地塊周邊項目的房價在1.3萬元/平方米左右,該地塊的樓面地價,顯然會推高區域整體的房價預期。
值得一提的是,這是振業在天津土地市場的第二次出手,而振業上次在天津拿地,也一度製造轟動。2007年8月2日,振業以總價10.601億元競得位於河東區新開路的一塊居住用地,地塊樓面地價高達8800元/平方米,成爲當年天津樓市單價地王,也就是後來的振業城中央項目。
另一幅位於和平區的臺兒莊路西側地塊,是一幅迷你地塊,出讓面積只有863.4平方米。最終被天房集團下屬的天泰置業發展以1560萬元的底價競得,不過樓面地價卻高達27857元/平方米。在當天的土地拍賣中,位於武清區的154號地塊由北京朗園置業有限公司以4.3億元競得,溢價率也達到52.97%。
天津土地市場溢價率走高,只是全國土地市場“熱戰”的一個縮影。7月3日,恆大地產以35.6億元摘得昌平地塊,高調進軍北京。7月11日,上海閔行區梅隴新中心A街坊地塊掛牌截止。經過近90分鐘的現場競價,該地塊被中海地產集團有限公司以總價37億元拿下,成交樓面價爲18739元/平方米,溢價率達到115%。而據稱保利地產今年的拿地計劃也達到了400億元,同比2012年的拿地金額,上漲幅度達到30%。
在大房企的爭奪中,一線城市和重點二線城市的地價和溢價率不斷走高。土地勘測規劃院發佈的數據顯示,今年第二季度,全國主要監測城市地價總體水平爲3226元/平方米,環比增速爲1.62%,較上一季度增加了0.15個百分點,且已連續5個季度加速上升。其中,商服、住宅、工業地價分別爲6044元/平方米、4799元/平方米和684元/平方米,分別環比上漲2.06%、1.25%和1.34%。長江三角洲、珠江三角洲、環渤海地區綜合地價水平分別爲4770元/平方米、4552元/平方米、3465元/平方米,均高於全國平均水平。
值得注意的是,上述地價是國土部設定固定監測點,根據土地市場變化情況測算的土地評估價格,並非土地的實際成交價格。今年二季度土地市場“地王”頻出,實際交易價格應該是遠高於國土部評估的水平。
城市不平衡加劇
據中原地產統計,2013年1至6月份,13個重點城市居住、商辦用地成交量同比分別上升約81%及63%,土地出讓金同比大幅上升約168%。2013年上半年,13個重點城市成交經營性用地約3865公頃,僅低於2010年同期(4738公頃)。其中商辦用地成交量創2008年以來新高。2013年13個主要城市一改2012年先抑後揚的供應節奏,自年初即開始加快供應速度。上半年,13個重點城市土地供應量同比上升約10%,其中居住用地供應量同比上升約56%,商辦用地同比上升約20%。2013年上半年,經營性用地供應面積約3890公頃,爲2008年以來同期供應次高位(僅低於2010年同期約4976公頃)。
在這波搶地熱潮中,出現了一、二線城市越來越熱,而三、四線城市土地市場卻逐漸冷清的分化局面。北京、上海、廣州及杭州等地土地市場出現供求兩旺的行情,出讓金均較去年同期上升逾4倍。其中北京2013年上半年土地出讓金總額已經超過2012年全年總額。多宗位置較爲優質地塊成交,由於房企購地熱情高漲,高溢價、高總價及高單價地塊層出不窮。分析師李瑩表示,由於一線城市土地資源稀缺,居民購買水平較高,尤其像上海、北京這類城市的剛需客源較多,未來市場容量較大,因而房企逐步收縮在三、四線城市的戰線,轉而加大對一線城市的投入。
“根據我們的監測數據,今年上半年典型房企在一線城市拿地建面佔比達21%,與去年同期相比上升了13個百分點,而在三、四線城市的拿地佔比回落15個百分點。”李瑩表示,一方面是企業紛紛搶地,另一方面,短期內一線城市用地仍相對緊張,供地略顯不足,最終將導致土地競拍激烈,高溢價、高單價地塊涌現。
中原地產市場部總監張大偉表示,優質地塊頻繁入市,房企購地積極,使得經營性用地地價總體振盪上行。居住用地地價,一線及二線發達城市同比上漲明顯,二線發展中城市基本維持平穩,商辦用地地價則表現爲一線城市同比上漲明顯,而二線及二線發展中城市維持穩定。
在不同城市間土地市場冷熱分化的同時,這些城市房價增速的差距也在拉大。國家統計局日前公佈的6月房價指數顯示,70個城市同比漲幅超10%的達9個,一線城市同比漲幅全面超過14.4%。新建住宅同比漲幅最高的則全部爲一線城市。北京漲幅16.7%,廣州漲幅16.5%,深圳漲幅16%,上海漲幅14.4%。業內人士表示,雖然從房價上漲城市和平均環比漲幅看,6月份70城房價數據在放緩,但因爲基數越來越大的原因,實際市場感覺的漲幅依然不小。
房企間分化
國家統計局數據顯示,上半年全國商品房銷售面積51433萬平方米,同比增長28.7%,其中,住宅銷售面積增長30.4%,辦公樓銷售面積增長31.7%,商業營業用房銷售面積增長8.3%。商品房銷售額33376億元,同比增長43.2%。
隨着銷售面積和銷售金額的上漲,大多數房企都賺得“盆滿鉢滿”。由於一、二線城市量價上漲的趨勢更加明顯,那些佈局一、二線城市較多的房企在這一輪上漲中業績漲幅較快。同時由於整體市場的平均利潤率在降低,週轉速度快的房企明顯在這一輪市場復甦中收益更高。而那些集中佈局一、二線城市,週轉速度快的房企,基本上是以央企和上市房企爲主的大型企業。
據統計,2013年上半年標杆房企銷售額佔全國商品房銷售額的比率爲12.3%,增速爲19%,增速環比2012年增長16%,標杆房企搶佔市場份額速度加快,行業集中度進一步提升。
而在房地產回暖聲中,雲南白藥、萬方地產、上海新梅等非專業或者區域型中小房企退出地產行業的情況,顯得尤爲刺眼。在本輪搶地熱潮中,表現搶眼的也幾乎是清一色的大型房企,在積極搶下一、二線城市的熱門地塊後,也就壟斷了未來的大部分市場供應。
“本輪調控使得樓市集中度增加,大房企、品牌房企的份額將有明顯增加。而部分小企業則面臨退出市場的窘境。”張大偉表示,主營業務非房地產的企業因爲相比大房企,管理成本、產品屬性都處於劣勢,即使在樓市復甦的現在面臨的問題也非常多。特別是6月開始,資金面再次收緊,這將可能影響主營業務非房地產市場的企業收縮市場,退出房地產市場的數量可能會繼續增加。
下半年穩定爲主
在GDP增速趨緩,6月金融層面一度傳出“錢緊”信號的情況下,下半年無論是政策層面,還是市場層面,房地產市場的穩定顯得至關重要。成交方面,樓市已經展現出一定的降溫趨勢。7月8日到14日,全國主要的54城市新建住宅簽約套數合計爲48476套,環比上週的5.49萬套有所下調。7月1-14日,累計總成交爲10.34萬套,相比6月同期的10.4萬套微降。整體來看,從3月份突破30萬套後,4-6月整體市場因爲需求透支,漲幅開始放緩。6月末,商品房待售面積43731萬平方米,比5月末增加807萬平方米。其中,住宅待售面積增加506萬平方米。
政策方面,下半年預測報告中表示,主要宏觀經濟數據表明目前經濟形勢仍在中央預期之內,大幅度的放鬆信貸不具備條件,出於調結構和房價再度上漲的擔憂,類似“四萬億”的“大規模放水”不會出現。作爲長效機制的重要組成部分,房產稅改革試點範圍擴大、新型城鎮化戰略落實、土地制度改革等一系列配套制度將可能在下半年逐步落實,房地產業中長期運行環境已經發生轉變。
而近日央行“取消金融機構貸款利率0.7倍的下限,由金融機構根據商業原則自主確定貸款利率水平”規定的出臺,被認爲是地產行業的一個利好。“雖然此次規定中個人住房貸款利率浮動區間暫不作調整,不過卻會對買房人的心理層面產生影響,7折或者更低的房貸利率理論上成爲可能,同時那些有實力的房企,在從銀行獲得開發貸款的時候,有了更大的議價空間和可能。”業內人士表示,不過從資金面趨緊的現實和銀行盈利的角度出發,再現7折甚至更低房貸利率的可能性不大。
“中長期來看,受政策環境、需求集中度、供求對比、競爭格局等多方面差異的影響,不同類型城市的分化將進一步加劇,梯隊格局發展趨勢將更加顯著。一、二線城市經濟發達、人口衆多,集聚效應使其仍佔優勢,大多數三、四線城市由於近年來過度開發,潛在的供應過剩風險不容忽視。”分析師對新金融記者表示。