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對方未付清款引發官司一審法院判協議違法而無效
前任村委會和一個香港人簽訂了《土地有償使用合同》,但是卻沒有收齊相應的轉讓款。繼任的村委會將香港人告上了法庭,請求認定合同無效,因爲轉讓的土地是農用地。
中山市第二人民法院一審判決原《土地有償使用合同》無效,但香港人提起了上訴。日前,中山市中級人民法院對對此案進行了二審,但未當庭宣判。
案情回放:50畝地250萬元轉讓
2010年5月20日,黃圃鎮吳欄村村民委員會與香港居民魯竟成簽訂了一份《土地有償使用合同》,雙方約定吳欄村將村裏航標渡頭西側圍墾的約50畝地交給魯竟成有償使用,使用期限爲50年,使用價格爲5萬元每畝,總計250萬元。合同同時約定,魯竟成在簽約7日內支付定金30萬元,剩餘220萬元在2011年12月31日前支付。吳欄村則在2013年8月15日前,將該塊土地按現狀交付給魯竟成。
但截至2011年12月31日,吳欄村認爲魯竟成僅支付了126萬餘元,尚有123萬餘元未支付。恰好這時吳欄村也更換了村委會主任。
新的村委會主任便向魯竟成追討欠款,而魯竟成拒絕支付。新的村委會主任於是便向市國土局詢問該問題的解決辦法,結果從市國土局得知,吳欄村轉讓給魯竟成使用的地塊未經縣級以上人民政府登記造冊,更未核發土地證。目前,該地塊還屬於農業魚塘用地,不屬於建設用地,因而不可轉讓。
一審判決:轉讓合同違法因而無效
吳欄村村委會隨即向市第二人民法院提起訴訟,以所爭議土地爲農用地,且轉讓合同並未經2/3以上村民同意,所籤合同違反了國家法律的強制性規定爲由,請求法院判決雙方所簽訂的《土地有償使用合同》無效。
魯竟成方則認爲,吳欄村兩委曾以會議形式決定將爭議土地交由己方使用。自己將土地拿來,並非一定是用作建設用地,完全可以用來農業開發、種養殖業等農業用途。何況,自己拿到土地後,仍可以按照法律規定的程序提供相關材料,辦理相關土地使用權證,從而將其轉換爲建設用地。
一審法院認爲,吳欄村和魯竟成雙方所籤合同有魯竟成負責爭議土地的三通一平等內容,完全符合一般建設用地使用權轉讓的特徵,因此這是一份建設用地使用權轉讓合同。
吳欄村和魯竟成明知涉案土地爲農用地,且未依法辦理農用地轉用審批手續,就協商達成建設用地使用權轉讓相關內容並簽訂合同,該合同已違反法律的強制性規定。
據此,法院一審判決吳欄村和魯竟成雙方所籤合同無效。
二審:
律師稱村委會原主任不懂法
一審判決後,魯竟成不服,向中山市中級人民法院提起上訴。市中院於7月4日公開開庭審理了此案。二審時,吳欄村村委會主任和魯竟成均未到庭應訴,分別由雙方律師代理。
庭審時,法官詢問吳欄村的代理人律師黃炳星:雙方簽訂的《土地有償使用合同》是否村委會真實意思的表示?黃炳星迴答,合同是前任村委會主任所籤,該村委會主任不懂法、不知道農用地不能轉讓。
魯竟成的代理人律師餘乃輝出具證據稱,魯竟成已交付吳欄村村委會360萬元,遠超過約定的金額250萬元。因此請求法院維持合同有效,並讓吳欄村如期(2013年8月15日)交付土地。餘乃輝稱,魯竟成承諾按照法律規定辦理相關手續。在手續完成之前,將保持所爭議土地的農用地性質不變。
黃炳星則不贊同魯竟成方已付清全部款項的說法。“本來約定的金額是250萬元,你卻支付了360萬元,這種做法是違背常理的。事實上,魯竟成所支付的部分款項是他有償使用吳欄村另一塊土地的費用,和本案完全無關。”(記者胡迪)