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與全國一二線城市土地市場急劇升溫、“地王”輪番登場的情況不同,東莞土地市場上半年表現平淡,商住地供應量下滑至近四年新低。
展望下半年,業內人士持樂觀態度,因爲虎門、塘廈、常平等熱點鎮區均有地塊上市,而且不乏優質地塊,東莞土地市場的推地高峯即將到來。
商住地供應疲軟,出讓金萎縮
今年上半年,東莞土地市場掛牌都以工業用地爲主,商住地供應步伐持續放緩。
從各指標來看,上半年土地供應以工業用地爲主,工業用地229.68萬平方米,佔土地總供應量的71%,商住地佔比22%,與2007年工業用地佔比18%、商住地佔比80%,兩者形成了明顯的倒掛現象,充分反映在經濟轉型的浪潮中,政府加大重大項目的招商引資從而增加產業用地的配套需求。
今年上半年,商住地供應僅22宗,面積只有72.17萬平方米,下滑至近四年來新低,僅高於2009年同期供應量。
與此同時,土地出讓金也逐步萎縮。隨着2012年東莞政府部門明顯放緩土地供應步伐,土地出讓金持續下降,今年上半年也延續了這一趨勢。
今年上半年,東莞土地市場尤其商住地交易較爲平淡,再加上市場缺乏熱點區域的優質地塊支撐,土地出讓金急劇下滑。
中原地產東莞研究部提供數據顯示,今年上半年東莞土地出讓金合計50.1億元,同比2012年下降20.99%,同比2011年下降45.79%,下滑至2010年以來最低位。
其中,商住地出讓金28.87億元,下滑至2010年以來低位,土地出讓金大幅萎縮。
一線鎮區供應商住用地超五成
值得注意的是,今年上半年商住地的供應全來自鎮區,其中寮步成供應最活躍區域,城區商住地已經連續6個月都供應斷檔。
中原地產東莞研究部提供的數據顯示,今年上半年寮步供應5宗商住地,鳳崗和東坑分別3宗,塘廈和常平分別2宗,其餘鎮區均爲1宗。
由於鳳崗、東坑供應占地規模偏小,供應面積量不敵塘廈、橫瀝等鎮區。從供應量來看,位列前三位的寮步、塘廈、橫瀝分別供應25.6萬平方米、10.98萬平方米、橫瀝9.85萬平方米。無論是從供應宗數還是供應量,寮步均爲最活躍的供應區域。
據研究預測,今年上半年商住用地供應一線鎮區比重超五成,相信類似寮步、塘廈、橫瀝等鎮將成未來商品房開發熱點區域。
“隨着城區的房地產開發日趨成熟,土地資源顯得日益緊張,可開發的土地逐漸稀少,鎮區的市場追隨者增多,買方資金越來越多注入鎮區已成爲必然趨勢。”分析人士說。
一方面,儘管鎮區的房地產開發熱度及成熟度比不上城區,但鎮區尤其三線鎮區的土地資源十分豐富,拿地成本相對低廉,可有效控制開發成本;另一方面,城際軌道交通的同城化將會直接推動鎮區的交通、基礎設施的進一步完善,從而帶來土地升值的預期。
下半年或現優質土地拍賣潮
截止到7月3日,東莞市國土資源局公告顯示,7月和8月東莞土地掛牌出讓12宗商住、商業用地,面積合計67.33萬平方米,其中有11宗地塊集中7月掛牌出讓,1宗地塊在8月掛牌出讓。
由未來一段時期商住地供應量來看,67.33萬平方米的供應量已接近上半年供應的總量,分析人士預期下半年土地供應將會迎來一輪推地高峯。
值得注意的是,在下半年東莞土地市場這場推地高峯中,不乏熱點區域的優質地塊上市,比如虎門、塘廈、常平等熱點區域均有地塊上市,並且土地規模較大,綜合素質較好,利於後期打造高端項目。
“可以預見下半年在土地供應增多、優質地塊支撐下,土地市場將會明顯升溫,不少優質地塊將呈現拍賣高潮。”分析人士稱。
下半年推地放量,市場不乏優質地塊,可選擇區域廣,或會吸引全國品牌開發商紛紛現身拿地,資金充裕的本土開發商也會伺機入市“淘貨”。
分析人士認爲,一方面,從過往政府推地節奏分佈來看,往往呈“前鬆後緊”的推地步伐。進入下半年,土地市場供應量將會明顯升溫,政府爲完成年度的土地供應計劃,在上半年供應趨緩的步伐下,下半年將會加緊推地節奏,以保證順利完成土地供應計劃。
另一方面,隨着上半年開發商的資金順利回籠,對土地市場的需求增多,國土部門順應市場需求乘勢加推供應量。(記者/龔名揚)