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上半年市區(包含清城區、高新區)商品房銷售再創歷史新高,首次突破1萬套——清遠樓市依舊延續去年下半年網銷勢頭,甚至有過之而無不及。
然而,在整體光鮮數據背後,卻是清遠樓市成交市場極其不平衡的結構矛盾現實:9個盤銷售量佔總成交量的四成以上,另外六成成交量竟由110個盤共同完成。賣得好的盤如日中天,賣得差的盤每況愈下,清遠樓市兩極分化態勢非常明顯。
上半年成交量創歷史新高
上半年市區(不含清新區)商品房網簽量創歷史新高。成交面積、套數、金額均得到『跨越式』突破。
據清遠市住房和城鄉建設局網站數據顯示,今年上半年商品房網簽總面積首次突破100萬平方米,達到145.02萬平方米,同比增長61.98%;網簽成交套數突破1萬套,達14235套,同比增長85.30%;網簽成交金額首次突破50億元,達到81.36億元,同比增長81.96%。
一般情況下,清遠樓市下半年纔是真正成交高峰期,成交量均高於上半年,去年下半年是有史以來成交量最多的半年。然而今年上半年網簽成交量卻超過去年下半年,成交總面積、成交套數、成交金額三項指標增長幅度分別在7%至10.5%之間。
新貨供應仍處於高峰期
上半年新貨供應量有所下降。
據上半年新發放預售證數據不完全統計,截至6月27日,清遠市區(不含清新區)上半年新增商品房供應面積約124.59萬平方米,其中商品住宅約117.35萬平方米,分別同比下降10.42%、6.77%;新增商品房10576套,其中商品住宅9802套,分別同比下降10.69%、9.40%。
唯有商業供應量有所增長,新增商業供應面積約4.67萬平方米、464套,分別同比增長16.52%、203.27%。
即便如此,新貨供應仍處於高峰期。上半年新貨供應量僅次於去年同期,而遠遠高於其他年份上半年新貨供應量7000套以下的水平。
此外,上半年有30個盤推新貨,其中有12個新盤首次推新貨,中心城區新盤有6個。
上半年供貨一個重要特征是知名房企旗下樓盤唱主角。其中萬科城、天湖酈都、美林湖、清遠奧園、時代傾城、海倫春天、恆大銀湖城7個樓盤新增商品住宅供應達5212套,佔總供應量的53.17%。
唯一例外的是,上半年朝南地產旗下大盤維港半島沒有新增商品房供應,以消化存貨為主。
樓市兩極分化越來越明顯
整體數據光鮮背後,卻是樓市極其不平衡的結構矛盾。
數據顯示,位於廣清交界地段的四個盤即萬科城、美林湖、恆大銀湖城、陽光壹佰芒果Town,上半年商品房網簽3138套,佔了總成交量的22.04%。
位於中心城區的5個大盤即天湖酈都、維港半島、翔隆七色城邦、東方天城、萬科華府,上半年商品房網簽2660套,佔了總成交量的18.69%。
9個盤總網簽量佔市區總網簽成交量的40.73%!如果剔除商業部分,上述9個盤的商品住宅成交量市場佔有率更大,甚至達5成左右。
據了解,目前清遠市區(包含高新區),總共在售樓盤120多個,也就是說剩餘的110多個樓盤上半年總成交量佔比為5至6成,僅僅和9個盤相當!這充分說明,清遠樓市銷售市場,兩極分化的態勢已經越來越明顯。
市場庫存壓力依然巨大
根據清遠市住房和城鄉建設局網簽數據,外圍市場和中心城區樓盤,知名房企和非知名中小房企,在新項目消化率的表現上有明顯差別。
外圍市場上,外來大品牌開發的項目消化率比較理想:截至7月2日晚8時,石角鎮北部萬科城消化率達到91.52%;銀盞的恆大銀湖城達到94.59%;去年推出的美林湖貝沙灣幾乎售罄(73.71%),今年初推出800多套房源的美林湖匯泉灣消化率已達84.98%。
中心城區樓盤消化率偏低,庫存壓力依舊較大。以供貨量較大的幾個盤為例,消化率較高的為天湖酈都、維港半島、臥龍五洲世紀城、東方天城、萬科華府,分別為62.08%、73.70%、78.23%、67.43%、92.01%,而翔隆七色城邦只有36.09%,鳳城酈都47.38%。
盡管如此,上述樓盤貨源消化率比今年初仍有大幅提高,而且許多新貨推出還在一年以內,因此,消化率相對清遠市場已經不錯。
但許多中小型企業開發的樓盤,普遍消化周期長,每月成交量十幾套或者幾套,有時甚至無成交記錄,幾百套房源有的需用幾年消化。
高端產品市場消化情況最不理想。許多從開售或者拿到預售證算起已在一年以上兩年以內的項目,庫存消化率最高僅有四成!
盡管以網簽為基礎統計的消化率數據,或不足以反映最終的存貨消化情況,但結合實際市場看,許多房企和樓盤對庫存貨量的控制力度不夠,從而導致整個市場庫存壓力大。
6月成交量:
同比近14個月內首次負增長
-最新數據
據清遠市住房和城鄉建設局網站數據顯示,6月商品房網簽銷售面積約21.80萬平方米,環比下滑24.84%、同比下降24.31%;網簽套數1960套,環比下降29.39%、同比下降8.79%;網簽成交金額約12.37億元,環比下降25.69%、同比增長30.51%。
這是近14個月以來商品房網簽成交面積、套數首次出現負增長。
(本文數據均整理自清遠市住房和城鄉建設局網站及公開資料)
采寫:南方日報記者陳步上
攝影:南方日報記者曾亮超