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近日,一則“謝國忠:中國房地產泡沫未來數月內破滅,最多不到一年”的消息大鬧地產界。不管這回,這位“屢敗屢戰”的預言家是否能夠打一個翻身仗,但是我認爲,最起碼在清遠,謝國忠贏的可能性不大。
雖然近期出現了某樓盤開發商跑路的消息,確實給清遠樓市帶來了不小的震動,但是,清遠樓市蓬勃發展的大趨勢是不可逆轉的。
長期以來,清遠的樓價給人的感覺是一直漲不起來。很多珠三角人一到清遠,首先的感慨就是,這裏的房價實在太便宜了。不僅珠三角的人如此,很多內地人也有自己的對比。內地很多小縣城的房價其實和清遠都差不多,而且素質大大不如清遠的樓盤。而清遠,這個廣東省的地級市,還緊靠廣州,房價卻和小縣城的差不多,那就說明清遠的房價的確是沒有很多的水份。
清遠的房價之所以一直不溫不火,原因是多方面的。但是一個最重要的原因就是,清遠的存量房實在是太多了。據統計,如果按照清遠目前的購買力估算,清遠的現有庫存夠清遠市場至少消化兩到三年。
西方經濟學說,供求決定價格。買的人少,賣的人多,當然價格就起不來了。但是,未來是不是還是這樣的情況呢?
我認爲,去庫存化的清遠樓市,必然大漲。主要基於幾個判斷。
一、清遠自身政策的調整。新一屆政府對“容積率”限制很嚴格,提出了2.5的標準。反觀以前,清遠的很多樓盤容積率去到3以上。很簡單的道理,同樣面積的一塊地,以前可以蓋到30多層,現在只能蓋到一二十層,單價怎麼可能不高呢?畢竟開發商都是逐利的。他的開發成本最終都是要反映到房價上的。
二、廣清一體化的加速。雖然廣清一體化的口號我們不是今年才提,但是,理念能夠影響到現實是一個循序漸進的過程。隨着清遠路網的拓展和更新,特別是廣清城軌的動工,清遠是“廣州北”的這個概念不僅僅會深入人心,而且會切實影響人們的行爲。有人說,清遠的樓房四分之一都是廣州人買的。那我相信,未來幾年,這個比例會逐步加大。首先因爲清遠的區位優勢和價格優勢。同時也得益於清遠與珠三角人流、物流、信息流的交換。
三、清遠本地的需求也會越來越旺盛。不管怎麼樣,清遠的樓市,消費主力應該是清遠的人,不管是不是擁有清遠戶口,最起碼是在清遠生活和工作的人。隨着清遠經濟社會的不斷髮展和城鎮化的進程,我們看到越來越多的需求被釋放出來,甚至是被創造出來。
舉一個簡單的例子,因爲清遠新的小學如新北江小學、銀泉小學的建成,我就認識好幾個人,計劃在學校附近買房,而這些人,原來並沒有很強烈的購房需求。
不難理解,隨着清遠的發展,人們對居住環境的改善會越來越關注,更重要的是,也會越來越有“條件”,這個條件來自於自身收入的提高,也來自於整個城市建設的發展。以前是小房子的,想換大房子;以前孩子上學比較遠的,想離好學校近一點;以前周圍沒有什麼公共設施,現在想離“四館一中心”近一點;以前的周邊環境一般般,現在想居住在湖城中間……不僅僅是自住的需求,更有投資的需求,資產保值增值的需求。這些都決定了,清遠的需求就像大海里的浪潮。雖然浪有高有低,但是這個潮流是必然的趨勢,是不會消失的,而且非常有可能一浪高過一浪。
清遠的房價,在未來四五年後,必然大漲,而不是某些專家說的下跌甚至是泡沫破滅!(趙強)