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房地產市場持續升溫,房地產糾紛亦隨之增多。趨利性使然,一些不良開發商爲套取資金,將已銷售的商品房重複出售;而部分二手房業主爲了賺取更高房款,亦會違背誠信原則,將已出售的房產另行售予更高價者。“一房二賣”糾紛近年逐漸增多。
近日,時尚都市和時尚國際的業主聽到“一房多賣”的消息,都很擔心自己的房子可能在別人的名下。對此情況,看看專業律師如何解答。
律師說法:如果僅是用生活直覺去理解,實踐中容易產生以下誤區:按照“先來後到”的順序,誰簽訂合同在先,誰的權利得到保護,可以取得房屋權利;後簽訂合同的沒有法律效力。而正確的理解應爲:即便賣房者“一房兩賣”,只要兩份合同均是買賣雙方的真實意思表示,且沒有違反法律的禁止性規定,就都是合法有效的。但是,鑑於標的即房屋唯一,上述兩個合同僅有一個可以得到履行;不能履行的那份合同,則可以追究賣房人的違約賠償責任。
各案要視情況具體分析,但一般會按以下原則確定順序:(1)已經辦理房屋所有權轉移登記的優先履行;(2)均未辦理所有權轉移登記,已經實際合法佔有房屋的優先履行;(3)均未辦理房屋所有權轉移登記、又未合法佔有房屋的,應綜合考慮各買受人付款數額的多少以及先後、是否辦理網籤、合同成立先後等因素,公平合理地予以確定。另外,被拆遷人的拆遷安置補償權利具有物權屬性,產生權利衝突時,優先於其他權利。
那麼,合同未得到履行的買房人,如何追究賣房人的違約責任?這個問題視賣房者身份而有所區分,如果賣房者是開發商,則買房人可通過向開發商主張返還已付購房款、利息及賠償損失來追究其違約責任。此外,還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
如果賣房者是私人業主,則買房人不能向違約者主張懲罰性賠償。這時,違約糾紛的處理應以《合同法》作爲依據,買房人可主張返還購房款和利息,賠償損失。
至於如何規避“一房二賣”,法律人士提醒大家,要注意以下三點:一、簽訂買賣合同前,要全面瞭解房屋權屬,到房地產檔案館查詢房產的權屬登記情況,並實地考察要購買的房產使用狀況;二、簽訂買賣合同時,要有防範風險的意識,在合同條款明確註明並可加重“一房二賣”的違約責任;三、簽訂買賣合同後,儘快辦理網籤、合同備案及過戶手續,買受人亦可向登記機構申請預告登記,讓“一房二賣”徹底無機可乘。
黃劍琴