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-本報記者孫蔚
編者按如果你有多餘的房子想出租,但是既不方便與租戶打交道,也不願面對維修設施、繳納費用等各種麻煩事兒,那麼,你可以選擇將房屋托管給房地產中介公司,其會按約定向你支付房租,其餘的事兒你就不用再操心了。但是,今後,房地產中介機構在北京還能否從事房屋托管業務將是一個疑問。日前,《北京市房地產經紀管理辦法》向社會征求意見,其中,最為引人注目的一條就是擬禁止房地產中介機構代收代付房屋租金。已經在北京房地產租賃市場開展多年的房屋托管業務將何去何從?這引起了社會各界的廣泛討論。
日前公布的《北京市房地產經紀管理辦法》征求意見稿中明確表示,擬禁止房屋托管業務,避免中介代收房租從中賺取差價。此消息一出,引起了社會各界的廣泛熱議。一時間,房屋托管到底該不該被叫停問題眾說紛紜。
中國房地產估價師與房地產經紀人學會副研究員趙慶祥是個堅定的叫停派,他對記者表示,房屋托管業務在美國、英國等發達國家非常成熟,由專業的房屋托管公司接受業主的委托,對房產進行打理,房屋托管公司主要通過收取管理費的方式盈利。『但是,現在的情況是中介不僅收取中介費,還吃差價,而且在很多情況下,業主並不知情。』趙慶祥說,『房屋托管目前有三宗罪:一是群租引發糾紛;二是推高房租;三是不利於資金監管。』
群租易引發糾紛
什麼是房屋托管?我愛我家副總裁胡景暉向記者介紹了其基本的操作模式,即房地產中介公司與業主簽訂委托代理合同,房子由中介公司來打理,中介公司一次性將房租支付給業主。中介公司通常要在1年的租期中設置一到兩個月的空置期,空置期不支付房租,其餘時間由中介公司尋找租戶並負責收取租金、維護屋內設施,以及按照租戶的需求對房屋內的家具、家電進行添置。
『房屋托管肯定有問題。』一提起此項業務就十分不滿的梁女士對記者說,『在我看來,房屋托管為中介公司群租房子提供了方便。以前我曾想把閑置的房子委托給中介,這樣我就省心了。沒想到,簽合同的時候,我提出不允許群租,結果中介公司馬上就說「那我們就不接這單了」。』
梁女士的不滿不是沒有依據。據記者了解,北京已經出現多起由於房屋托管而產生的糾紛,原因就是中介公司將托管的房屋改造後用於群租,違背了其當初對業主的承諾。例如,今年5月初,北京一位任姓女房主就將房地產中介公司告上法庭,原因是她將房屋交給中介公司托管,明確聲明不允許群租,結果卻發現自己這套三室兩廳的房子被打了3個隔斷,連廚房都住上了人。
房租猛漲的幕後推手
近年來,除了房價外,北京的房租也年年上漲,中介公司被認為從中起到了推波助瀾的作用。『尤其是由中介托管的房子,他們為了爭取更多的收益,會想盡辦法逼租戶多繳租金,租賃市場價格不斷高漲就有他們的「功勞」。』一位飽受租房之苦的租戶小王如此總結自己與中介打交道的體會。
小王所住的房子由中介托管,這套兩居室被中介隔成了六居室對外出租,他住的是其中最大的一間,面積有10平方米。2010年6月,小王剛開始租房的時候,房租為每月800元,目前已經漲到了1400元/月。小王對記者訴苦道:『中介已經給我打招呼了,說房東最近又要漲房租,鑒於是老租戶,每年只漲200元。』『租房已經3年了,從來沒見過房東,一直是中介來收房租。』小王告訴記者,『每年租期快到的時候,中介都會說房東要漲租金,然後報一個漲價幅度,我既不知道這是不是房東要漲租金,也不知道是否真的漲了那麼多。』
資金監管存隱患
不僅是被托管的房子用於群租易產生矛盾,在一些城市,還出現中介公司倒閉拖欠托管房屋房租的情況。據記者了解,2010年,大連一家經營房屋托管業務的房地產中介公司突然關門停業,在此之前這家公司已經拿到3000多套房屋的托管權,大部分業主並沒有收到這些房屋的租金。
也許正是出於對房屋托管業務存在諸多隱患的擔心,北京市纔在《北京市房地產經紀管理辦法》(征求意見稿)中明確表示擬禁止房地產中介機構代收代付房屋租金業務。
中原地產市場總監張大偉告訴記者,通常情況下,中介提供房屋托管的方式是低價從房主手中收房屋,再高價出租給租戶,賺取中間的差價。以一季度為例,中介在季度之初先向租戶收到租金,再於季度末向房主支付租金,這樣中介手中就會有流動資金,個別中介甚至會將這些流動資金拿去做其他投資。
『如果房租一直上漲,這樣的托管方式不會出什麼問題;如果房租出現下降,那麼中介的資金流就會很緊張。』張大偉表示,最有風險的是中介利用這些資金去投資,一旦投資失敗,就可能出現中介卷款外逃的事件,給業主帶來較大的資金損失。