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10多年來一直以“溫和”、“穩定”著稱的廣州樓市,樓價竟然連續5個月領漲全國70個大中城市。這不能不讓我們重新審視這座城市的土地資源和住房供應體系。
2013年上半年廣州土地出讓金收入達243億元,超過了2012年全年的220億元。如無意外,這將是廣州三年內首次實現土地出讓收入計劃(2013年廣州賣地收入計劃爲475億元)。2013年賣地火爆,並不能掩蓋廣州可開發土地資源緊張的窘境。相比廣州土地市場,今年全國主要城市賣地收入暴增60%,北京更是同比增3倍。相對於土地資源的不足,廣州中心區人口集聚的勢頭還在上升。當前廣州戶籍人口約爲814萬,常住人口規模約爲1600萬。按照城市發展規劃,到2020年,廣州常住人口規模爲1800萬人。幾乎所有人都認爲,2020年,廣州人口肯定將不止1800萬人,超過2000萬是一個大概率事件。在這樣的背景下,廣州城市發展和住房建設不拿出切實可行的方案,短期內廣州房價持續上升,甚至暴漲,將難以避免。
地方政府與其採取“限購”、“限售”、“限價”等見效快的短期行爲,不如積極主動去調整城市結構和住房建設模式。
1、廣州的城市副中心建設和衛星城建設滯後。香港政府通過軌道交通主導下的新市鎮建設,有效地化解了每10年增加100萬人的住房壓力。當前,廣州每10年增加的人口3倍於香港政府,有必要優化提升城市副中心的功能和結構。
未來需要優化三個方面:(1)強化番禺、花都、增城、南沙等城市副中心。(2)打破廣州最優質的學校、醫院、文化設施集中在老城區的佈局,推動社會配套設施均質化。(3)有效控制和引導開發商在非住宅項目上的投資開發。
2、住房建設體系亟需優化。城市的消費力和購買力在不斷變化,廣州當前需要優先做好三個方面的住房建設工作:(1)建立豪宅(非普通住宅)住房建設體系和價格評判標準。讓廣州成爲吸引高收入、高學歷、高文化的精英階層居住的理想城市。利用政策邊界,鼓勵部分精英人士不受限制在廣州置業。(2)建立可持續性的具有造血功能的保障房體系。高樓價背景下,地方政府必然需增加保障房建設的數量。但當前廣州正在運行的保障房建設體系,存在巨大的缺陷,並不具有發展的持續性。主要問題在於:投入產出不佳,投資者缺乏投資興趣,對社會資金吸引力不大,變成政府單方投入,單方經營管理。不但會造成財政壓力年年加大,還很可能形成未來“建得起,養不起”的困局。廣州保障房建設,除了可以繼續推行“配建”方式外,還可以積極探索“大政府發展商”的模式,採用商品房與保障房混合建設,經營性項目與保障房項目合建的方式。在樓價持續上升背景下,政府的保障房建設部門更適合形成公司化運作。(3)採取全新的住房建設模式。未來10年,廣州的住宅建設模式應該有重大改變或突破。過去10年,以發展商開發建設商品房爲主體,以市場調節爲手段,發展商自主開發物業和自行調整結構的模式,已經被證明難以爲繼。
當前,廣州住房建設模式急需抓好三個着力點。第一,土地資源的挖掘和開發方向的引導。2013年清遠、花都大規模的郊區盤熱銷,至少給我們帶來啓發,利用遠郊地區(甚至在清遠、增城、從化等地方“借地”)“造城”,依然是化解人口增長,適應工薪階層購房需求的好路徑。其次,成立“大政府公司”,統籌開發計劃、資金籌集、規劃住房產品結構,可以爲保障房建設拓寬渠道,也可以適當參與普通商品房開發,以平抑房價。未來10年,“計劃”與“市場”已經不能截然分開。理想化的“計劃”歸政府,“市場”歸開發商或“保障房”歸政府,“商品房”歸開發商的思路到了改變的時候了。第三,有效控制和引導住房產品結構。2013年發展商豪宅開發量驚人,大面積戶型面積過量,這是造成房價結構性上升的一個重要原因。不管是基於調房價的目的,還是保證未來廣州住房供應穩定性的目標,廣州住房供應結構必須有一個科學合理的“政府管控”。