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2013年上半年土地市場回暖勢頭有望持續下去。邵權達攝
公寓開發有『加碼』的勢頭。王荔玨攝
今年上半年中國樓市和股市表現『兩重天』。新華社發
穆迪對中國房地產市場展望為『穩定』,但銷售增長將放緩
2013樓市半年報·預測篇
2013年上半年飛逝而過,盡管遭遇了新『國五條』細則落地『大棒』,但房地產市場依然延續了去年的回暖走勢,一線城市住宅市場成交量持續回昇,重點城市項目價格普漲,土地市場量價齊昇。萬科、恆大、綠地、中海等龍頭企業業績更是出現了大幅增長。
近兩個月以來,不斷『日光』的樓盤和不斷誕生的『地王』,讓不少人對樓市未來感到樂觀。不過,作為國內龍頭房企的『掌舵人』——萬科集團總裁郁亮在登頂珠峰後的首次媒體見面會上,卻指出房地產仍處在『冬天』。郁亮強調:『我覺得冬天是長期的,至少未來兩三年內,是房地產行業的痛苦期。』
盡管郁亮的預測較為悲觀,不過,更多的業界人士卻認為下半年樓市依然以穩定為主。日前,國際評級機構穆迪發布報告稱,其對中國房地產市場展望依然為『穩定』,但預計銷售增長將會放緩。穆迪副總裁曾啟賢稱,預計未來12個月,住房項目銷售額同比增長約10%,與2012年的平均增長率一致,但低於2013年1月~3月的高水准。穆迪報告還表示,預計豪宅庫存量較大的地產開發商銷售增長將會較弱,因為他們是這次調控政策的主要對象。
與穆迪觀點相近的還有原中國房地產研究會副會長顧雲昌,就在6月27日A股大跌之後,顧雲昌對媒體表示,『我認為樓市不會下跌,房價和股價是兩個概念。』今年一季度一些大中城市房價上漲過快,股市雖對房價有影響,但不可能令房價出現逆轉。總體而言,今年上半年房價漲得過快,下半年則會保持平穩。
專題撰文:記者王荔玨
政策前景:調控加碼可能性小
近段時間,外界對下半年房地產調控加壓的擔心開始越來越多地出現,判斷的主要依據是:上半年新『國五條』全面失效,房價上漲的勢頭沒有得到遏制。對此,CRIC克而瑞研究中心的分析報告指出,『下半年調控加碼的可能性極小,主要原因有兩點:第一,宏觀經濟面臨的不確定性增強,新一屆政府不允許第一年經濟出現過快的下滑,房地產業作為當前少有的景氣行業和經濟增長的重要支柱,政府出臺新政打壓的可能性不大;第二,新一屆政府正有意減少行政權力對市場的乾預,推及房地產市場,下半年遭遇嚴重打壓的可能性大大降低。』
此外,從中央高層近期支持首套房的表態來看,下半年針對首套房貸款的放松政策成為大概率事件。對此,同策諮詢研究中心總監張宏偉指出其中的信號是:在限購、限貸的市場背景下,通過支持居民家庭首套自住購房需求,為樓市長效調控機制出臺爭取更多的時間。預計在今年年底或明年年初之前,房地產調控不會有特別大的政策出臺。
土地市場:將延續上半年旺勢
顧雲昌指出,現在開發商資金實力雄厚,加上資金方面也不是太緊張,社會總融資額也在增加,再加上整個市場的回暖態勢,改變了開發商的預期,所以開發商買地的積極性正在上昇。所以,有理由認為,2013年上半年土地市場回暖勢頭會繼續下去,並有利於下一步市場的平衡。他強調指出,土地供應量減少20%,就會造成下一步房屋供應的減少,就會形成下一輪房價反彈。所以加快土地推出、動員開發商來買地,是下一階段要做的事情。
克而瑞研究中心的分析報告也指出,當前這個時間點上房地產企業正處於一個『有錢缺地』的狀態中。因此,預計下半年土地市場交易量仍將延續上半年的勢頭,一、二線城市的流標率將不會比之前出現大幅度的提昇。
價格預期:股市上不去房價下不來
從經濟層面看,雖然上半年一季度中國宏觀經濟延續2012年年底的反彈趨勢表現尚好,但二季度以來已經出現明顯回落征兆。與此同時,未來我國出口增長將面臨更大的壓力,國際外部環境仍面臨諸多不確定性。
面對這樣的市場環境,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為,當前我們面臨著一個非常現實的選擇,要想經濟穩增長,至少要穩住當前房地產開發投資增速。當然,這也是一個無奈的選擇,因為開發投資與房價有關,且二者呈正相關。對政府而言,促進開發投資與抑制房價,魚和熊掌不可兼得。只有房價上漲了,開發商纔會擴大再生產,加大開發投資力度,纔會使全國的房地產開發投資增速提高。如果在調控之下,開發商預期房價將會止漲,或者將要下跌,那麼他們就會反向操作,停止拿地,減緩開工,從而導致房地產開發投資增速回落。
2013年,中國樓市和股市呈現出『兩重天』的格局。一方面是股市萎靡不振,另一方面則是樓市的持續亢奮。尤其是進入五六月,樓市的『亢奮』更是進入高峰期。對此,摩根大通中國投資銀行業務主席、亞太區董事總經理、著名經濟學家龔方雄表示,房價的漲跌從長期趨勢來講,還是要漲的,但是增長的速度可能會放緩,如果國內的資本市場不能長期給老百姓提供一個相對穩定的、正的回報,也就是說A股不上去,房價下不來。
產品開發:公寓將成競爭新陣地
業界普遍預測,隨著國內、外流動性趨向緊縮,類似上半年的寬松融資環境將一去不復返,特別是對於此前過度依賴海外融資和信托等方式的房企而言,如何在下半年籌集到足夠的資金,將成為一個亟待解決的問題。對於房企而言,如何提高周轉速度,向運營要利潤仍然是制勝的不貳法寶,快速『走貨』近期在部分房企的推貨力度加大中已體現出來。
除此以外,房企在公寓產品的開發上也有『加碼』的勢頭。『限簽』、『限售』、『限價』等手段讓開發商覺得公寓產品的銷售受限相對較小,同時投資客入市的熱烈也是公寓產品供應增多的動力所在。目前市場上公寓產品類型豐富,分布的區域也較廣。市區主要集中在珠江新城,單價基本上4萬元/m2以上,同時,近郊也有大批低總價公寓接連登場,主要分布在番禺、花都、南沙、增城。預測下半年樓市爭奪買家的新戰場或將在公寓產品中展開。
標簽:房價邵權達回暖中國宏觀經濟