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雖然受3月底新政影響,北京新房及二手房市場呈現明顯階段性分化,不過,整體來看,今年上半年新房及二手房成交均出現大幅上漲,其中新房成交量創近4年新高,二手房同比上漲七成。此外,上半年北京土地市場和房企業績也均表現不俗,上半年土地出讓金超過去年全年,同比上漲近4倍。房企方面,26家房企上
半年銷售額突破百億元,其中萬科、綠地、保利、中海四家企業銷售額更是突破600億元銷售大關,而融創、碧桂園、華潤等企業銷售額則實現了50%以上的同比增長。
□新房
成交量創4年新高
據多家房地產機構統計顯示,2013年上半年新建商品住宅(包含保障性住房)成交62295套,同比上漲28.8%,扣除保障房後,純商品住宅成交44904套,同比上漲36.2%。這是最近4年來上半年同期的最高值。而成交價格方面,由於現房成交增多以及供需矛盾加深,價格依然難以擺脫上漲的趨勢。
整體簽約率超五成
在4-5月持續低迷之後,6月北京樓市成交量止跌企穩,環比漲幅接近50%,這也是今年上半年北京樓市在3月大漲之後,成交量再次出現明顯反彈。同時,6月北京樓市開盤量也創下年內新高,整體樓市呈現出供需兩旺態勢。據亞豪機構統計數據顯示,6月北京共有32個項目入市,市場累計新增供量達6368套,新增供應面積爲74.8萬平方米,供應套數與供應面積雙雙超過了今年3月的供量高點,創下年內新高。
亞豪機構副總經理高姍分析,3月底新政過後,市場需求持續保持在旺盛的高點,然而樓市供應因限價令管制呈現階段性銳減,導致四五月市場成交出現大幅下滑,同時優質房源一房難求,樓市向好預期反而加大。而6月供應的回暖性增長,反映出越來越多開發商加入推盤放量的隊伍,直接導致6月成交止跌上揚。
根據鏈家地產市場研究部統計,截至6月30日,2013年新建商品住宅期房項目入市73個,目前整體簽約率爲53%。上半年,新建商品住宅仍以剛需爲主,新政對於需求的抑制作用有限,購房者對於後市的看漲預期並沒有發生根本轉變。因此,新盤入市的去化率依然保持在較高水平。
現房增多拉高均價
據統計,2013年上半年新建商品住宅成交均價爲22541元/平方米,同比上漲11.3%,環比上漲5.9%。
“二季度現房成交比例增加,導致整體均價上漲”,中原地產市場研究部總監張大偉統計認爲,僅6月份,北京新建住宅中現房佔比爲28.5%,這也是數年來現房佔比首次接近3成,二季度整體這一比例爲26.8%、一季度爲21.6%,而去年之前這一比例一直在20%及以下。
張大偉認爲,現房比例增加對市場成交均價會有拉漲作用,從二季度成交均價看,雖然執行了嚴格的限價政策,大部分期房價格平穩,但現房價格依然上漲,導致二季度成交均價比一季度有所上漲。
從新建商品住宅成交結構看,鏈家地產市場研究部張旭認爲,2013年上半年與去年同期相比,市場需求結構較爲穩定,剛需依然爲主要購房羣體。然而受限價政策影響,在供需矛盾加深的背景下,後市價格依然難以擺脫上漲的趨勢。目前,除了房地產調控對於新建商品住宅價格走勢產生一定影響,大經濟環境下房企的資金狀況也是未來價格變化的關鍵因素。
□二手房
成交量同比上漲七成
受政策影響,上半年二手房市場的成交量大起大落,呈現明顯的階段性特徵。在新政出臺前,北京二手房市場需求持續釋放,爲了趕政策末班車,需求透支嚴重。隨着新政落地,4-6月呈現明顯觀望,二手房交易走向低迷。不過,從整個上半年來看,二手房成交量大幅上漲,同比上漲了七成,與此同時,房價呈現出先漲後穩的態勢。
“二手房個稅將由1%改爲差額20%”的樓市新政直接刺激了二手房市場的神經,也成爲二手房市場成交量的分水嶺,調控之後的成交量迅速冰封。
1-2月,二手房市場延續2012年開始的回暖勢頭,業主的惜售和購房者的恐慌性購房交織在一起,不僅成交量持續走高,集中釋放,也推動了價格節節攀升。隨着3月份新政的出臺,爲了趕搭政策末班車,躲避高額個稅,供需雙方交易熱情空前高漲,新增房客源量以及成交都出現暴漲,對二手房市場的透支也在加劇。隨後的4-6月,市場呈現出了明顯的觀望,價格漲勢也有所放緩。雖然二季度以來成交量由低谷持續走高,但依然處在政策衝擊下的緩慢恢復期中,從需求結構來看,近郊成交佔比明顯上升,城區佔比減小。鏈家地產市場研究部張旭表示,“這表明市場改善性需求受到一定抑制,剛需成交佔比上升。”
雖然成交量跌宕起伏,不過整體來看,市場成交量依然處於高位。據鏈家地產統計,2013年上半年,北京市二手住宅成交量爲95244套,較2012年同期上漲70.6%,達到了2012年全年成交的66.3%。2013年上半年的交易量與2012年下半年基本接近,雖然遠未達到2009及2010年的成交水平,但是遠遠好於2011年的市場。
上演“過山車”
價格漲勢受到控制
成交價格方面,上半年二手房住宅成交均價爲27089元/平方米,環比上漲12.3%,同比上漲24.7%,由於2012年上半年處在價格下跌後的低谷期,導致同比增幅比較明顯。單月來看,成交均價在4月環比下滑後,連續兩月出現小幅上漲。6月二手住宅成交均價爲27759元/平方米,環比上漲1.66%。
張旭認爲,一季度受2012年末市場火熱以及3月政策窗口期的影響,成交價格屢創新高。3月末政策落地後,買賣雙方預期發生轉向,高稅房業主出現降價現象,價格有所回調。但是隨着業主的觀望增加、免稅房源的擡價等因素的影響,成交均價在5月和6月小幅上漲,整體上較爲穩定,處於調控後合理的變動範圍。
值得關注的是,二手房市場的供需矛盾依然難解。根據鏈家地產統計,隨着3月末“國五條”在北京落地,買賣雙方都出現明顯觀望,新增掛牌房源量的下跌要遠遠高於新增客源量,導致目前的供需矛盾依然比較尖銳,價格上漲壓力依然不小。原因之一是換房需求受到抑制,影響房源釋放。同時,從成交案例的議價空間以及在售房源的掛牌價調整等指標綜合來看,業主的預期也在3月遭受重創後慢慢恢復,業主讓利空間變小,調高掛牌價的案例增加。
對於後市,張旭預計三季度二手房成交量可能不會持續攀升,但從市場預期、供需關係、議價情況來看,市場博弈的結果會逐漸明朗。
□土地上半年收入超去年全年
今年上半年北京土地市場可謂供需兩旺,土地供應量大增的同時,房企的積極性也出現高漲。在買賣雙方的推動下,今年上半年北京土地收入已經達到了664.24億元,超過了2012年全年的647.92億,相比2012年上半年的135.6547億上漲了3.9倍。
土地收入大幅上漲
根據中原地產的統計數據,今年上半年,北京公示成交的土地成交合計100宗地塊,共帶來664.24億元的土地收入。其中,住宅用地共成交30宗,雖然成交宗數還少於去年全年的37宗,但建設用地面積達到276.18萬平米,已與去年全年275.6萬平米的出讓面積持平,30宗宅地土地出讓金累計達到417.88億,已經趕超去年全年的395億元。
不僅僅是北京,全國土地市場的收入都非常可觀。偉業我愛我家市場研究院統計數據顯示,2013年1-6月份全國306個城市共交易土地15493宗,土地出讓金高達11305億元,與去年同期相比大幅上漲60%;其中,4-6月份全國土地交易共計7564宗,土地出讓金5366億元,與去年同期相比上漲39%。同時,由於一線城市樓市供需矛盾突出,加上年初政府推地積極性較高,上半年土地交易地塊514宗,土地出讓金高達1829億元,比去年同期上漲315%,同比翻兩番。
土地交易量上漲的同時,土地交易價格溢價水平也居於高位。據偉業我愛我家市場研究院統計數據顯示,2013年1-6月成交的15493宗土地中,平均溢價率爲14.8%,而去年上半年土地交易平均溢價率僅爲5.1%。
稀缺引追捧
值得關注的是,全國土地收入大增與房企的積極拿地密切相關,在上半年北京的土地成交中,經常出現萬科、泰禾、綠地等大型房企的身影,這些大型房企在北京均有可觀的斬獲。根據我愛我家的統計數據顯示,大型開發商積極拿地成爲土地市場的主要支撐點,就全國範圍來看,2013年1-6月萬科、保利、龍湖、恆大等標杆企業共計獲取108宗,土地出讓金747億元,與去年同期相比增加135%,其中萬科、龍湖、保利三企業拿地金額同比翻番。
在上半年北京的土地市場中,通州臺湖無疑成爲新的熱點,這片不成熟的區域儼然成爲開發商眼中的下一個天宮院,萬科、泰禾、世紀鴻等房企均拿下兩宗以上的地塊,且地價飆升。在該區域斬獲兩宗地的泰禾更是引起了廣泛的關注,整個上半年,泰禾在北京市場拿下4宗地,總金額達63.35億元。泰禾集團總裁助理沈力男表示,“北京城東邊、西邊、東南邊、北邊,泰禾項目四方落地。”除此,泰禾還在福建、上海斬獲了多幅地塊,累計拿地金額近100億。
對此,北京中原地產市場總監張大偉認爲,北京雖然限價政策非常嚴格,但作爲首都,土地稀缺,很多企業在其他市場獲得資金後,對北京的土地需求也明顯增加。特別是地方房企,在北京獲得項目後,纔可以有成爲全國性房企的可能性。從整體北京市場目前來看,商品房住宅地塊的高價難以避免,整體土地市場應該加快限房價競地價地塊的出讓。保障歸保障、市場歸市場。在資金寬裕的當下,土地價格高位運行很可能成爲常態。
□房企
26房企上半年銷售額破百億元
今年上半年延續去年下半年回暖態勢,52家品牌房企中已有26家在上半年銷售額突破百億,其中萬科、綠地、保利、中海四家企業的銷售額更是突破了600億元的銷售大關,而融創、碧桂園、華潤等企業銷售額則實現了50%以上的同比增長。
4房企半年銷售額破600億元
中國房產信息集團數據顯示,今年上半年,得益於市場的全面回暖,房企業績穩步上升,龍頭房企品牌效應持續顯現,由此在市場整體業績提升中,繼續保持15%以上貢獻率。2013年上半年,在上榜企業銷售金額集中度方面,全國前十大企業市場份額爲15.21%,與2012年同期相比基本持平,與2012年全年相比,增加了2.45個百分點,龍頭品牌房企的金額集中度繼續維持高位。
從龍頭企業表現看,今年上半年,萬科持續加大推案和營銷力度,以830億元的銷售額再度領銜榜首,相較2012年上半年610億元同比增長36%。排名面積榜第一位的恆大地產,上半年銷售面積達到729萬平方米,同比增幅達到16%,而金額方面也剛好達到482億元,基本完成年度千億目標的一半。
借殼上市成功之後,綠地擴張步伐明顯加快,成爲今年上半年房企排行中最大的贏家,其金額排名從去年的第四名上升至如今的第二名,銷售金額僅次於萬科,達到653億元,與2012年的450億元相比,增長45%。中海地產上半年銷售業績達到645億元,同環比分別增長19%,上半年已經完成全年目標的81%,保利地產依舊依靠高週轉策略在業績表現上一路高歌猛進,上半年銷售業績達到635億元,同比增長29%。
一二線優質地塊成爭奪焦點
從十大品牌房企產品結構和銷售均價來看,隨着房地產市場的持續回暖、企業去庫存壓力的不斷減小,品牌房企在主攻剛需市場的同時,開始加推高端項目,中高端項目的熱銷有效促進了其在上半年的銷售表現。
此外,與上年同期的“以價換量”形成鮮明對比的是,品牌房企上半年採取了“提價策略”。中國指數研究院統計顯示,今年1-5月份,十大代表企業中僅保利、中海兩家企業的銷售均價出現結構型下調,其餘8家企業的均價漲幅均在5%以上,其中萬科、龍湖、世茂三家房地產企業的銷售均價較上年同期增長了10%以上。
從十大品牌企業新增土地的城市佈局來看,2012年下半年以來,十大品牌企業在一、二線城市的拿地規模佔比穩步提升,2013年一季度達到69.4%,二季度則進一步增加至78.7%。其中,重點城市中心區的優質地塊備受房地產企業青睞。由於競爭激烈,土地價格不斷被擡高。一些中小房企爲了從地方性企業變身爲全國性企業,更是不惜成本進駐或者深耕一線城市。除了豐富的銷售回款補充現金流之外,品牌企業一方面憑藉一季度相對寬鬆的融資環境獲得充裕的現金,另一方面則力爭尋找合作伙伴聯合購地,保障增加優質項目的同時減少拿地成本、保存資金實力,使其在拿地方面更具競爭優勢,也於2013年上半年在多個城市頻現新的總價地王。
標籤:北京新政張旭地塊出讓金