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-本報記者徐文智周餘濤
最近,陝西省渭南市臨渭區的朝陽路惠園小區發生了一件稀奇事。該小區業主委員會將渭南市住房和城鄉建設局告上法庭,原因是該局所屬物業辦發出《關於撤銷渭南市朝陽路惠園小區業主委員會備案的通知》,建議小區組織建立新的業委會。
在同一個小區,新的業委會正緊鑼密鼓地籌備,老業委會卻因被宣佈撤銷備案義憤填膺,準備依法維權。政府機構的物業辦在居民小區的物業事務中,該擔當怎樣的角色?管多管少如何界定?物業辦、業委會和居委會三者的關係如何理順?發生在惠園小區的這場“民告官”的官司,爲各地的居民小區提供了一個典型的樣本。
矛盾凸顯
6月26日,記者來到位於渭南市朝陽路的惠園小區。記者看到,該小區草木蔥綠,規劃整齊,道路乾淨。在小區中心廣場活動的多位業主告訴記者,現在物業公司的服務讓人比較放心,大家基本滿意。物業人員良好的服務態度和主動的溝通,讓業主和物業公司之間的關係很融洽。
據瞭解,惠園小區從1999年入住開始,現有住戶1300多戶,佔地面積13萬平方米,十餘年間一直沒有成立業委會,由一家叫朝陽公司的物業企業管理。直到2011年12月26日,惠園小區的業委會才成立。第二年,業委會炒掉了此前的朝陽公司,由祥雲公司爲業主們提供物業服務。但沒想到,在選擇物業公司這個問題上,業委會內部出現了重大分歧。
惠園小區業委會主任郭克明告訴記者,朝陽公司撤離小區後,表示仍然想重新回到惠園小區。一些業委會成員也認爲,應該讓朝陽公司回來重新管理小區。2012年3月,惠園小區11名業委會成員先後有6名委員提出書面辭職請求。“主要是在選擇物業公司上,大家意見不一致。”提出辭職的業委會副主任委員杜彩萍告訴記者。
依據住建部《業主大會和業主委員會指導規則》規定,業主委員會任期內,委員出現空缺時,應當及時補足。2012年5月20日,郭克明等留守委員召開了業主大會臨時會議,重新補選了4名委員。次日,郭克明將這次改選公告交到了渭南市住房和城鄉建設局所屬物業辦,要求對原先的備案情況進行變更。
利益之爭
記者在調查中發現,在惠園小區中心廣場旁邊有一座兩層小樓,惠園小區社區居委會的辦公大廳就在此。祥雲公司負責人王妙芳告訴記者,原先的朝陽公司一直沒有對居委會收物業費,當祥雲公司表示要收取相關費用時,遇到了居委會的牴觸。
更大的利益焦點還在於門面房的租金。杜彩萍告訴記者,小區中心有十幾間商業門面房,其出租的費用每年約有十幾萬元。本來應歸全體業主所有,但此前這筆錢一直由朝陽公司收取,朝陽公司走的時候也一併拿走了這十幾年的門面房租金,沒有留下一分錢。這筆租金究竟去向何方,一直未知。郭克明說,有了這些收入的朝陽公司,對居委會的水電費自然網開一面,也深得居委會的青睞。
記者試圖採訪惠園小區居委會雷主任,遭到其拒絕。
陝西省物業管理協會祕書長劉如強告訴記者,陝西省有兩千多家物業公司,在交接物業項目時,很多企業都是包裹一卷,屁股一拍走人,沒有任何財務交接。
一紙訴狀
2012年5月22日,渭南市住房和城鄉建設局所屬物業辦發出了《關於撤銷渭南市朝陽路惠園小區業主委員會備案的通知》,該通知稱,“經研究,決定對渭南市朝陽路惠園小區業主委員會備案證明(2011年12月15日)予以撤銷”。
該局物業辦負責人章星火告訴記者,惠園小區業委會內部已經出現了裂痕和矛盾,退出的委員人數超過了一半規模。按照《業主大會和業主委員會指導規則》第四十六條的規定,應當進行重新選舉,產生新的業主委員會。據此,物業辦才發出了上述通知。章星火表示,撤銷這種方式或許欠妥,因爲《陝西省物業管理條例》等法規沒有賦予物業辦這樣的管理權力,但相關法律也沒有明確物業辦沒有這項權力。
郭克明卻認爲,物業辦下達撤銷業委會備案的通知沒有法律依據,他們將依法維權。
今年6月21日,渭南市臨渭區人民法院已對惠園小區業委會狀告該市住房和城鄉建設局立案。
●觀點
物業辦涉嫌越權
陝西省行政學院工商系物業管理專業教研室教授張靜
按照我國相關法律規定,在業主代表大會制度的設計上,對於廣大業主的自治權利給予了充分的考量。業主委員會是一個完全自治的組織,廣大業主具有充分的自治權利。法律只賦予了物業管理機構、街道辦事處等相應的監督權,並沒有賦予他們所謂的撤銷權。渭南市住房和城鄉建設局物業辦的一紙撤銷,顯然越權了。
依據《業主大會和業主委員會指導規則》第四十六條的規定,惠園小區業委會有6名委員提出退出,並不意味着原有業委會必須解散,他們仍然可以繼續開展工作。這個官司表面上是業委會不服物業辦的撤銷通知,實質上反映出了物業辦、業委會、居委會、物業公司和業主之間,在和諧關係的共建上出現了較大的問題。
小區是一個大家庭,應該通過營建社區結構模式來解決“家裏”的各種矛盾。居委會管理社會事務,業委會是小區物業管理事務最高權力機構的執行機構,物業公司是業委會的聘用對象,業主是小區真正的主人。業委會代表業主行使管理小區的權利,物業辦和居委會應當協助業委會和物業企業開展工作。
業委會自治有據
陝西省物業管理協會祕書長劉如強
多年來,只是聽說業主和物業公司鬧矛盾、打官司。可是,業委會和物業辦的法律糾葛卻是第一次聽說。
按照《陝西省物業管理條例》的規定,業委會成立後應當依法到行政主管部門物業辦進行備案,但是卻沒有明確規定物業辦應當如何去管理業委會。業委會應當是在居委會和街道辦事處指導監督下的一個完全自治的民間組織。